Arrendamiento turístico de vivienda tras las modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

A la hora de arrendar una vivienda, después de la modificación realizada a la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) con la Ley 4/2013, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, de 4 de junio, en principio, existen tres opciones:

• Arrendamiento de vivienda como residencia habitual. LAU.

• Arrendamiento de vivienda por temporada. LAU.

• Arrendamiento de vivienda para uso turístico. Excluido de la LAU en su artículo 5.e). Sometido a la legislación sectorial de cada Comunidad Autónoma.

EL artículo 5.e) de la LAU establece:

“e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

Nótese que la aparición de la figura de los “apartamentos turísticos”, no significa la desaparición de los de “temporada” ya que, precisamente, la Ley 4/2013, al final del Preámbulo 2º, indica que “(…) de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación”.

En consecuencia y en resumen, cuando en la vivienda no se presten los servicios que la normativa de cada Autonomía o Ayuntamiento haya establecido al efecto, no estaremos ante un arrendamiento “turístico o de uso vacacional”, sino ante el contemplado en la LAU, esto es, el de temporada.

A nivel de Comunidades Autónomas, que pueden asumir la competencia con base en lo establecido en el artículo 148.1.18 de la Constitución Española, se ha ido aprobando mucha normativa, de forma que siempre que exista un “régimen específico” tal como indica el art. 5.e), habrá que estar a este y no a la LAU.

Esto significa que, si las CCAA regulan el arrendamiento de estas viviendas, los propietarios-arrendadores deberán cumplir los requisitos administrativos que en esas normativas autonómicas se establezcan.

CCAA sin regulación turística

Las CCAA que han optado por regular la actividad turística haciendo uso de la facultad que le otorga la Constitución española, por lo general regulan en primer lugar todo el sector turístico a través de una gran ley general. Dentro de esta ley general, se refieren a distintas opciones existentes en este sector, como por ejemplo los hoteles. Sin embargo, no todas han llegado a los arrendamientos que nos ocupan. En estos casos, será de aplicación la LAU y, en concreto, el arrendamiento de temporada, que es un arrendamiento para uso distinto de vivienda, como vimos al principio.

CCAA con regulación turística

En este apartado encontramos dos tipos:

• Los que tienen la ley general reguladora del sector turístico, pero que no tienen nada específico para los arrendamientos que aquí analizamos. En este caso conviene asesorarse debidamente para saber qué está haciendo en concreto ante estos alquileres la comunidad autónoma en cuestión.

• Los que tienen regulación específica para alquileres turísticos. En este caso, el arrendador ha de cumplir las normas que establece la norma de la CCAA. No obstante, aquí también surgen dudas acerca de qué se entiende por canal de oferta turística. EN consecuencia, también conviene asesorase debidamente consultando directamente a la comunidad autónoma.

A continuación os dejamos un listado de la normativa existente:

Andalucía

• Decreto 28/2016, 2 febrero-Viviendas con Fines Turísticos y Modifica D 194/2010, 20 abril, Establecimientos de Apartamentos Turísticos de Andalucía

• Ley 13/2011, 23 diciembre-Turismo de Andalucía

• Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos

Asturias

• Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico

• Ley 7/2001, de 22 de junio, de Turismo.

Aragón

• Decreto 80/2015, de 5 de mayo, del Gobierno de Aragón, por el que aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón

• Decreto 167/2013, de 22 de octubre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de los apartamentos turísticos en Aragón

• Decreto Legislativo 1/2013, de 2 de abril, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Turismo de Aragón

• Decreto 193/1994, 20 septiembre-Régimen de Precios, Reservas y Servicios Complementarios en Establecimientos de Alojamiento Turístico.

Baleares

• Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas

• Ley 2/2016, de 30 de marzo, del impuesto sobre estancias turísticas en las Illes Balears y de medidas de impulso del turismo sostenible

• Decreto 20/2015, 17 abril-Principios Generales y Directrices de Coordinación en Materia Turística; Regulación de Órganos Asesores, Coordinación y Cooperación del Gobierno de Illes Balears, y Regulación y Clasificación de Empresas y de Establecimientos Turísticos, Dictado en Desarrollo de Ley 8/2012, 19 julio, de Turismo de las Illes Balears

• Ley 8/2012, de 19 de julio del turismo de las Illes Balears

Canarias

• ORDEN de 13 de octubre de 2017, por la que se modifica el Anexo 2 del Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, aprobado por el Decreto 113/2015, de 22 de mayo

• Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias

• Decreto 142/2010, 4 octubre- Reglamento de Actividad Turística de Alojamiento y Modifica Decreto 10/2001, 22 enero, Regula los Estándares Turísticos.

• L 7/1995, 6 abril-Ordenación del Turismo.

• Decreto 23/1989, 15 febrero-Ordenación de Apartamentos Turísticos.

Cantabria

• Decreto 89/2017, 7 diciembre-Modifica Decreto 83/2010, 25 noviembre, Regula Establecimientos de Alojamiento Turístico en el Medio Rural.

