Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V4191-16 de 03 de Octubre de 2016

Ley 11/2009 art. 2, 3, 6, 9, 12, dt 1ª

LIS Ley 27/2014 art. 26, da 11ª

Se describen en el cuerpo de la contestación.

La entidad consultante comunicó, con fecha 30 de septiembre de 2014, la opción por la aplicación del régimen fiscal especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, en los términos establecidos en el artículo 8 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, resultando de aplicación dicho régimen a partir del 1 de enero de 2014.

En el marco del período transitorio de dos años de la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, la consultante está adaptando su estructura y situación para cumplir adecuadamente con los requisitos no esenciales del régimen.

A. Sobre los requisitos de inversión previstos en el artículo 3 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario:

i) Forma en que debe computarse el plazo de tres años previsto en el artículo 3.1 de la Ley 11/2009 para aquellos terrenos que ya formaban parte del patrimonio de la entidad consultante en el momento de optar por el régimen fiscal especial de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

En el escrito de consulta se señala que la entidad consultante se dedica tradicionalmente a la adquisición y promoción de inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. A tal efecto, es habitual que adquiera terrenos para, acometido el correspondiente proceso de promoción y construcción, los inmuebles edificados sobre ellos sean destinados a su negocio principal de arrendamiento de oficinas. Cuenta entre su activo con diversos terrenos que fueron adquiridos con carácter previo al ejercicio de la opción por el régimen fiscal especial de SOCIMI, algunos de los cuales, incluso ya urbanizados, han visto ralentizada su promoción por avatares urbanísticos y por la crisis económica.

El artículo 3 de la Ley 11/2009, regula los requisitos de inversión, estableciendo que:

“1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

Este porcentaje se calculará sobre el balance consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

El valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, pudiendo optar la sociedad para calcular dicho valor por sustituir el valor contable por el de mercado de los elementos integrantes de tales balances, el cual se aplicaría en todos los balances del ejercicio. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de dichos inmuebles o participaciones que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de esta ley.

A efectos de dicho cómputo, si los bienes inmuebles están situados en el extranjero, incluidos los tenidos por las entidades a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán tener naturaleza análoga a los situados en territorio español y deberá existir efectivo intercambio de información tributaria con el país o territorio en el que estén situados, en los términos establecidos en la disposición adicional primera de la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, de medidas para la prevención del fraude fiscal.

2. (…)

3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

El plazo se computará:

a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra siguiente.

b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.

En el caso de acciones o participaciones en el capital de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.”

El apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009 establece el requisito de que las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en, entre otros elementos, bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento. Asimismo, admite también la inversión en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

No obstante, este apartado 1 no especifica la forma del cómputo de este plazo de tres años para el supuesto de que la entidad ya tuviese terrenos para la promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento con anterioridad al momento de acogerse al régimen fiscal especial de SOCIMI.

Teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 3 de este artículo 3 de la Ley 11/2009 en relación al plazo de permanencia de los inmuebles que integren el activo de la sociedad, en el caso de terrenos para la promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento que figuraran en el patrimonio de la entidad antes del momento de acogerse al régimen, el plazo de tres años para iniciar la promoción se computaría desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de SOCIMI.

Se entiende que este cómputo no se ve afectado en el supuesto de que resultara de aplicación lo establecido en la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009.

Los requisitos de la Ley 11/2009 en materia de inversión podrán cumplirse, tal y como se desprende de lo establecido en la disposición transitoria primera de la Ley 11/2009, en los dos años siguientes a la fecha del ejercicio de la opción. Esto es, se exceptúan dos años para la aplicación de dichos requisitos.

En particular, en lo que se refiere al apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009, ello significa que el cumplimiento del requisito del porcentaje del activo que las SOCIMI deberán tener invertido en determinados elementos, podrá empezar a cumplirse una vez transcurridos dos años desde el ejercicio de la opción, pero entendiéndose que en el caso de terrenos para la promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana que vayan a destinarse al arrendamiento, el cómputo del plazo de los tres años siguientes a su adquisición (o desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de SOCIMI, según se acaba de interpretar) para iniciar la promoción, no se ve afectado por dicha disposición transitoria.

ii) En qué momento debe entenderse iniciada la promoción de un terreno a efectos del mismo plazo de tres años previsto en el artículo 3.1 de la Ley 11/2009.

