Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2171-05 de 24 de Octubre de 2005

Normativa

Ley 37/1992, Arts. 4, 5, 11, 20; RIRPF RD 1775/2004, Art. 73, 74; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 101; TRLRHL RD Leg 2/2004, Arts. 78, 79

Cuestión

Exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido, sometimiento a retención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, sujeción al Impuesto sobre Actividades Económicas y, en su caso, epígrafe en el que estaría incluido.

Descripción

La entidad consultante tiene suscrito un contrato de arrendamiento de una vivienda y la pretende subarrendar por días a turistas, procediendo a su limpieza tras concluir cada estancia.

Contestación

IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO
De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5, apartado uno, letra c) de la citada Ley declara que, a efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
Por otro lado, el artículo 11, apartado dos, número 2º, de la citada Ley declara que "en particular, se considerarán prestaciones de servicios, los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra."
Finalmente, el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992, dispone que están exentos del citado tributo los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y que tengan por objeto edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidos los garajes y anexos accesorios a estas últimas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
La referida exención no se extiende a los arrendamientos de viviendas efectuados a personas o entidades que no los destinen directamente a vivienda.
En consecuencia, cuando en el contrato de arrendamiento de la vivienda figure como arrendataria una entidad mercantil, al ser la arrendataria una persona jurídica no es susceptible de utilizar el inmueble como vivienda. Por tanto, la citada operación estará sujeta y no exenta, tributando al tipo del 16 por 100, independientemente de que la citada entidad haga posteriormente uso del inmueble arrendado, lo ceda a sus empleados como retribución parcial del trabajo o lo subarriende por días a turistas.
IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS
En desarrollo del artículo 101 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), el artículo 73 del Reglamento del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto) determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación:
"Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento".
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra h) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:
"1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda".
Conforme con esta regulación normativa, en cuanto el arrendatario sea un sujeto obligado a retener, de acuerdo a lo establecido en el artículo 74.1 del Reglamento del Impuesto, los rendimientos que satisficiese por el arrendamiento de la vivienda estarían sometidos a retención a cuenta del IRPF, salvo que fuera aplicable alguno de los supuestos de exoneración incluidos en el artículo 73.3.h). A este respecto, cabe señalar que el artículo 74.1 establece lo siguiente:
"1. Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
(?)".
IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS
El artículo 78.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, establece que el Impuesto sobre Actividades Económicas "es un tributo directo de carácter real, cuyo hecho imponible está constituido por el mero ejercicio en territorio nacional de actividades empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local determinado y se hallen o no especificadas en las tarifas del impuesto".
Por otro lado, el artículo 79.1 de dicho texto refundido dispone que "se considera que una actividad se ejerce con carácter empresarial, profesional o artístico, cuando suponga la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios".
La Regla 2ª de la Instrucción para la aplicación de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas ambas (Instrucción y Tarifas) por Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, establece que el "mero ejercicio de cualquier actividad económica especificada en las Tarifas, así como el mero ejercicio de cualquier otra actividad de carácter empresarial, profesional o artístico no especificada en aquéllas, dará lugar a la obligación de presentar la correspondiente declaración de alta y de contribuir por este impuesto, salvo que en la presente Instrucción se disponga otra cosa".
La Regla 4ª.1 de la citada Instrucción establece que "con carácter general, el pago correspondiente a una actividad faculta, exclusivamente, para el ejercicio de esa actividad, salvo que en la Ley reguladora de este Impuesto, en las Tarifas o en la presente Instrucción se disponga otra cosa".
El Epígrafe 861.1 de la Sección Primera de las Tarifas clasifica la actividad de "Alquiler de viviendas", que comprende el alquiler, con o sin opción de compra, de toda clase de inmuebles destinados a vivienda.
La Nota 2ª al citado Epígrafe establece que los sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros tributarán por cuota cero.
La Agrupación 68 de la Sección Primera de las Tarifas clasifica las actividades de prestación de servicios de hospedaje. Dichos servicios se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a su disposición de un inmueble o parte del mismo.
Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención al cliente, limpieza de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación.
Los sujetos pasivos titulares de las actividades sujetas a este impuesto deben darse de alta en las rúbricas de las Tarifas que clasifiquen, exactamente, la actividad efectivamente realizada, con independencia de la denominación o consideración que tales titulares tengan de las mismas.
En todo caso, la correcta clasificación de las actividades ejercidas se deberá efectuar siempre teniendo en cuenta las circunstancias concretas que concurran particularmente en cada caso.
La correcta clasificación de la actividad en cuestión en una u otra rúbrica de las Tarifas dependerá del servicio que efectivamente se preste desde el inmueble objeto de explotación, de cuya naturaleza se contiene una muy limitada información en el escrito de consulta correspondiente.
No obstante, a pesar de la citada falta de información, y aplicando lo hasta aquí expuesto al caso planteado, resulta que pueden darse dos situaciones:
a) El simple alquiler de una vivienda por días o semanas, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección Primera, "Alquiler de viviendas".
La Nota 2ª al citado Epígrafe dispone la tributación por cuota cero para aquellos sujetos pasivos cuyas cuotas por esta actividad sean inferiores a 601,01 euros.
b) Por el contrario, en aquellos casos concretos en que, por la forma y circunstancias en que se realiza la actividad, ésta no se limite a la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo durante días o fines de semana, sino que se trate de actividades que reúnan las características propias de las actividades de servicios de hospedaje (recepción y atención al cliente, limpieza periódica, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación), se deberá clasificar en la rúbrica que se corresponda con la categoría otorgada al establecimiento por las autoridades administrativas competentes en la materia, dentro de la Agrupación 68 de la Sección Primera "Servicio de hospedaje".
En el supuesto de que las citadas autoridades no hayan otorgado ninguna categoría al establecimiento o local en que se prestan dichos servicios de hospedaje, corresponderá matricularse en el Grupo 685 de la Sección Primera, "Alojamientos turísticos extrahoteleros".
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.