Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V2057-25 de 05 de noviembre de 2025

Cuestión

Si, a partir de la extinción del condominio, adquiriendo la parte indivisa de titularidad del cónyuge, tiene derecho a practicar la deducción por la totalidad de las cantidades que satisfaga por el préstamo hipotecario que grava la vivienda, aunque formalmente este siga a nombre de los dos deudores iniciales.

Normativa

Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª

RD 439/2007 Art. 54.1

Descripción

El consultante adquirió en 2009 junto con su entonces cónyuge una vivienda por la

cual han estado aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual al figurar

ambos como deudores del préstamo hipotecario. Su cónyuge falleció en el año 2023 y

tras la extinción del condominio pasó el consultante a ser titular del cien por cien

del pleno dominio del inmueble asumiendo asimismo la totalidad del pago del préstamo.

Señala que el préstamo no ha sido modificado formalmente ya que siguen apareciendo

ambos como deudores.

Contestacion

Con efectos desde 1 de enero de 2013, la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que

se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas

públicas y al impulso de la actividad económica (BOE de 28 de diciembre), ha suprimido

el apartado 1 del artículo 68 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas

Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre ( BOE de 29 de noviembre),

en adelante LIRPF, que regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual, suprimiendo,

en consecuencia, dicha deducción.

No obstante lo anterior, la citada Ley 16/2012 ha añadido una disposición transitoria

decimoctava en la LIRPF que regula un régimen transitorio que permite practicar dicha

deducción a aquellos contribuyentes que cumplan determinados requisitos. En concreto,

dicha disposición establece lo siguiente:

?Disposición transitoria decimoctava. Deducción por inversión en vivienda habitual.

1. Podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual en los términos

previstos en el apartado 2 de esta disposición:

a) Los contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad

a 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la

construcción de la misma.

b) (?)

c) (?)

En todo caso, resultará necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción

por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para

la adquisición o construcción de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado

con anterioridad a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo

dispuesto en el artículo 68.1.2º de esta Ley en su redacción vigente a 31 de diciembre

de 2012.

2. (?)

3. (?)

4. (?).?

Del contenido de dicha disposición se desprende que a partir de 1 de enero de 2013

se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual para todos los contribuyentes

si bien, se introduce un régimen transitorio para, entre otros, aquellos contribuyentes

que hubieran adquirido jurídicamente su vivienda habitual con anterioridad a 1 de

enero de 2013, que podrán seguir aplicando la deducción por inversión en vivienda

habitual.

Ahora bien, al respecto debe tenerse en cuenta que para acceder al citado régimen

transitorio será necesario, además, que el contribuyente hubiera practicado la deducción

por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas por

la adquisición de dicha vivienda en un periodo impositivo devengado con anterioridad

a 1 de enero de 2013, salvo que hubiera resultado de aplicación lo dispuesto en el

artículo 68.1.2º de la LIRPF en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.

En el caso de que resulte de aplicación el citado régimen transitorio, la deducción

se aplicará conforme a lo dispuesto en los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1, y 78

de la Ley del Impuesto en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, sin perjuicio

de los porcentajes de deducción que conforme a lo dispuesto en la Ley 22/2009 hayan

sido aprobados por la Comunidad Autónoma. Igualmente, resultarán de aplicación lo

establecido en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima

del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo

(BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF.

El artículo 68.1.1º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas,

aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre ( BOE de 29 de noviembre), en adelante

LIRPF, en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2012, establece la configuración

general de la deducción por inversión en vivienda habitual disponiendo que, con arreglo

a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un

determinado porcentaje de ?las cantidades satisfechas en el período de que se trate

por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir

la residencia habitual? de los mismos. A continuación, fija la base máxima de deducción

en 9.040 euros anuales, la cual ?estará constituida por las cantidades satisfechas

para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados

que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización,

los intereses, (?), y demás gastos derivados de la misma. (?)?.

Conforme a ello, para tener derecho a practicar la deducción se requiere la concurrencia

en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de vivienda, al menos de una determinada

parte indivisa de su pleno dominio, y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir

su residencia habitual. Todo ello, con independencia de cómo se instrumente su financiación,

del estado civil del contribuyente y, en su caso, del régimen económico matrimonial.

Cumpliéndose ambos requisitos, respecto de la vivienda objeto de consulta, en referencia

al porcentaje de propiedad del contribuyente, sobre el cual este puede practicar,

en la actualidad, la deducción por inversión en vivienda habitual con carácter general,

cabe indicar:

a) Por la parte indivisa adquirida con anterioridad a 2013 se requiere la concurrencia

de:

1. Haber practicado la deducción en, al menos, un ejercicio precedente a 2013 ?salvo

que hubiese resultado de aplicación la excepción contenida en el artículo 68.1.2º

de la LIRPF [relacionada con la deducción ya practicada por precedentes habituales

y/o acogerse a la exención de ganancias patrimoniales generadas en la venta de estas].