En el escrito de consulta se señala que la entidad consultante posee terrenos en los que ya ha invertido cantidades muy significativas al objeto de su adecuada urbanización, proceso ya finalizado, de forma que dichos terrenos ya cuentan con calzadas, aceras, líneas de suministros y alcantarillado, alumbrado público, etc. Dichos terrenos van a utilizarse para construir sobre ellos edificios destinados al arrendamiento, aspecto este que se verá confirmado una vez llevada a cabo la construcción.

En el escrito de consulta se plantea si en particular, debe entenderse iniciada la promoción con la transformación material del suelo que tiene lugar con la urbanización del mismo y, en este sentido, si el requisito se halla cumplido en el caso de terrenos ya urbanizados (habiéndose llevado a cabo la urbanización a través de una junta de compensación de la que la consultante formaba parte) en los que se ha realizado una inversión y transformación significativa pero en los que la acción combinada de la crisis y continuos avatares urbanísticos que han generado conocidas paralizaciones e incertidumbres en la actividad de la concesión de licencias han obstaculizado el inicio de la construcción del edificio propiamente dicho.

Como ya se ha indicado, el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009 establece el requisito de que las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en, entre otros elementos, bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento. Asimismo, admite también la inversión en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad, siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

A los efectos del cumplimiento de este último requisito, debe hacerse abstracción de que la entidad con anterioridad haya desarrollado otras operaciones de promoción o bien las realice con posterioridad, de manera que pudiera entenderse que lleva a cabo con continuidad una actividad de promoción inmobiliaria. El requisito del apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009 parece referirse a la promoción en particular del terreno de que se trate, de manera que habrá de atenderse a su promoción en concreto para considerar iniciada la misma. En este sentido, de las características exigidas a las inversiones de las SOCIMI en este artículo 3 puede desprenderse que la promoción del terreno se considerará iniciada cuando tenga lugar su inicio material. Es decir, la mera intención o voluntad de llevarla a cabo no implica su comienzo efectivo. Por esta causa, las simples actuaciones preparatorias o tendentes a comenzar el desarrollo efectivo de la actividad, no suponen su inicio material.

En el caso concreto planteado en el escrito de consulta, según parece desprenderse de la información facilitada, con anterioridad a la opción por el régimen fiscal especial de SOCIMI, la entidad consultante ya ha invertido cantidades muy significativas al objeto de la adecuada urbanización de terrenos que ya poseía, proceso ya finalizado. Por tanto, de acuerdo con lo señalado, debe entenderse que para dichos terrenos se cumple el requisito de que la promoción se haya iniciado dentro de los tres años siguientes a la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial de SOCIMI.

En cualquier caso, las cuestiones (i) y (ii) que se acaban de analizar se refieren al inicio de la promoción del terreno y al plazo para ello, sin perjuicio de que, teniendo en cuenta el objeto social principal de las SOCIMI, para que pueda considerarse que la inversión en el terreno pueda considerarse válida a efectos del cumplimiento del porcentaje de inversión que requiere el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009, dicha promoción debe concluir, dando como resultado bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

iii) Si a efectos de cumplir con el requisito de inversión en activos previsto en el artículo 3.1 de la Ley 11/2009, deben considerarse aptos los inmuebles destinados a su arrendamiento, pero actualmente no arrendados ni ofrecidos en arrendamiento aún, ya que están siendo objeto de rehabilitación o reforma para su alquiler posterior en óptimas condiciones materiales y económicas.

En el escrito de consulta se señala que la entidad consultante participa íntegra y directamente en una sociedad de las previstas en el artículo 2.1.c) de la Ley 11/2009, cuyo activo está fundamentalmente constituido por un inmueble de oficinas y aparcamiento (integrado por diversas fincas registrales) que actualmente está siendo objeto de rehabilitación. La filial propietaria del mismo, que ha optado por el régimen fiscal especial en 2015, se incluirá en el balance consolidado a que se refiere el artículo 3.1 de la Ley 11/2009 a los efectos de valorar el requisito de inversión de la consultante previsto en dicho precepto. El edificio, adquirido recientemente, se encontraba desocupado casi en su totalidad en el momento de la compra a excepción de una zona ya arrendada en dicho momento en parte de la entreplanta. Durante el período que duren las obras de reforma previas a su nuevo alquiler, el inmueble no puede ser objeto de arrendamiento. Por otra parte, la consultante simultaneará próximamente este periodo de obras con el ofrecimiento del espacio para su arrendamiento futuro, esto es, para tratar de llegar a acuerdos con entidades interesadas en arrendar espacios dentro del inmueble una vez finalizada la rehabilitación, confiándose en que como consecuencia de la misma podrán arrendarse en mejores condiciones económicas para la consultante.

