Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V1875-07 de 12 de Septiembre de 2007

Normativa

TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53

Cuestión

Posibilidad de acogerse al régimen previsto en el capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades y que le sea de aplicación en el período impositivo correspondiente la bonificación pertinente sobre las rentas derivadas de los arrendamientos descritos.

Descripción

La entidad consultante es titular de los activos inmobiliarios, por el título y con las connotaciones que se exponen a continuación de forma resumida:
A) Adjudicación de terrenos de una Universidad, en régimen de concesión administrativa, para la construcción de unidades habitacionales destinadas a residencia-habitación de estudiantes universitarios, profesores, investigadores, y/o personal universitario, en régimen de explotación, alquiler y venta, así como de los servicios comunitarios y complementarios de dichas unidades habitacionales.
B) Adjudicación de terrenos de una Universidad, en régimen de concesión administrativa, para la construcción de plazas ocupacionales destinadas a residencia-habitación de estudiantes universitarios, profesores, investigadores, y personal de administración y servicios, y su posterior explotación, mediante el alquiler y venta de partes alícuotas concesionales, así como de los servicios comunitarios y complementarios de dichas unidades habitacionales.
C) Construcción y posterior explotación de una residencia de estudiantes, profesores y personal de administración y servicios de una Universidad, así como de los servicios complementarios y comunitarios correspondientes, en régimen de concesión administrativa.
D) Construcción y posterior explotación de una residencia universitaria.
E) Adjudicación del contrato en régimen de concesión administrativa para la construcción y explotación de residencia universitaria.
F) Promoción de apartamentos con servicios asistenciales, en una parcela denominación terciario residencia geriátrico.

Contestación

El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. A este respecto, el artículo 53.1 establece que:

"1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.

A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda."

El artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda señalando que:

"1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."

Ello es así dado que frente a este arrendamiento de vivienda para uso permanente que define el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, dicha Ley contempla en su artículo 3 el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, señalando que:

"1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren."

Asimismo, el artículo 5 de la Ley 29/1994 relaciona los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la Ley, de la siguiente forma:

"Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso."

De acuerdo con ello, según lo señalado en el artículo 53.1 del TRLIS, para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de manera que el arrendamiento que efectúe la entidad consultante debe tener por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

Teniendo en cuenta que el artículo 5 de la Ley 29/1994 excluye de su ámbito de aplicación el uso de las viviendas universitarias, en los términos que se describen en la letra d) de dicho artículo, puede considerarse que los casos planteados en el escrito de consulta en las letras A) a E), se encontrarían en una situación similar a efectos de la posible aplicación del régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, aún sin profundizar en una equivalencia exacta en términos jurídicos de las situaciones planteadas en el escrito de consulta con las descritas en la letra d) de este artículo 5 de la Ley 29/1994. En este sentido, en lo que se refiere al régimen jurídico de las relaciones entre la Universidad, la sociedad concesionaria, los adquirentes de partes alícuotas concesionales y los usuarios, en el escrito de consulta se alude como marco particular a la escritura pública de concesión administrativa, el pliego de cláusulas administrativas particulares, y la oferta de la empresa concesionaria, y como marco general la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y su Reglamento; y en otros casos, se alude a que el contrato es de índole administrativa y se rige por la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas y su Reglamento. Por tanto, se considera que en los casos planteados, y en base a la información disponible, no se está produciendo un arrendamiento de vivienda a los efectos establecidos en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994.

En cuanto al caso planteado en la letra F) del escrito de consulta, parece necesario tener en cuenta el artículo 3 de la Ley 29/1994, en el que se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior, teniendo en especial esta consideración, entre otros, los arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca una actividad asistencial, cualesquiera que sean las personas que los celebren. En consecuencia, y en base a la información disponible, se considera igualmente que no se está produciendo un arrendamiento de vivienda a los efectos establecidos en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994.

R>Por tanto, no resultaría de aplicación el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda que contempla el capítulo III del título VII del TRLIS, a las rentas derivadas de los arrendamientos objeto de consulta.