Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V3074-11 de 27 de Diciembre de 2011

Normativa

Ley 19/1994 art. 27

Cuestión

Idoneidad de dicha inversión como materialización de la dotación a la reserva para inversiones en Canarias realizada por la consultante en los ejercicios 2007 y posteriores.

Descripción

La entidad consultante tiene prevista la adquisición de un local comercial sito en el centro turístico de Los Cristianos en el término municipal de Arona.
Este local es actualmente propiedad de una entidad bancaria y es utilizado por la misma como oficina o sucursal abierta al público para su actividad bancaria.
La operación que se trata de realizar consiste en la adquisición de dicho inmueble por la consultante, la cual, a su vez, arrendará dicho local a la propia entidad bancaria durante un período de 20 años. Se establece además un derecho de opción de compra a favor de la arrendataria ejercitable a partir del año decimotercero de duración del contrato, por el valor de mercado del inmueble que será determinado por expertos independientes en su momento.
Se trata de un local usado que no ha sido nunca afectado por sus titulares a la reserva para inversiones en Canarias ni a la deducción por activos fijos nuevos.
La entidad consultante lleva a cabo una actividad de arrendamiento de locales de negocios, para lo cual cumple con los requisitos establecidos en la legislación fiscal para que la misma tenga la naturaleza de actividad económica, disponiendo de un local destinado a dicha actividad y empleado a tiempo completo. Realiza exclusivamente su actividad en Canarias. Tiene la naturaleza de empresa de reducida dimensión de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 108 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

Contestación

La disposición transitoria octava de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, establece que "la materialización de las dotaciones a la reserva para inversiones procedentes de beneficios de períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2007 se regulará por las disposiciones establecidas en el artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, según la redacción dada por el Real Decreto-ley 12/2006, de 29 de diciembre, con las modificaciones introducidas por esta Ley".

En consecuencia, de acuerdo con la información que se deduce del escrito de consulta, en la contestación a la presente consulta se partirá de la redacción del artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, en su redacción dada por el Real Decreto-ley 12/2006, de 29 de diciembre, por el que se modifican la Ley 19/1994, de 6 de julio, de Modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, y el Real Decreto-ley 2/2000, de 23 de junio, con las modificaciones introducidas por la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible.

A este respecto, el apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, establece que:

"4. Las cantidades destinadas a la reserva para inversiones en Canarias deberán materializarse en el plazo máximo de tres años, contados desde la fecha del devengo del impuesto correspondiente al ejercicio en que se ha dotado la misma, en la realización de alguna de las siguientes inversiones:

(?)"

La entidad consultante plantea la adquisición de un local comercial actualmente propiedad de una entidad bancaria que lo está utilizando como oficina o sucursal abierta al público para su actividad bancaria. La operación consistiría en la adquisición de dicho inmueble por la consultante, la cual, a su vez, arrendaría dicho local a la propia entidad bancaria durante un período de 20 años, establecido un derecho de opción de compra a favor de la arrendataria ejercitable a partir del año decimotercero de duración del contrato por el valor de mercado del inmueble que será determinado por expertos independientes en su momento.

En primer lugar, a efectos de determinar si dicha adquisición puede resultar apta para materializar las cantidades destinadas a la reserva para inversiones en Canarias (RIC), la adquisición del local ha de tener la consideración de inversión.

En este sentido, el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, establece en su artículo 10.3 que "en el método de estimación directa, la base imponible se calculará, corrigiendo, mediante la aplicación de los preceptos establecidos en esta ley, el resultado contable determinado de acuerdo con las normas previstas en el Código de Comercio, en las demás leyes relativas a dicha determinación y en las disposiciones que se dicten en desarrollo de las citadas normas".

En el ámbito mercantil, el Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, en su segunda parte, en la norma de registro y valoración 8ª, arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar, establece que:

"(?)

La calificación de los contratos como arrendamientos financieros u operativos depende de las circunstancias de cada una de las partes del contrato por lo que podrán ser calificados de forma diferente por el arrendatario y el arrendador.

1. Arrendamiento financiero

1.1. Concepto

Cuando de las condiciones económicas de un acuerdo de arrendamiento, se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato, dicho acuerdo deberá calificarse como arrendamiento financiero, y se registrará según los términos establecidos en los apartados siguientes.

