Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2181-11 de 21 de Septiembre de 2011

TIEMPO DE LECTURA:

  • Órgano: SG de Impuestos sobre las Personas Jurídicas
  • Fecha: 21 de Septiembre de 2011
  • Núm. Resolución: V2181-11

Normativa

Ley 58/2003, General Tributaria art. 88.1

Cuestión

¿Es lícito a efectos fiscales que el arrendador facture a la sociedad?

Descripción

En octubre de 2007 una persona física inicia su actividad como autónomo en un inmueble alquilado. En agosto de 2009 constituye una sociedad para ejercer la misma actividad. Su participación es del 98% y el 2% restante pertenece a otros dos socios. En esas fechas se tramitó la baja de la persona física y el alta de la sociedad en la obligación de practicar retenciones sobre los rendimientos por arrendamiento de inmuebles urbanos y se facilitaron los datos al arrendador, que comenzó a facturar el arrendamiento a la sociedad. Ahora, dos años después, el arrendador afirma que en ese cambio de titularidad "puede que haya alguna incorrección o incluso fraude a efectos fiscales".

Contestación

El apartado 1 del artículo 88 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (Boletín Oficial del Estado de 18 de diciembre de 2003), recoge que "los obligados podrán formular a la Administración tributaria consultas respecto al régimen, la clasificación o la calificación tributaria que en cada caso les corresponda". Por tanto, no es competencia de este Centro Directivo manifestarse acerca de si se ajusta a derecho el cambio de arrendatario sin el consentimiento del arrendador.

En este caso, si nos ceñimos al ámbito tributario, se plantea la procedencia, por parte del arrendador de un inmueble, de facturar a la sociedad arrendataria.

El artículo 1 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (Boletín Oficial del Estado de 29 de noviembre) dispone lo siguiente:

"Artículo 1. Obligación de expedir, entregar y conservar justificantes de las operaciones.

Los empresarios o profesionales están obligados a expedir y entregar, en su caso, factura u otros justificantes por las operaciones que realicen en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, así como a conservar copia o matriz de aquéllos. Igualmente, están obligados a conservar las facturas u otros justificantes recibidos de otros empresarios o profesionales por las operaciones de las que sean destinatarios y que se efectúen en desarrollo de la citada actividad.

Asimismo, otras personas y entidades que no tengan la condición de empresarios o profesionales están obligadas a expedir y conservar factura u otros justificantes de las operaciones que realicen en los términos establecidos en este Reglamento."

En consecuencia, el arrendador del inmueble está obligado a expedir y entregar factura a la sociedad arrendataria del inmueble, de manera que si esa facturación se ha realizado a la nueva sociedad de ello podría entenderse un consentimiento tácito.

Por otra parte, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (Boletín Oficial del Estado de 25 de noviembre de 1994) recoge en su artículo 3 lo que se entiende por arrendamientos para uso distinto de vivienda:

"1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren."

Según el citado cuerpo legal, en su artículo 4, recoge que el régimen aplicable a dichos contratos es:

"1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
(…)
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil."

Asimismo, la cesión de este tipo de contratos se encuentra regulada en el artículo 32 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante L.A.U.):

"1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado."

No obstante, en el contrato de arrendamiento suscrito entre la persona física y el arrendador se establecía la siguiente cláusula:

"Cláusula Cuarta.

Queda prohibida a la arrendataria la cesión, traspaso o subarriendo, total o parcial, gratuito u oneroso del inmueble objeto del presente contrato, salvo que el arrendador diera el consentimiento previo, expreso y escrito.

A estos efectos, no se considerará traspaso la fusión, absorción o cualquier otra operación societaria de la que resultare un cambio de denominación de la sociedad Arrendataria, siempre que la sociedad resultante de la misma continúe en el ejercicio de la misma actividad que la primitiva, la realice en el mismo inmueble, en las mismas condiciones determinadas en el presente contrato, el cual seguirá vigente en idénticos términos sin que hubiere lugar a incremento o revisión de la renta por éstos motivos y sobre todo que la titular del contrato siga siendo Don/Doña A (persona física arrendataria)."