De acuerdo con el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009, las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en, entre otros, bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento.

A este respecto, un inmueble que no esté arrendado u ofrecido en arrendamiento por estar siendo objeto de rehabilitación o reforma para su alquiler posterior puede entenderse una inversión computable a efectos del requisito de inversión previsto en el artículo 3.1 de la Ley 11/2009.

Cuestión distinta es que un inmueble en tales condiciones no se consideraría que está arrendado u ofrecido en arrendamiento a efectos del cómputo del plazo de mantenimiento exigido por el apartado 3 del artículo 3 de la Ley 11/2009.

iv) Si a efectos de cumplir con los requisitos de inversión en activos previstos en el artículo 3 de la Ley 11/2009, deben computarse las fianzas arrendaticias a que se refieren el artículo 36 y la disposición adicional tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. En caso de que no, si las fianzas arrendaticias deberían excluirse en su totalidad del cómputo, es decir, no computando como activo apto ni en el total del activo.

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, establece en su artículo 36, fianza, que:

“1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.”

Asimismo, la Ley 29/1994, establece en su disposición adicional tercera, depósito de fianzas, que:

“Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.”

El artículo 3 de la Ley 11/2009 ya comentado establece los requisitos de inversión.

Por su parte, los apartados 3 y 4 del artículo 2 de la Ley 11/2009, establecen que:

“3. Quedan excluidos de la consideración de bienes inmuebles a los efectos de esta Ley:

a) Los bienes inmuebles de características especiales a efectos catastrales regulados en el artículo 8 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y,

b) Los bienes inmuebles cuyo uso se ceda a terceros mediante contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.

4. Los bienes inmuebles adquiridos lo deberán ser en propiedad. En particular, se entenderá incluida la propiedad resultante de derechos de superficie, vuelo o subedificación, inscritos en el Registro de la Propiedad y durante su vigencia, así como los inmuebles poseídos por la sociedad en virtud de contratos que cumplan los requisitos para ser considerados como de arrendamiento financiero a efectos del Impuesto sobre Sociedades.”

Por tanto, de la norma se deduce que el requisito de inversión del activo está referido, exclusivamente, a los bienes inmuebles a que se refiere el primer párrafo del apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009, con las exclusiones previstas en el apartado 3 del artículo 2 de la misma Ley. No obstante, las fianzas arrendaticias constituyen elementos del activo necesarios para garantizar el arrendamiento de los inmuebles, entendiéndose inherentes a los mismos, debiendo computarse, en este caso, como parte integrante de aquellos activos aptos para la aplicación del régimen fiscal.

v) Interpretación de lo dispuesto en el artículo 3.1 de la Ley 11/2009 en relación con la exclusión del dinero procedente de ventas de inmuebles prevista a efectos del cómputo del requisito de inversión en activo respecto a la enajenación de un inmueble arrendado llevada a cabo por la entidad consultante.

En el escrito de consulta se señala que durante 2014, primer ejercicio de aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI, la entidad consultante vendió uno de sus inmuebles (con resultado negativo), el cual se hallaba efectivamente arrendado en ejercicios anteriores. El anterior inquilino dio término a su arrendamiento el 31 de diciembre de 2013 y se proyectaba, tras unas obras de reforma, su alquiler de nuevo acabadas las mismas. Sin embargo, en esa tesitura surgió un comprador interesado en el inmueble al cual se le terminó vendiendo en mayo de 2014.

Según se desprende de la información facilitada en el escrito de consulta, la entidad consultante comunicó con fecha 30 de septiembre de 2014, la opción por la aplicación del régimen fiscal especial de SOCIMI, resultando de aplicación dicho régimen a partir del 1 de enero de 2014. En mayo de 2014 vendió un inmueble que se supone integraba el activo de la sociedad y que había permanecido arrendado en ejercicios anteriores, hasta 31 de diciembre de 2013.