2. Que la vivienda constituya en la actualidad su residencia habitual.

Cumpliendo ambos requisitos le será de aplicación en reseñado régimen transitorio.

Siendo así, por las cuantidades que satisfaga vinculadas con la adquisición de dicha

parte indivisa, sí tendrá derecho a practicar la deducción, de cumplir con el resto

de los requisitos normativos.

b) Por la nueva parte indivisa adquirida con posterioridad a 2012:

Constituyendo la vivienda, a efectos de ésta deducción, la residencia habitual del

contribuyente, y habiendo adquirido, en cualquier caso, dicha nueva parte indivisa

por extinción de un condominio existente sobre esta con anterioridad a 2013, para

determinar si le es posible practicar la deducción por dicha adquisición, hay que

traer a colación la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central, de fecha

1 de octubre de 2020, en adelante TEAC, dictada en unificación de criterio, RG 561/2020,

la cual dispone:

?A efectos de lo dispuesto en la Disposición Transitoria Decimoctava de la Ley 35/2006,

de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en caso de

extinción de un condominio sobre la vivienda habitual a partir del 1 de enero de 2013,

si una de las partes obtiene el 100% de la vivienda, tendrá derecho a aplicarse el

100% de la deducción por adquisición de vivienda habitual siempre que se hubiera aplicado

en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente a

su participación en el condominio.

La deducción a practicar por la parte adquirida hasta completar el 100% del pleno

dominio del inmueble tendrá como límite el importe que habría tenido derecho a deducirse

desde la fecha de extinción del condominio el comunero que deja de ser titular del

inmueble, si dicha extinción no hubiera tenido lugar. Ello significa que la aplicación

de la deducción por adquisición de vivienda habitual en relación con la parte que

se adquiere hasta completar el 100% del pleno dominio del inmueble estará en todo

caso condicionada por el hecho de que el comunero que deja de ser propietario se hubiera

aplicado en un ejercicio anterior a 2013 dicha deducción en el porcentaje correspondiente

a su participación en el condominio y que no se le hubiera agotado a la fecha de extinción

del condominio la posibilidad de seguir practicando la deducción por adquisición de

vivienda habitual. Esto sucederá cuando dicho comunero hubiese solicitado, de forma

individual o conjuntamente con el comunero que se hace con el 100%, un préstamo para

la adquisición de la vivienda y no se encontrara totalmente amortizado a la fecha

de extinción del condominio.?

De esta manera, el TEAC pone de manifiesto la pretensión seguida con la aprobación

del régimen transitorio que es la de respetar los derechos adquiridos por aquellos

contribuyentes que, habiendo adquirido su vivienda habitual antes del 1 de enero de

2013, hubieran venido practicando la deducción por tal concepto, recalcando, a su

vez, que ese respeto a los derechos adquiridos no puede derivar, sin embargo, en una

ampliación de los mismos.

En el presente caso, y siempre partiendo de la premisa de que a partir de la disolución

del condominio el consultante queda obligado a devolver el la totalidad del préstamo

que financió en origen la adquisición de la vivienda, aunque formalmente ambos deudores

iniciales sigan figurando como prestatarios, para que el consultante pueda practicar

la deducción, también, por la parte adquirida a partir del 1 de enero de 2013, concretamente

en 2023 por fallecimiento de su cónyuge, de la que viene constituyendo su vivienda

habitual, será necesario, en primer lugar, que el cónyuge hubiese practicado dicha

deducción en un ejercicio anterior a 2013 en el porcentaje correspondiente a su participación

en el condominio y que, a su vez, no se le hubiera agotado a la fecha de extinción

del condominio la posibilidad de seguir practicando la deducción por inversión en

vivienda habitual.

La deducción a practicar por la parte indivisa del pleno dominio adquirida tendrá

como límite el importe que su cónyuge habría tenido derecho a deducirse desde la fecha

de extinción del condominio si dicha extinción no hubiera tenido lugar.

Respecto a este último punto, cabe entender que su cónyuge sí tendría importe pendiente

de satisfacer, de no haberse producido dicha extinción, dado que, conforme a lo manifestado

en el escrito de consulta, el derecho que en la actualidad tiene el consultante para

practicar la deducción, por la parte que adquirió con anterioridad a 2013, lo tiene

por las cantidades que satisface vinculadas al préstamo hipotecario con el que, originariamente,

ambos comuneros financiaron la adquisición de la vivienda en el año 2009.

De cumplir con todo ello, y entendiendo que el consultante, a partir de la extinción

del condominio, como se ha dicho, se hace cargo de la totalidad de las cargas vinculadas

con el préstamo hipotecario, que correspondían al ex comunero, podrá practicar la

deducción en función del cien por cien de las cantidades que satisfaga por dicho préstamo,

siempre en la proporción que de su principal se destinó, en su día, a financiar la

adquisición de la vivienda.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado

1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.