Consentimiento de subarriendo de fincas para uso distinto de vivienda.

La Ley de Arrendamientos Urbanos, (LAU) en su artículo 32, para el caso de los arrendamientos de fincas para uso distinto de vivienda, indica que el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, teniendo derecho el arrendador a una elevación de la renta del 10 por 100 de la renta en vigor, para el caso de un subarriendo parcial, y de un 20  por ciento para el caso de producirse, bien la cesión del contrato, bien el subarriendo total.

Asimismo nos indica que tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Como se observa, y al contrario de lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda, artículo 8 de la mentada ley, en donde se estipula la obligación del consentimiento escrito del arrendador para el subarriendo y la cesión, no es necesario que el arrendatario solicite consentimiento de la propiedad/arrendador.

Claro está que lo anterior se entiende en defecto de pacto de prohibición de subarriendo y/o cesión sin autorización, de conformidad con lo dispuesto en el apartado 3 del artículo 4 de la L.A.U.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Coruña de 13-06-2017, rec. 483/2016 , nos indica que "el art. 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que en un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, como es el caso, el arrendatario pueda subarrendar o ceder el contrato, con derecho del arrendador a una elevación de renta, no reputando cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, y exigiendo que tanto la cesión como el subarriendo se notifiquen de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. Ahora bien, el arrendatario tiene estos derechos si el arrendador no los ha prohibido, pues tal pacto es válido al amparo del art. 4.3 de la ley arrendaticia y esto último es precisamente lo que aquí ha ocurrido. En efecto, al amparo de la libertad de pactos que para los arrendamientos para uso distinto al de vivienda permite la ley, las partes estipularon en la cláusula 11ª del contrato de arrendamiento lo siguiente."

No prohibido el subarriendo, entra en juego la posibilidad de la existencia o validez del mismo tácitamente, ante lo que, si bien la legislación no expone nada, sí lo ha realizado nuestro Alto Tribunal.

Así, en sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10-02-2015, recurso 1490/2010 nos indica que, en consonancia con lo dictado por el Tribunal de segunda instancia, el solo pago de los gastos de comunidad por un tercero,  no acredita un consentimiento tácito del arrendador a la sucesión arrendaticia.

Es más, el propio Alto Tribunal, expone en su sentencia de 4-10-2013, recurso 572/2011 que, mentando la sentencia de 6 de marzo de 2013, el conocimiento,no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento.

No se puede, por tanto, entender un consentimiento tácito en un "silencio" por parte de la contraparte, en el caso que nos ocupa, de la relación arrendaticia, sino que se habrá de estar a los hechos concretos.