Las consecuencias de la no convalidación de las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
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Las consecuencias de la no convalidación de las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

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Autor: Elena Tenreiro

Materia: Civil

Fecha: 23/01/2019

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Las consecuencias de la no convalidación de las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
Las consecuencias de la no convalidación de las medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

El 18 de diciembre de 2018 el Boletín Oficial del Estado publicaba el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, entrando en vigor al día siguiente.

Este RD-ley modificaba las siguientes normas:

Al tratarse de un Real Decreto-ley, éste debía ser convalidado por el Congreso de los Diputados en el plazo de los 30 días siguientes a su promulgación, tal y como lo exige el artículo 86 de la Constitución Española en su apartado 2 al expresar lo siguiente:

“Los Decretos-leyes deberán ser inmediatamente sometidos a debate y votación de totalidad al Congreso de los Diputados, convocado al efecto si no estuviere reunido, en el plazo de los treinta días siguientes a su promulgación. El Congreso habrá de pronunciarse expresamente dentro de dicho plazo sobre su convalidación o derogación, para lo cual el Reglamento establecerá un procedimiento especial y sumario”.

Para el cómputo de los días para proceder a la convalidación de un RD-ley serán de aplicación los artículos 90 y 91 del Reglamento del Congreso de los Diputados, en los que se viene a establecer que los días se computarán en días hábiles, excluyéndose del computo los períodos en los que el Congreso no celebre sesiones, salvo que el asunto en cuestión estuviese incluido en el orden del día de una sesión extraordinaria. La Mesa de la Cámara fijará los días que han de habilitarse a los solos efectos de cumplimentar los trámites que posibiliten la celebración de aquélla, como también podrá acordar la prórroga o reducción de los plazos establecidos en este Reglamento.

El 22 de enero de 2019 era la fecha fijada para proceder a la votación de la convalidación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre en el Congreso de los Diputados. El resultado de esta votación fue la no convalidación de esta norma (Resolución de 22 de enero de 2019, del Congreso de los Diputados, por la que se ordena la publicación del Acuerdo de derogación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Publicado en el BOE del 24/01/2019), y esta situación trae numerosas consecuencias.

La consecuencia principal es que los cambios que introducía el RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, a fecha 23 de enero de 2019 ya no se encuentran vigentes.

Sin embargo, durante el tiempo de vigencia de esta norma, esto es, del 19 de diciembre de 2018 al 22 de enero de 2019, sus efectos no cesan.

Pero ¿Cuáles eran las medidas urgentes en materia de vivienda de alquiler que introducía el RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre?

Modificaciones en la LAU

Destacaban la extensión de los plazos de prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se fijaba en 5 años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fijaba un plazo de 7 años.

En cuanto a la prórroga tácita, se establecía que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existía comunicación de alguna de las partes en la que se estableciera la voluntad de no renovarlo, se prorrogaría el contrato durante 3 años más.

Respecto a la fianza, se fijaba en 2 mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que podían exigirse al arrendatario, ya fuera a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se tratara de contratos de larga duración.

Por otro lado, se establecía por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serían a cargo del arrendador, cuando este fuera persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hubieran sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Respecto a los contratos de arrendamiento de renta reducida, se establecía que el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podría exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que correspondiera al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

En materia de alquiler turístico, se modificaba la LAU para realizar una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de esta ley de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

Modificaciones en la LPH

Se centraba en modificar lo relativo a la realización de obras de mejora de la accesibilidad.

En primer lugar, se incrementaba hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establecía la posibilidad de que tales recursos se destinaran a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1. b) de la LPH

En segundo lugar, se extendía la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos en los que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcanzaran el 75% del importe de estas.

En materia de viviendas de uso turístico, también se recogía una reforma del régimen de propiedad horizontal que fijaba en una mayoría cualificada la necesaria para que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda, en el marco de la normativa sectorial que regulara el ejercicio de esta actividad y del régimen de usos establecido por los instrumentos de ordenación urbanística y territorial.

Modificaciones en la LEC

Se producían modificaciones en materia de desahucios de vivienda.  Se modificaba el procedimiento de desahucio cuando afectara a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad produciría la suspensión del procedimiento hasta que se adoptaran las medidas que los servicios sociales estimaran oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante fuera persona jurídica.