En un acuerdo de arrendamiento de un activo con opción de compra, se presumirá que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción. También se presumirá, salvo prueba en contrario, dicha transferencia, aunque no exista opción de compra, entre otros, en los siguientes casos:

a) Contratos de arrendamiento en los que la propiedad del activo se transfiere, o de sus condiciones se deduzca que se va a transferir, al arrendatario al finalizar el plazo del arrendamiento.

b) Contratos en los que el plazo del arrendamiento coincida o cubra la mayor parte de la vida económica del activo, y siempre que de las condiciones pactadas se desprenda la racionalidad económica del mantenimiento de la cesión de uso.

El plazo del arrendamiento es el periodo no revocable para el cual el arrendatario ha contratado el arrendamiento del activo, junto con cualquier periodo adicional en el que éste tenga derecho a continuar con el arrendamiento, con o sin pago adicional, siempre que al inicio del arrendamiento se tenga la certeza razonable de que el arrendatario ejercitará tal opción.

c) En aquellos casos en los que, al comienzo del arrendamiento, el valor actual de los pagos mínimos acordados por el arrendamiento suponga la práctica totalidad del valor razonable del activo arrendado.

ONT SIZE=2>d) Cuando las especiales características de los activos objeto del arrendamiento hacen que su utilidad quede restringida al arrendatario.

e) El arrendatario puede cancelar el contrato de arrendamiento y las pérdidas sufridas por el arrendador a causa de tal cancelación fueran asumidas por el arrendatario.

f) Los resultados derivados de las fluctuaciones en el valor razonable del importe residual recaen sobre el arrendatario.

g) El arrendatario tiene la posibilidad de prorrogar el arrendamiento durante un segundo periodo, con unos pagos por arrendamiento que sean sustancialmente inferiores a los habituales del mercado.

(?)

3. Venta con arrendamiento financiero posterior

Cuando por las condiciones económicas de una enajenación, conectada al posterior arrendamiento de los activos enajenados, se desprenda que se trata de un método de financiación y, en consecuencia, se trate de un arrendamiento financiero, el arrendatario no variará la calificación del activo, ni reconocerá beneficios ni pérdidas derivadas de esta transacción. Adicionalmente, registrará el importe recibido con abono a una partida que ponga de manifiesto el correspondiente pasivo financiero.

La carga financiera total se distribuirá a lo largo del plazo del arrendamiento y se imputará a la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio en que se devengue, aplicando el método del tipo de interés efectivo. Las cuotas de carácter contingente serán gastos del ejercicio en que se incurra en ellas.

El arrendador contabilizará el correspondiente activo financiero de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1.3 de esta norma.

4. Arrendamientos de terrenos y edificios

Los arrendamientos conjuntos de terreno y edificio se clasificarán como operativos o financieros con los mismos criterios que los arrendamientos de otro tipo de activo.

No obstante, como normalmente el terreno tiene una vida económica indefinida, en un arrendamiento financiero conjunto, los componentes de terreno y edificio se considerarán de forma separada, clasificándose el correspondiente al terreno como un arrendamiento operativo, salvo que se espere que el arrendatario adquiera la propiedad al final del periodo de arrendamiento.

A estos efectos, los pagos mínimos por el arrendamiento se distribuirán entre el terrero y el edificio en proporción a los valores razonables relativos que representan los derechos de arrendamiento de ambos componentes, a menos que tal distribución no sea fiable, en cuyo caso todo el arrendamiento se clasificará como financiero, salvo que resulte evidente que es operativo."

Por su parte, el artículo 11.3 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, establece que:

"3. Siempre que el importe a pagar por el ejercicio de la opción de compra o renovación, en el caso de cesión de uso de activos con dicha opción, sea inferior al importe resultante de minorar el valor del activo en la suma de las cuotas de amortización máximas que corresponderían a éste dentro del tiempo de duración de la cesión, la operación se considerará como arrendamiento financiero.

Cuando el activo haya sido objeto de previa transmisión por parte del cesionario al cedente, la operación se considerará como un método de financiación y el cesionario continuará la amortización de aquél en idénticas condiciones y sobre el mismo valor anterior a la transmisión.

(?)"

