Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2094-11 de 19 de Septiembre de 2011
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Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2094-11 de 19 de Septiembre de 2011

Tiempo de lectura: 12 min

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Órgano: Dirección General de Tributos

Fecha: 19/09/2011

Num. Resolución: V2094-11

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Normativa

Ley 35/2006, Arts. 8, 22, 88, 89 y 99; Ley 37/1992, Arts. 4, 5, 75, 84, 90 y 164; RIRPF RD 439/2007, Arts. 75 y 76

Cuestión

Tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y en el Impuesto sobre el Valor Añadido.

Descripción

La consultante es miembro de una comunidad de propietarios que va a alquilar un elemento común, en concreto un soportal, a una cafetería para la instalación de una terraza. El precio del alquiler está pendiente de fijar, pero estaría comprendido entre 1.000 a 1.200 euros anuales.

Contestación

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
Al comportar las comunidades de propietarios reguladas en la Ley de Propiedad Horizontal, a efectos de este Impuesto, la existencia de una comunidad de bienes en cuanto a la obtención de rentas por la entidad, para analizar el tratamiento tributario de la renta derivada del arrendamiento del local se hace preciso acudir en primer lugar al artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), donde se determina que las rentas correspondientes a las sociedades civiles, tengan o no personalidad jurídica, herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del día 18), se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes, respectivamente, de acuerdo con lo establecido en la sección 2.ª del título X de esta Ley.
Por su parte, la mencionada sección 2ª en sus artículos 88 y 89 establece lo siguiente:
- Artículo 88.
"Las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos".
- Artículo 89.
"1. Para el cálculo de las rentas a atribuir a cada uno de los socios, herederos, comuneros o partícipes, se aplicarán las siguientes reglas:
1. ª Las rentas se determinarán con arreglo a las normas de este Impuesto, y no serán aplicables las reducciones previstas en los artículos 23.2, 23.3, 26.2 y 32 de esta Ley, con las siguientes especialidades:
(?).
2. Estarán sujetas a retención o ingreso a cuenta, con arreglo a las normas de este Impuesto, las rentas que se satisfagan o abonen a las entidades en régimen de atribución de rentas, con independencia de que todos o alguno de sus miembros sea contribuyente por este Impuesto, sujeto pasivo del Impuesto sobre Sociedades o contribuyente por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Dicha retención o ingreso a cuenta se deducirá en la imposición personal del socio, heredero, comunero o partícipe, en la misma proporción en que se atribuyan las rentas.
3. Las rentas se atribuirán a los socios, herederos, comuneros o partícipes según las normas o pactos aplicables en cada caso y, si éstos no constaran a la Administración tributaria en forma fehaciente, se atribuirán por partes iguales.
(?)".
Conforme con lo expuesto, la renta derivada del arrendamiento del soportal se atribuirá a cada uno de los propietarios en función de su coeficiente de participación en la comunidad, en cuanto este es el módulo para determinar la participación de cada propietario en las cargas y beneficios de la misma, de acuerdo con el artículo 3 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.
Al determinarse las rentas de la comunidad de propietarios con arreglo a las normas del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la calificación tributaria de estas rentas es la de rendimientos del capital inmobiliario, en cuanto se corresponde con el concepto que de los mismos establece el artículo 22.1 de la Ley del Impuesto, según el cual "tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquellos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza", salvo que el arrendamiento reuniera los requisitos que el artículo 27.2 de la misma ley exige para calificarlo como actividad económica: que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad y que para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
Si no se cumplen los requisitos del artículo 27.2, el rendimiento neto del capital inmobiliario atribuido por la entidad a cada propietario se consignará por éstos en el apartado "Régimen de atribución de rentas", "Atribución de rendimientos del capital inmobiliario" del modelo de Declaración del Impuesto.
En desarrollo del artículo 99 de la Ley del Impuesto, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), determina cuales son las rentas sometidas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas en su apartado 2, independientemente de su calificación:
"Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento".
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos es matizado en la letra g) del apartado siguiente del mismo artículo, con los siguientes supuestos en los que no existe obligación de practicar retención o ingreso a cuenta:
"1.º Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2.º Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3.º Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda".
Ahora bien, la práctica de retención exige la existencia de un sujeto obligado a retener, lo que nos conduce al artículo 76.1 del mismo Reglamento:
"Con carácter general estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
(...)".
Conforme con esta regulación normativa, dado que el arrendatario es un sujeto obligado a retener, de acuerdo a lo establecido en el artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto, estaría obligado a practicar retención sobre los rendimientos que satisfaga a la comunidad de propietarios por el arrendamiento del local, salvo que resultara aplicable alguno de los supuestos de exoneración incluidos en el artículo 75.3.g). Dicha retención se deducirá en la imposición personal de cada propietario en la misma proporción en que se les atribuyan las rentas.
IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), dispone que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".
El artículo 5.Uno, letra c), de dicha Ley 37/1992, expresamente otorga la condición de empresario o profesional a quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, añadiendo que, en particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
Por otro lado, el artículo 392 del Código Civil, al tratar de las comunidades de bienes, señala que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece en pro indiviso a varias personas.
2. Por su parte, el artículo 84, apartado tres de la Ley del Impuesto establece que "tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto.".
Por tanto, la comunidad de propietarios consultante, constituida por la propiedad indivisa del inmueble que se destinará al arrendamiento (soportales) tendrá la condición de sujeto pasivo en el Impuesto sobre el Valor Añadido, estando obligada al cumplimiento de las obligaciones materiales y formales deducidas de la normativa del Impuesto, esencialmente recogidas en el artículo 164, apartado uno de la Ley 37/1992, que establece lo siguiente:
"Artículo 164.- Obligaciones de los sujetos pasivos.
Uno. Sin perjuicio de lo establecido en el Título anterior, los sujetos pasivos del Impuesto estarán obligados, con los requisitos, límites y condiciones que se determinen reglamentariamente, a:
1º. Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción al Impuesto.
2º. Solicitar de la Administración el número de identificación fiscal y comunicarlo y acreditarlo en los supuestos que se establezcan.
3º. Expedir y entregar factura de todas sus operaciones, ajustada a lo que se determine reglamentariamente.
4º. Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
5º. Presentar periódicamente o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas.
6º. Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe del Impuesto resultante.
Sin perjuicio de lo previsto en el párrafo anterior, los sujetos pasivos deberán presentar una declaración-resumen anual.