Es decir, desde que fuera notificado el embargo, los servicios sociales tendrían que emitir un informe al juzgado informando de la situación en la que quedaban los desahuciados. Una vez el juzgado recibiera el informe, se paralizaría el procedimiento de desahucio durante 1 mes o 2 meses si el arrendador fuera persona jurídica, para buscar soluciones.

Modificaciones en la Ley de las Haciendas Locales y la LITPAJD

Respecto al IBI:

→ Se exceptuaba de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador fuera un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

→ Se modificaba la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pudiera ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.

→ Se creaba una bonificación potestativa de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica.

Respecto al ITPAJD, se establecía la exención de este impuesto en los contratos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente.

Otra modificación era la ampliación del ámbito de las inversiones financieramente sostenibles para acoger la posibilidad de realizar actuaciones en materia de vivienda por parte de las Entidades Locales.

Por último, este RD-ley incluía:

  • Una disposición adicional única con medidas para promover la oferta de vivienda en alquiler.
  • Dos disposiciones transitorias, una en la que se establecía que los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a la entrada en vigor del real decreto-ley continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, y otra en la que se establecía un periodo de tres ejercicios presupuestarios para que las comunidades de propietarios se adaptaran a la nueva cuantía del fondo de reserva.

Y la pregunta que todos nos hacemos ahora es, ¿qué pasa con estas medidas si el RD-ley no fue convalidado por el Congreso?

El efecto principal de esta no convalidación es que todas las medidas a la que hemos hecho mención en el apartado anterior dejan de estar en vigor desde el 23 de enero de 2019.

Lo que quiere decir, por ejemplo, es que un contrato de alquiler de vivienda firmado el día 23 de enero se regirá por lo establecido en la LAU antes del 19 de diciembre de 2018.

¿Y qué pasa con los contratos de alquiler de vivienda firmados durante los días en que estuvo en vigor el RD-ley? Pues estos contratos serán válidos, y estarán regidos por los cambios que había introducido el RD-ley.

Preguntas y respuestas de la no convalidación del Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre

¿Cuál es la duración de los contratos de alquiler?

La duración de alquiler será otra vez de 3 años, en vez de los 5 o 7 fijados en el RD-ley.

¿Qué pasa con las prórrogas de los contratos?

Las prórrogas tácitas volverán a ser de un año, en vez de los 3 años que establecía en el RD-ley.

¿Y las fianzas?

Los arrendadores podrán solicitar las garantías adicionales que estimen oportunas. Con el anterior decreto se fijaba en 2 mensualidades de rentas la cuantía máxima de las garantías adicionales.

¿Quién sufragará los gastos de gestión y formalización del contrato?

Los pagará el arrendatario. En el RD-ley se fijaba que debía pagarlos el arrendador cuando fuese persona jurídica.

¿Qué pasa con los contratos de renta reducida?

El RD-ley establecía que, en los contratos de arrendamiento de renta reducida, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podría exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada revisión.

Desde el 23 de enero de 2019, ya no estarán sometidos al IPC.

¿Y las viviendas turísticas?

El RD-ley establecía una mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. Desde el 23 de enero, vuelve a exigirse la unanimidad de los propietarios

También se establecía que los propietarios de viviendas de alquiler turístico pagaran hasta un 20% de los gastos de comunidad, y desde el 23 de enero pagarán lo mismo que cualquier otro propietario.

¿Y qué pasa con las modificaciones en la LEC sobre desahucio de vivienda que afecte a hogares vulnerables y los cambios en el IBI e ITPAJD?

Pues los cambios en normas como la ;LEC, Ley de Haciendas Locales y LITPAJD dejan de estar vigor, y se aplicará la redacción anterior al 19 de diciembre de 2018.

Respecto a los desahucios, deja de estar vigente el hecho de que la determinación de vulnerabilidad producía la suspensión del procedimiento hasta que se adoptaran las medidas que los servicios sociales estimaran oportunas.

Respecto al IBI, tanto la excepción de la obligación de repercutir el imputo al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada, la modificación de la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, así como la creación de una bonificación de hasta el 95% para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada, ya no son de aplicación.

En cuanto al ITPAJD no existe la exención de este impuesto en los contratos de alquiler de vivienda para uso estable y permanente.

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