• Decreto 147/2015, de 15 de octubre, por el que se regula el Registro General de Empresas Turísticas de Cantabria

• Decreto 82/2010, 25 noviembre-Regula Establecimientos de Alojamiento Turístico Extra-hotelero

• Ley 5/1999, 24 marzo-Ordenación del Turismo de Cantabria

Cataluña

• Orden VEH/216/2017, de 22 de septiembre, por la que se aprueban los modelos de autoliquidación 920, 940 y 950 del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos

• Decreto 141/2017, de 19 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos

• Decreto 60/2017, de 13 de junio, por el que se modifica el Reglamento del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos aprobado por el Decreto 129/2012, de 9 de octubre

• Ley 5/2017, de 28 de marzo, de medidas fiscales, administrativas, financieras y del sector público y de creación y regulación de los impuestos sobre grandes establecimientos comerciales, sobre estancias en establecimientos turísticos, sobre elementos radio tóxicos, sobre bebidas azucaradas envasadas y sobre emisiones de dióxido de carbono

• Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico

• Decreto 129/2012, de 9 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos.

• ORDEN ECO/320/2013, de 12 de diciembre, por la que se regula la presentación y el pago telemático del impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos

• RESOLUCIÓN EMO/2448/2013, de 18 de noviembre, por la que se aprueba el modelo que establece los criterios para el otorgamiento de categoría a los establecimientos de apartamentos turísticos

• Ley 13/2002, de 21 de junio, de turismo de Cataluña

Castilla-La Mancha

• Ley 8/1999, 26 mayo-Ordenación del Turismo de Castilla-La Mancha

• Proyecto de Decreto por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha

• Decreto 73/2018 de 16 de Oct C.A. La Mancha (Ordenación de albergues turísticos)

Castilla y León

• Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León

• Decreto 17/2015, de 26 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de apartamentos turísticos en la Comunidad de Castilla y León

• Ley 14/2010, 9 diciembre-Turismo de Castilla y León

Extremadura

• Decreto 203/2012, de 15 de octubre, por el que se establece la ordenación de precios, reservas y servicios complementarios en establecimientos de alojamiento turístico

• Decreto 182/2012, de 7 de septiembre, por el que se establece la Ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura

• Ley 2/2011, 31 enero-Desarrollo y Modernización del Turismo de Extremadura

Galicia

• Instrucción interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para la aplicación del Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la ordenación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia

• Decreto 12/2017, 26 enero-Ordenación de Apartamentos Turísticos, Viviendas Turísticas y Viviendas de Uso Turístico.

• Ley 7/2011, de 27 de octubre, del turismo de Galicia

La Rioja

• Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento General de Turismo de La Rioja en desarrollo de la Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja

• Decreto 14/2011, 4 marzo-Reglamento Desarrollo Ley 2/2001, 31 mayo, Turismo

• Ley 2/2001, de 31 de mayo, de Turismo de La Rioja

Madrid

• DECRETO 29/2019, de 9 de abril, del Consejo de Gobierno, por el que se modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid. (En vigor desde el 13/04/2019)

• Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid

• Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid

Murcia

• Ley 12/2013, de 20 de diciembre, de Turismo de la Región de Murcia.

• Decreto 75/2005, 24 junio Regula los Apartamentos Turísticos y Alojamientos Vacacionales (A partir del 20/08/2018, será aplicable el Decreto 174/2018 de 25 de Jul C.A. Murcia (Regulación de apartamentos turísticos) y el Decreto 75/2005, de 14 de junio quedará derogado a excepción del Capítulo V relativo a los alojamientos vacacionales, que quedarán vigente mientras no se apruebe el decreto específico para viviendas de uso turístico)

Navarra

• Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación de los Apartamentos Turísticos en la Comunidad Foral de Navarra

• Ley Foral 7/2003, de 14 de febrero, de Turismo

País Vasco

• Ordenanza Municipal Reguladora del Uso de Vivienda Turística y de Alquiler de Habitaciones en Vivienda Habitual para Uso Turístico SAN SEBASTIAN

• Ley 13/2016, de 28 de julio, de Turismo

• Decreto 198/2013, de 16 de abril, por el que se regulan los apartamentos turísticos

• Resolución de 26 de junio de 2014, de la Directora de Turismo, por la que se aprueba la Instrucción relativa a la aplicación del artículo 27 del Decreto 198/2013, estableciendo los documentos a aportar que confirmen el cumplimiento de cualesquiera otras normas que les son de aplicación

Valencia

• Decreto 92/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de las viviendas turísticas denominadas apartamentos, villas, chalés, bungalows y similares, y de las empresas gestoras, personas jurídicas o físicas, dedicadas a la cesión de su uso y disfrute, en el ámbito territorial de la Comunidad Valenciana.

• Decreto 91/2009, de 3 de julio, del Consell, por el que aprueba el reglamento regulador de los bloques y conjuntos de habitatges turísticos de la Comunidad Valenciana .

• Ley 3/1998, de 21 de mayo, de Turismo de la Comunidad Valenciana.

Aquí puedes encontrar un modelo genérico de arrendamiento para uso turístico que, como hemos expuesto anteriormente, es el contrato de temporada que regula la LAU en su Ley de Arrendamientos urbanos (Ley 29/1994 de 24 de Nov)-3.