El artículo 11.3 del TRLIS recoge, entre otros, la amortización a efectos fiscales correspondiente a los supuestos en que una entidad transmite a otra sociedad un elemento de inmovilizado y a continuación formaliza un contrato de arrendamiento con opción de compra cuyo objeto es el mismo elemento transmitido. Estos contratos se caracterizan por cuanto, a pesar de la posible existencia de dos contratos jurídicamente distintos, uno de compraventa y otro de arrendamiento financiero, el sustrato económico de la operación permite considerarla como una operación de financiación a efectos fiscales, lo que supone considerar que la amortización del elemento continuará realizándose en las mismas condiciones previas a la transmisión.

De la información facilitada en el escrito de consulta no resulta posible deducir si el fondo económico de la operación responde a una operación de financiación, de manera que el importe obtenido por la entidad bancaria en la transmisión es adeudado a la entidad consultante posteriormente a través del contrato de arrendamiento con opción de compra.

En caso de que se dieran las circunstancias para que, de acuerdo con lo establecido en la norma contable, o en el artículo 11.3 del TRLIS, pudiera considerarse al arrendamiento planteado en el escrito de consulta como un arrendamiento financiero, parecería posible considerar que la operación de adquisición con arrendamiento posterior que la entidad consultante realizará con la entidad bancaria, no originará para la entidad consultante un inmovilizado material o una inversión inmobiliaria en su activo. Es decir, el local comercial a que se refiere el escrito de consulta no reuniría la primera de las condiciones necesarias para que la entidad consultante materialice en el mismo las cantidades destinadas a la RIC, que es que tenga la condición de inversión para ella.

Por el contrario, en el caso de que no se dieran las circunstancias para calificar al arrendamiento como financiero, la entidad consultante arrendadora continuaría presentando y valorando el activo cedido en arrendamiento conforme a su naturaleza, por lo que podría considerarse que el local comercial podría reunir, en su caso, la primera de las condiciones necesarias para que la entidad consultante materialice en el mismo las cantidades destinadas a la RIC, que es que tenga la condición de inversión para ella.

En este caso, procedería analizar las condiciones que ha de cumplir la adquisición para considerarse apta para materializar las cantidades destinadas a la RIC.

De acuerdo con lo establecido en el apartado 5 del artículo 27 de la Ley 19/1994, los activos en que se materializa la inversión deben estar afectos y ser necesarios para el desarrollo de actividades económicas del sujeto pasivo. Este parece ser el supuesto en la adquisición del local por la entidad consultante, según se desprende del escrito de consulta, en el que se indica que la consultante lleva a cabo una actividad de arrendamiento de locales de negocios, para lo cual cumple con los requisitos establecidos en la legislación fiscal para que la misma tenga la naturaleza de actividad económica, disponiendo de un local destinado a dicha actividad y empleado a tiempo completo, y que destinará el local al arrendamiento.

Por otra parte, el apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994, regula las inversiones en las que deben materializarse las cantidades destinadas a la RIC. Así, establece que:

"4. Las cantidades destinadas a la reserva para inversiones en Canarias deberán materializarse en el plazo máximo de tres años, contados desde la fecha del devengo del impuesto correspondiente al ejercicio en que se ha dotado la misma, en la realización de alguna de las siguientes inversiones:

ONT SIZE=2>A. Las inversiones iniciales consistentes en la adquisición de elementos patrimoniales nuevos del activo fijo material o inmaterial como consecuencia de:

La creación de un establecimiento.

La ampliación de un establecimiento.

La diversificación de la actividad de un establecimiento para la elaboración de nuevos productos.

La transformación sustancial en el proceso de producción de un establecimiento.

También tendrán la consideración de iniciales las inversiones en suelo, edificado o no, siempre que no se hayan beneficiado anteriormente del régimen previsto en este artículo y se afecte:

(?)

Reglamentariamente se determinarán los términos en que se entienda que se produce la creación o ampliación de un establecimiento y la diversificación y la transformación sustancial de su producción.

(?)

C. La adquisición de elementos patrimoniales del activo fijo material o inmaterial que no pueda ser considerada como inversión inicial por no reunir alguna de las condiciones establecidas en la letra A anterior, la inversión en activos que contribuyan a la mejora y protección del medio ambiente en el territorio canario, así como aquellos gastos de investigación y desarrollo que reglamentariamente se determinen.

(?)

Tratándose de suelo, edificado o no, éste debe afectarse:

A la promoción de viviendas protegidas, cuando proceda esta calificación de acuerdo con lo previsto en el Decreto 27/2006, de 7 de marzo, por el que se regulan las actuaciones del Plan de Vivienda de Canarias, destinadas al arrendamiento por la sociedad promotora.

