Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V4294-16 de 06 de Octubre de 2016

Normativa

LIS Ley 27/2014 art. 48

Cuestión

Si con las circunstancias expuestas se puede acoger la sociedad al régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades. Siendo así, si es necesaria la contabilización separada para cada estudio, o al no haber segregación de los mismos se pueden contabilizar conjuntamente por ser un único inmueble promovido por la sociedad.

Descripción

La entidad consultante está dada de alta en el epígrafe 861.1, alquiler de viviendas, de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Tiene en propiedad un edificio promovido por ella misma, del cual se vendieron en su momento los locales comerciales y se quedó con el resto del edificio, el cual se destina a alquiler.

El edificio se compone de 107 estudios destinados al alquiler de viviendas, de los cuales están alquilados una media del 85% de los mismos.

El edificio no tiene división jurídica de los estudios, es decir, no se ha realizado la división horizontal, pero sí existe una división física de los mismos como es comprensible.

Las viviendas permanecerán ofrecidas en alquiler por más de tres años.

Contestación

El capítulo III del título VII de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (LIS), regula el régimen fiscal especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.

Al respecto, el artículo 48 de la LIS establece en su apartado 1 que:

?1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra b) del apartado 2 siguiente.

A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.?

El artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda señalando que:

?1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.?

Ello es así dado que frente a este arrendamiento de vivienda para uso permanente que define el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, dicha Ley contempla en su artículo 3 el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, señalando que:

?1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.?

Asimismo, el artículo 5 de la Ley 29/1994 relaciona los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la Ley, de la siguiente forma:

?Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.?

De acuerdo con ello, debe tenerse en cuenta que, según lo señalado en el artículo 48.1 de la LIS, para la aplicación de este régimen especial, únicamente se entiende por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de manera que el arrendamiento que efectúe la entidad consultante debe tener por destino primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.

En lo que se refiere a la ausencia de división horizontal en un inmueble, de acuerdo con la definición del artículo 2.1 de la Ley 29/1994, en la medida en que la edificación arrendada u ofrecida en arrendamiento responda a esta definición, y se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley 29/1994 para los contratos de arrendamiento de viviendas, será válida a efectos de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.

El caso especificado en el escrito de consulta se refiere a un edificio del cual se vendieron en su momento los locales comerciales, que se compone de 107 estudios destinados al alquiler de viviendas de los cuales están alquilados una media del 85% de los mismos, sin tener división jurídica de los estudios, es decir, sin que se haya realizado la división horizontal, pero sí existiendo una división física de los mismos. En la medida, como se ha comentado, que las edificaciones respondan a la definición del artículo 2.1 de la Ley 29/1994, y los contratos formalizados cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley 29/1994 para los contratos de arrendamiento de viviendas, serán válidas a efectos de la aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.

Por otra parte, el artículo 48 de la LIS establece en su apartado 2.c) que:

?2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:

(?)

c) Que las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento sean objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.?

Así, de acuerdo con la letra c) del apartado 2 del artículo 48 de la LIS, las actividades de promoción inmobiliaria y de arrendamiento debe ser objeto de contabilización separada para cada inmueble adquirido o promovido, con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que éstos se dividan.

Dicha contabilidad, tal como indica el artículo 120.1 de la LIS, deberá llevarse por los contribuyentes de acuerdo con lo previsto en el Código de Comercio o con lo establecido en las normas por las que se rigen, y, en este caso concreto, de manera que se proporcione el desglose necesario para conocer la renta correspondiente a cada vivienda, local o finca registral independiente en que los inmuebles se dividan, tal como requiere el artículo 48.2.c) de la LIS.

En principio, el hecho de que a efectos registrales un edificio tenga una consideración unitaria, no parece óbice para que a efectos contables, cada una de las viviendas del mismo se contabilice de forma separada.

Por último, es preciso señalar que para poder aplicar el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, al margen de lo comentado, han de cumplirse todos y cada uno de los requisitos establecidos en el capítulo III del título VII de la LIS.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.