De ello se desprende que dicho inmueble no habrá cumplido el plazo de mantenimiento establecido en el apartado 3 del artículo 3 de la Ley 11/2009.

Como ya se ha señalado, el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009 anteriormente transcrito, establece el requisito de que las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

Este apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009 establece asimismo que el valor del activo se determinará según la media de los balances individuales o, en su caso, consolidados trimestrales del ejercicio, y que a estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedente de la transmisión de los inmuebles que se haya realizado en el mismo ejercicio o anteriores siempre que, en este último caso, no haya transcurrido el plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de la Ley 11/2009.

De acuerdo con el precepto señalado, no se computarán el dinero o derechos de crédito procedentes de transmisiones realizadas en el período impositivo o realizadas en períodos impositivos anteriores en la medida en que se encuentren dentro del plazo de reinversión a que se refiere el artículo 6 de la Ley 11/2009. En ambos supuestos, sean transmisiones del período impositivo o sean transmisiones de períodos impositivos anteriores, resulta necesario teniendo en cuenta la finalidad de la norma, que se haya cumplido el plazo de mantenimiento establecido en el apartado 3 del artículo 3 de la Ley 11/2009. En este caso concreto, no se produce esta circunstancia al haberse transmitido el inmueble antes del cumplimiento del plazo de mantenimiento, por lo que el dinero o derechos de crédito generados en dicha transmisión deberá tenerse en cuenta en el cómputo señalado, como activo no apto para la aplicación del régimen fiscal.

B. Sobre el efecto de que la parte de base imponible que deba tributar en régimen general resulte negativa:

i) Cuál es el alcance del inciso del artículo 9.1 de la Ley 11/2009 que se refiere a la inaplicación del artículo 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (hoy artículo 26 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades).

En el escrito de consulta se señala que la transmisión con pérdidas de uno de los inmuebles de la entidad consultante en 2014 dio lugar a que una parte de la base imponible quedase sometida al régimen general del Impuesto (no participando del tipo cero) siendo dicha parte negativa. En otras palabras, la base imponible sometida al tipo general en dicho ejercicio fue negativa.

El apartado 1 del artículo 9 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. Las entidades que opten por la aplicación del régimen fiscal especial previsto en esta Ley, se regirán por lo establecido en el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en esta Ley.

Dichas entidades tributarán al tipo de gravamen del cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades. En este caso, de generarse bases imponibles negativas, no resultará de aplicación el artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades. Asimismo, no resultará de aplicación el régimen de deducciones y bonificaciones establecidas en los capítulos II, III y IV del título VI del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

No obstante, el incumplimiento del requisito de permanencia a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta ley implicará, en el caso de inmuebles, la tributación de todas las rentas generadas por dichos inmuebles en todos los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación este régimen fiscal especial, de acuerdo con el régimen general y el tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades.

El incumplimiento del requisito de permanencia en el caso de acciones o participaciones determinará la tributación de aquella parte de las rentas generadas con ocasión de la transmisión, de acuerdo con el régimen general y el tipo general del Impuesto sobre Sociedades.

Esta misma regularización procedería en el caso de que la sociedad, cualquiera que fuese su causa, pase a tributar por otro régimen distinto en el Impuesto sobre Sociedades antes de que se cumpla el referido plazo de tres años.

Las regularizaciones a que se refieren los tres párrafos anteriores se realizarán en los términos establecidos en el artículo 137.3 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.”

Por otra parte, la disposición adicional undécima de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), establece que las referencias normativas efectuadas en otras disposiciones al texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, se entenderán realizadas a los preceptos correspondientes de esta Ley.

De acuerdo con este precepto, el incumplimiento del requisito de permanencia a que se refiere el artículo 3.3 de la Ley 11/2009 implicará, en el caso de inmuebles, la tributación de todas las rentas generadas por dichos inmuebles en todos los períodos impositivos en los que hubiera resultado de aplicación el régimen fiscal especial, de acuerdo con el régimen general y el tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades, y en el caso de acciones o participaciones, determinará la tributación de aquella parte de las rentas generadas con ocasión de la transmisión, igualmente de acuerdo con el régimen general y el tipo general del Impuesto, realizándose esta regularización en los términos establecidos en el artículo 125.3 de la LIS.