Al desarrollo de actividades industriales incluidas en las divisiones 1 a 4 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprueban las tarifas y la instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas.

A las zonas comerciales situadas en un área cuya oferta turística se encuentre en declive por precisar de intervenciones integradas de rehabilitación de áreas urbanas.

A las actividades turísticas reguladas en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, cuya adquisición tenga por objeto la rehabilitación de un establecimiento turístico.

(?)"

Tanto la letra A del apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994 como su letra C, requieren que la inversión consista en elementos patrimoniales del activo fijo material o inmaterial.

En el caso planteado en el escrito de consulta, el local que adquiriría la consultante se destinaría al arrendamiento en el marco de la actividad económica de arrendamiento de locales de negocios que desarrolla.

De acuerdo con lo establecido en el Plan General de Contabilidad, en su tercera parte, cuentas anuales, "los terrenos o construcciones que la empresa destine a la obtención de ingresos por arrendamiento o posea con la finalidad de obtener plusvalías a través de su enajenación, fuera del curso ordinario de sus operaciones, se incluirán en el epígrafe A.III. "Inversiones inmobiliarias" del activo". Y en su quinta parte, definiciones y relaciones contables, define las inversiones inmobiliarias como:

"Activos no corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para:

- Su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos; o
Â- Su venta en el curso ordinario de las operaciones."

En consecuencia, el tratamiento a dar al citado inmueble es el de inversión inmobiliaria. A los efectos de adaptarse a la terminología empleada en el artículo 27 de la Ley 19/1994, parece posible considerar al mismo como un elemento del activo fijo material.

Por otra parte, según se indica en el escrito de consulta, el local es actualmente propiedad de una entidad bancaria y es utilizado por la misma como oficina o sucursal abierta al público para su actividad bancaria, y tras su adquisición por la consultante, ésta arrendará dicho local a la propia entidad bancaria.

En relación con los activos fijos usados, la letra A del apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994 indica que:

R>"Tratándose de sujetos pasivos que cumplan las condiciones del artículo 108 del texto refundido de la Ley del impuesto sobre Sociedades, en el período impositivo en el que se obtiene el beneficio con cargo al cual se dota la reserva, la inversión podrá consistir en la adquisición de activos fijos usados, siempre que los bienes adquiridos no se hayan beneficiado anteriormente del régimen previsto en este artículo. Tratándose de suelo, deberán cumplirse en todo caso las condiciones previstas en esta letra."

Según se manifiesta en el escrito de consulta, la entidad consultante cumple las condiciones del artículo 108 del TRLIS.

No obstante, la letra A del apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994 requiere inversiones iniciales que consistan en la adquisición de elementos patrimoniales nuevos como consecuencia de la creación de un establecimiento; la ampliación de un establecimiento; la diversificación de la actividad de un establecimiento para la elaboración de nuevos productos; o la transformación sustancial en el proceso de producción de un establecimiento, señalando que reglamentariamente se determinarán los términos en que se entienda que se produce la creación o ampliación de un establecimiento y la diversificación y la transformación sustancial de su producción.

A estos efectos, el artículo 8 del Real Decreto 1758/2007, de 28 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, en las materias referentes a los incentivos fiscales en la imposición indirecta, la reserva para inversiones en Canarias y la Zona Especial Canaria, establece que:

"1. Se considerará que una inversión inicial tiene por objeto la creación de un establecimiento cuando determine su puesta en funcionamiento por primera vez para el desarrollo de una actividad económica.

En particular, tendrá la consideración de creación de un establecimiento la entrega o adquisición de una edificación para su demolición y promoción de una nueva por parte del adquirente para su puesta en funcionamiento en desarrollo de una actividad económica.

2. Se considerará que una inversión inicial tiene por objeto la ampliación de un establecimiento cuando tenga como consecuencia el incremento del valor total de los activos del mismo.

En particular, se considerará como tal ampliación la rehabilitación de un inmueble. A los efectos del artículo 25 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, el concepto de rehabilitación será el contenido en el artículo 27.1.1.º f) de la Ley 20/1991, de 7 de junio.

3. Se considerará que una inversión inicial tiene por objeto la diversificación de la actividad de un establecimiento para la elaboración de nuevos productos cuando la misma tenga por finalidad obtener un producto o servicio distinto o que presente una novedad esencial y no meramente formal o accidental, respecto de los que dicho establecimiento viniera elaborando con anterioridad a la realización de la inversión.