En este sentido, la Sala 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona en Sentencia de 17 de noviembre de 2005 (número 642/2005) dictó:

«Indica el artículo 32 de la L.A.U. de 1.994, apartado 1º: "Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador."

Y conforme al artículo 35 de la L.A.U. de 1994, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
En los contratos objeto de este litigio se suscribió una cláusula séptima a tenor de la cual: "el arrendatario con expresa renuncia a lo dispuesto en el artículo 32 de la L.A.U., se obliga a no subarrendar en todo o en parte, ni ceder o traspasar el local arrendado sin el consentimiento expreso y por escrito de arrendador. En caso de que el arrendatario incumpliera esta condición, podrá el arrendador resolver el contrato".
Pues bien, como esta Sala ha señalado en sentencias de fechas 2 de noviembre de 2.004, rollo número 614/2004 y de 30 de noviembre de 2.000, rollo 1126/1999, en este concepto, revelador de cesión, subarriendo o traspaso, deben incluirse:
a) La constitución de una sociedad, con personalidad jurídica propia (supone la sustitución de una persona individual por una persona jurídica) o en régimen de mera comunidad (sustitución por el conjunto de Personas constituyentes de la comunidad), entre el arrendatario y un tercero (Sentencia del T.S. de 9-6-1992) con sede social en los mismos locales arrendados y dedicada a idéntico negocio que el que en ellos ejercía el arrendatario.
Incluso la fusión de sociedades por absorción, desapareciendo la absorbida (sin perjuicio del artículo 31-4 T.R.L.A.U. de 1.964).
b) La introducción de una persona jurídica, aunque tenga carácter familiar o sea creada por los arrendatarios (Sentencia del T.S. de 7-1-1991) dado que al tener personalidad jurídica propia, independiente de los accionistas, se produce una mutación subjetiva en la ocupación del local que trasciende, no sólo a la posibilidad del beneficiario de la explotación, en relación con los derechos de traspaso, sino también a las causas de extinción de la propia persona.»

En consecuencia, si resultara de aplicación la citada doctrina al caso expuesto por la consultante, podría entenderse que ha existido un traspaso o cesión del contrato por parte de una persona física a favor de una persona jurídica, lo que daría lugar a las implicaciones tributarias que, en su caso, se establezcan en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (Boletín Oficial del Estado de 29 de noviembre de 2006).

No obstante, la presente contestación se realiza conforme a la información proporcionada por la consultante, sin tener en cuenta otras circunstancias no mencionadas y que pudieran tener relevancia en la determinación del propósito principal de la operación proyectada, de tal modo que podrían alterar el juicio de la misma, lo que podrá ser objeto de comprobación administrativa a la vista de la totalidad de las circunstancias previas, simultáneas y posteriores concurrentes en la operación realizada.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

Arrendador
Arrendatario
Persona física
Subarriendo
Consentimiento del arrendador
Actividades empresariales
Traspaso
Finca arrendada
Arrendamientos urbanos
Contrato de arrendamiento
Arrendamiento de bienes inmuebles
Fraude
Obligaciones de facturación
Arrendamiento para uso distinto de vivienda
Fincas Urbanas
Voluntad de las partes
Subarriendo parcial
Persona jurídica
Elevación de la renta
Actualización de la renta
Denominación social
Operaciones societarias
Personalidad jurídica
Fusión de sociedades
Resolución de los contratos
Impuesto sobre sociedades
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
Rentas sujetas al IRNR
Accionista

Ley General Tributaria (Ley 58/2003 de 17 de Dic) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 302 Fecha de Publicación: 18/12/2003 Fecha de entrada en vigor: 01/07/2004 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Ley 35/2006 de 28 de Nov (IRPF -Impuesto sobre la renta de las personas físicas-) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 285 Fecha de Publicación: 29/11/2006 Fecha de entrada en vigor: 01/01/2007 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Real Decreto 1496/2003 de 28 de Nov (Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturacion, y se modifica el Reglamento del IVA) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 286 Fecha de Publicación: 29/11/2003 Fecha de entrada en vigor: 19/12/2003 Órgano Emisor: Ministerio De Hacienda

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