A su vez, el artículo 12 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. En el caso de sociedades que opten por la aplicación de este régimen fiscal especial, que estuviesen tributando por otro régimen distinto, se aplicarán las siguientes reglas:

a) Los ajustes fiscales pendientes de revertir en la base imponible en el momento de aplicación del presente régimen, se integrarán de acuerdo con el régimen general y el tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades.

b) Las bases imponibles negativas que estuviesen pendientes de compensación en el momento de aplicación del presente régimen, se compensarán con las rentas positivas que, en su caso, tributen bajo el régimen general, en los términos establecidos en el artículo 25 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

(…)”

De acuerdo con ello, las rentas positivas sometidas a tributación al tipo general de gravamen del Impuesto sobre Sociedades, tanto las previstas en el artículo 12.1.a) de la Ley 11/2009, como las previstas en el artículo 9.1 de la Ley 11/2009, se compensarán con las bases imponibles negativas que estuviesen pendientes de compensación, generadas con anterioridad al primer período impositivo en que resultase de aplicación el régimen fiscal especial de SOCIMI, en los términos establecidos en el artículo 26 de la LIS.

En cuanto a las posibles bases imponibles negativas que, en su caso, pudieran generarse en los períodos impositivos en que resultase de aplicación el régimen fiscal especial de SOCIMI, el segundo párrafo del apartado 1 del artículo 9 de la Ley 11/2009 establece que de generarse bases imponibles negativas, no resultará de aplicación el artículo 26 de la LIS. No obstante, dicho párrafo debe entenderse referido respecto de la base imponible negativa en caso de que resulte de aplicación del tipo de gravamen del cero por ciento. Esto es, teniendo en cuenta una interpretación integradora de la norma, debe entenderse que la base imponible negativa que pudiera surgir por aquella parte de la misma que se corresponda con rentas a las que resulte de aplicación el régimen general y al tipo general del Impuesto sobre Sociedades a que se refiere el apartado 1 del artículo 9 de la Ley 11/2009, fueran negativas, deben tener derecho al régimen general de compensación previsto en el artículo 26 de la LIS. Tal compensación se efectuará, en su caso, con las rentas positivas que tributen de acuerdo con el régimen general y al tipo general, en períodos impositivos posteriores en los que resultara de aplicación el régimen fiscal especial de SOCIMI (o con las rentas positivas de los períodos impositivos posteriores si la entidad pasara a tributar por otro régimen distinto en el que fuera posible). En este sentido, en caso de que la base imponible total resulte negativa, la parte de la misma que tributa al tipo general, en caso de ser negativa, podrá compensarse con el límite de la base imponible negativa total.

C. Sobre la política obligatoria de distribución de resultados prevista en el artículo 6 de la Ley 11/2009:

i) Incidencia de la existencia de resultados negativos de ejercicios anteriores sobre la aplicación de la obligación de distribución de dividendos prevista en el artículo 6 de la Ley 11/2009.

En el escrito de consulta se señala que la entidad consultante, que optó por el régimen fiscal especial de SOCIMI siendo de aplicación el mismo a partir del 1 de enero de 2014, participa en la actualidad al 100% en filiales cuya actividad es igualmente el arrendamiento de bienes inmuebles, algunas de las cuales han optado por el régimen en 2015 y otras se prevé que opten en ejercicios futuros. Alguna de estas filiales cuenta en su balance con resultados negativos de ejercicios anteriores acumulados (fundamentalmente por deterioros de sus inmuebles, entre otros motivos), previendo no obstante la obtención de resultados positivos en futuros ejercicios si bien, en caso de existir aún pérdidas acumuladas procedentes de ejercicios anteriores (incluso previos a la aplicación del régimen fiscal especial) que hacen que el patrimonio neto sea inferior al capital social, no podría repartir dividendo a tenor de la legislación mercantil.

El artículo 6 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. Las SOCIMI y entidades residentes en territorio español en las que participan a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente:

a) El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

b) Al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento establecido en el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, aquellos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido.