4. Se considerará que una inversión inicial tiene por objeto la transformación sustancial en el proceso de producción unas características o aplicaciones desde el punto de vista tecnológico que difieren de forma esencial del existente en dicho establecimiento con anterioridad a la inversión."

De acuerdo con ello, el local que adquiriría la entidad consultante no parece tener la consideración de inversión inicial.

No obstante, la letra C del apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994 contempla como inversiones aptas para materializar las cantidades destinadas a la RIC la adquisición de elementos patrimoniales del activo fijo material o inmaterial que no pueda ser considerada como inversión inicial por no reunir alguna de las condiciones establecidas en la letra A. Este sería el caso del local a que se refiere el escrito de consulta.

Por su parte, en lo que se refiere a la parte de la inversión correspondiente al suelo, de acuerdo con lo establecido en la letra C del apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994, para que suelo pueda considerarse una inversión apta para materializar las cantidades destinadas a la RIC, habrá de afectarse a alguno de los destinos señalados.

En el caso planteado en el escrito de consulta puede suponerse que el destino del local será comercial. En este caso, se exige que el suelo se afecte a las zonas comerciales situadas en un área cuya oferta turística se encuentre en declive por precisar de intervenciones integradas de rehabilitación de áreas urbanas.

A este respecto, el artículo 23 del Reglamento de desarrollo de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de modificación del Régimen Económico y Fiscal de Canarias, en las materias referentes a los incentivos fiscales en la imposición indirecta, la reserva para inversiones en Canarias y la Zona Especial Canaria, establece que:

"1. A los efectos de los artículos 25 y 27, ambos de la Ley 19/1994, de 6 de julio, tendrán la consideración de zonas comerciales los centros, galerías comerciales o locales de negocio individualmente considerados, incluidas las zonas de aparcamientos, áreas comunes y las de equipamiento, que se hallen ubicados en un área cuya oferta turística se encuentre en declive, por precisar de intervenciones integradas de rehabilitación de áreas urbanas.

2. A los efectos del artículo 25 y 27 de la Ley 19/1994, se considerará que las áreas cuya oferta turística se encuentra en declive, por precisar intervenciones integradas de rehabilitación de áreas urbanas de acuerdo con las Directrices de Ordenación General de Canarias, aprobadas por la Ley 19/2003, de 14 de abril, coinciden con los núcleos turísticos a que hace referencia la directriz 21 de las Directrices de Ordenación del Turismo de Canarias, ya sean los enumerados en el anexo de las citadas directrices o por el correspondiente planeamiento insular."

En consecuencia, el suelo se debe afectar a una zona comercial definida conforme a este precepto para que la parte de la inversión correspondiente al mismo pueda considerarse apta para materializar las cantidades destinadas a la RIC.

Asimismo, respecto a la condición de usado del local adquirido, e igualmente respecto al suelo, se ha de hacer referencia a lo dispuesto en el apartado 12 del artículo 27 de la Ley 19/1994, que establece que:

"12. (?)

Tratándose de activos usados y de suelo, estos no podrán haberse beneficiado anteriormente del régimen previsto en este artículo, ni de las deducciones para incentivar la realización de determinadas actividades reguladas en el capítulo IV del título VI del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ni de la deducción por inversiones regulada en el artículo 94 de la Ley 20/1991."

Por otra parte, en cuanto al destino de arrendamiento del local adquirido, ha de tenerse en cuenta que el apartado 8 del artículo 27 de la Ley 19/1994 establece que:

"8. Los activos en que se haya materializado la reserva para inversiones a que se refieren las letras A y C del apartado 4, así como los adquiridos por las sociedades participadas a que se refiere la letra D de ese mismo apartado, deberán permanecer en funcionamiento en la empresa del adquirente durante cinco años como mínimo, sin ser objeto de transmisión, arrendamiento o cesión a terceros para su uso. Cuando su vida útil fuera inferior a dicho período, no se considerará incumplido este requisito cuando se proceda a la adquisición de otro elemento patrimonial que lo sustituya, que reúna los requisitos exigidos para la aplicación de la reducción prevista en este artículo y que permanezca en funcionamiento durante el tiempo necesario para completar dicho período. No podrá entenderse que esta nueva adquisición supone la materialización de las cantidades destinadas a la reserva para inversiones en Canarias, salvo por el importe de la misma que excede del valor del elemento patrimonial que se sustituye y que tuvo la consideración de materialización de la reserva regulada en este artículo. En el caso de la adquisición de suelo, el plazo será de diez años.