En los supuestos del artículo 13, número 2º, de esta Ley deberá acreditarse el pago del Impuesto para efectuar la matriculación definitiva del medio de transporte.
7º. Nombrar un representante a efectos del cumplimiento de las obligaciones impuestas en esta Ley cuando se trate de sujetos pasivos no establecidos en la Comunidad, salvo que se encuentren establecidos en Canarias, Ceuta o Melilla, o en un Estado con el que existan instrumentos de asistencia mutua análogos a los instituidos en la Comunidad.".
3. El mencionado artículo 164, apartado uno, número 3º, dispone la obligación de expedir y entregar factura, conteniéndose el desarrollo reglamentario de dicho precepto en el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE del 29), por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, el cual en su artículo 2 dispone la obligación de expedir factura en los siguientes términos:
"1. De acuerdo con el artículo 164.uno.3º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, los empresarios o profesionales están obligados a expedir factura y copia de ésta por las entregas de bienes y prestaciones de servicios que realicen en el desarrollo de su actividad, incluidas las no sujetas y las sujetas pero exentas del Impuesto, en los términos establecidos en este Reglamento y sin más excepciones que las previstas en él. Esta obligación incumbe asimismo a los empresarios o profesionales acogidos a los regímenes especiales del Impuesto sobre el Valor Añadido.
También deberá expedirse factura y copia de ésta por los pagos recibidos con anterioridad a la realización de las entregas de bienes o prestaciones de servicios por las que deba asimismo cumplirse esta obligación conforme al párrafo anterior, a excepción de las entregas de bienes exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido por aplicación de lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley del Impuesto.
2. Deberá expedirse factura y copia de ésta en todo caso en las siguientes operaciones:
a) Aquellas en las que el destinatario sea un empresario o profesional que actúe como tal, con independencia del régimen de tributación al que se encuentre acogido el empresario o profesional que realice la operación, así como cualesquiera otras en las que el destinatario así lo exija para el ejercicio de cualquier derecho de naturaleza tributaria.".
4. El artículo 75.Uno, número 7º, de la Ley 37/1992 señala que se devengará el Impuesto: "En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.
No obstante, cuando no se haya pactado precio o cuando, habiéndose pactado, no se haya determinado el momento de su exigibilidad, o la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.
Se exceptúan de lo dispuesto en los párrafos anteriores las operaciones a que se refiere el párrafo segundo del número 1º precedente.".
Debe tenerse en cuenta que el arrendamiento de un inmueble (soportales) constituye una prestación de servicios típica de tracto sucesivo o continuado cuyo devengo se producirá conforme a lo establecido en el precepto anterior.
El tipo impositivo aplicable a dicho arrendamiento será, en todo caso, el 18 por ciento, a tenor de lo dispuesto en el artículo 90 de la Ley 37/1992.
5. En consecuencia con todo lo anterior, las operaciones que realiza la comunidad de propietarios a que se refiere la presente consulta, consistentes en el arrendamiento de unos soportales del edificio a una cafetería para instalar una terraza, están sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no exentas del mismo, debiendo la citada comunidad cumplir con sus obligaciones fiscales, expedir factura, repercutir el Impuesto, y realizar la liquidación e ingreso del mismo en las correspondientes declaraciones-liquidaciones.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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