La obligación de distribución no alcanza, en su caso, a la parte de estos beneficios imputables a ejercicios en los que la sociedad no tributaba por el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

c) Al menos el 80 por ciento del resto de los beneficios obtenidos.

El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

2. Cuando la distribución del dividendo se realice con cargo a reservas procedentes de beneficios de un ejercicio en el que haya sido de aplicación el régimen fiscal especial, su distribución se adoptará obligatoriamente con el acuerdo a que se refiere el apartado anterior.

3. La reserva legal de las sociedades que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley no podrá exceder del 20 por ciento del capital social. Los estatutos de estas sociedades no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la anterior.”

El artículo 6 de la Ley 11/2009 establece la obligación de distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en una determinada proporción, refiriéndose al resultado contable, es decir, al resultado del ejercicio de acuerdo con el balance aprobado, en los términos que se derivan del artículo 273 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

El beneficio obtenido en el ejercicio, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles, es aquel sobre el que se aplicarían las letras a), b) y c) del apartado 1 del artículo 6 de la Ley 11/2009.

En la medida en que la normativa mercantil imponga obligaciones para poder distribuir dividendos a los accionistas, habrán de cumplirse las mismas antes de atender los requisitos de distribución de resultados que establece el artículo 6 de la Ley 11/2009.

En particular, en relación con el caso concreto planteado en el escrito de consulta, el artículo 273 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, establece que:

“(…)

2. Una vez cubiertas las atenciones previstas por la ley o los estatutos, sólo podrán repartirse dividendos con cargo al beneficio del ejercicio, o a reservas de libre disposición, si el valor del patrimonio neto no es o, a consecuencia del reparto, no resulta ser inferior al capital social. A estos efectos, los beneficios imputados directamente al patrimonio neto no podrán ser objeto de distribución, directa ni indirecta.

Si existieran pérdidas de ejercicios anteriores que hicieran que ese valor del patrimonio neto de la sociedad fuera inferior a la cifra del capital social, el beneficio se destinará a la compensación de estas pérdidas.

3. Se prohíbe igualmente toda distribución de beneficios a menos que el importe de las reservas disponibles sea, como mínimo, igual al importe de los gastos de investigación y desarrollo que figuren en el activo del balance.

(…)”

Se considera que las obligaciones establecidas en este precepto se entienden incluidas en las obligaciones mercantiles a que se refiere el artículo 6 de la Ley 11/2009, y una vez hayan sido cumplidas, procederá atender a la distribución de resultados que requiere dicho artículo 6 de la Ley 11/2009.

ii) Cuál es el alcance de la obligación de distribución de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a las que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009.

En el escrito de consulta se plantea la posibilidad de que alguna de las filiales participadas al 100% por la entidad consultante cuya actividad es igualmente el arrendamiento de bienes inmuebles, algunas de las cuales han optado por el régimen fiscal especial y otras se prevé que opten en ejercicios futuros, que podría encontrarse próximamente en situación de reparto de dividendos, distribuyese más del 80% obligatorio. En tal caso, se plantea si la consultante, en tanto SOCIMI que recibe dichos dividendos de su filial, estaría obligada a repartir a sus socios el 100% de los mismos o únicamente el 80% de los beneficios procedentes del dividendo de la filial acogida a régimen, teniendo en cuenta que la misma ha procedido a distribuir el 100% de los beneficios susceptible de reparto.

El artículo 2.1 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:

a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.

c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de esta Ley.

Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.

d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.”

El artículo 6 de la Ley 11/2009 establece en su apartado 1 la obligación de distribuir en forma de dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en los porcentajes que indican las letras a), b) y c) de dicho apartado.

Las entidades acogidas al régimen fiscal especial de SOCIMI, al margen de la obligatoria distribución que se establece en este artículo 6, podrán distribuir otros beneficios o reservas.

Según establece la letra a) del apartado 1 del artículo 6 de la Ley 11/2009, las SOCIMI que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan el 100% de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

En consecuencia, y con independencia de que las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de la Ley 11/2009 en las que participa la entidad consultante hayan distribuido a esta última en forma de dividendos o participaciones en beneficios un porcentaje superior de sus beneficios de lo que establece el artículo 6 de la Ley 11/2009, la entidad consultante deberá distribuir el 100% de los beneficios procedentes de dichos dividendos o participaciones en beneficios.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.