En los casos de pérdida del activo se deberá proceder a su sustitución en los términos previstos en el párrafo anterior.

Los sujetos pasivos que se dediquen a la actividad económica de arrendamiento o cesión a terceros para su uso de activos fijos podrán disfrutar del régimen de la reserva para inversiones, siempre que no exista vinculación, directa o indirecta, con los arrendatarios o cesionarios de dichos bienes, en los términos definidos en el artículo 16, apartado 3, del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ni se trate de operaciones de arrendamiento financiero. A estos efectos, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando concurran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006.

R>En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles, además de las condiciones previstas en el párrafo anterior, el sujeto pasivo deberá tener la consideración de empresa turística de acuerdo con lo previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, tratarse del arrendamiento de viviendas protegidas por la sociedad promotora, de bienes inmuebles afectos al desarrollo de actividades industriales incluidas en las divisiones 1 a 4 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprueban las tarifas y la instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas, o de zonas comerciales situadas en áreas cuya oferta turística se encuentre en declive, por precisar de intervenciones integradas de rehabilitación de áreas urbanas, según los términos en que se define en las directrices de ordenación general de Canarias, aprobadas por la Ley 19/2003, de 14 de abril.

(?)"

Tal y como establece el primer párrafo de este apartado 8 los activos en que se haya materializado la reserva para inversiones deben permanecer en funcionamiento en la empresa del adquirente durante cinco años como mínimo, sin ser objeto de transmisión, arrendamiento o cesión a terceros para su uso. No obstante, los párrafos tercero y cuarto del citado apartado excepcionan la prohibición del arrendamiento o cesión a terceros para el uso del activo en que se haya materializado la reserva para inversiones, siempre que se cumplan lo requisitos ellos establecidos, que son:

- Que se trate de sujetos pasivos que se dediquen a la actividad económica de arrendamiento o cesión a terceros para su uso de activos fijos, entendiéndose que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica únicamente cuando concurran las circunstancias previstas en el apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.

El apartado 2 del artículo 27 de la Ley 35/2006 dispone que:

"2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:

a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.

b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa."

Según se manifiesta en el escrito de consulta, la consultante lleva a cabo una actividad de arrendamiento de locales de negocios, para lo cual cumple con los requisitos establecidos en la legislación fiscal para que la misma tenga la naturaleza de actividad económica, disponiendo de un local destinado a dicha actividad y empleado a tiempo completo.

- Que no exista vinculación, directa o indirecta, con los arrendatarios o cesionarios de dichos bienes, en los términos definidos en el artículo 16, apartado 3 del TRLIS.

Del escrito de consulta no se desprende información a este respecto.

- Que no se trate de operaciones de arrendamiento financiero.

Como ya se ha indicado previamente, en el análisis efectuado en esta parte de la contestación a la consulta se ha partido del supuesto de que no se dieran las circunstancias para calificar al arrendamiento como financiero.

- Y que en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles, además de las condiciones citadas, el sujeto pasivo deberá tener la consideración de empresa turística de acuerdo con lo previsto en la Ley 7/1995, de 6 de abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, tratarse del arrendamiento de viviendas protegidas por la sociedad promotora, de bienes inmuebles afectos al desarrollo de actividades industriales incluidas en las divisiones 1 a 4 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprueban las tarifas y la instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas, o de zonas comerciales situadas en áreas cuya oferta turística se encuentre en declive, por precisar de intervenciones integradas de rehabilitación de áreas urbanas, según los términos en que se define en las directrices de ordenación general de Canarias, aprobadas por la Ley 19/2003, de 14 de abril.

El caso planteado en el escrito de consulta se refiere a un arrendamiento de bien inmueble. Como ya se ha señalado, puede suponerse que el destino del local será comercial. En tal caso, además de las condiciones ya citadas, deberá de tratarse de zonas comerciales situadas en áreas cuya oferta turística se encuentre en declive, por precisar de intervenciones integradas de rehabilitación de áreas urbanas, según los términos en que se define en las directrices de ordenación general de Canarias, aprobadas por la Ley 19/2003, de 14 de abril.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.