La DGT aclara la fiscalidad de la actividad de alquiler de una habitación de la vivienda habitual mediante un portal de Internet

La Resolución Vinculante de DGT, V1993-18, 03-07-2018, responde a las dudas de una contribuyente en relación al Impuesto sobre el Valor Añadido, Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas e Impuesto sobre Actividades Económicas en relación al alquiler de una habitación de su domicilio habitual durante algunos días al año a través de una plataforma de Internet.

• IVA 

Según la DGT, el arrendamiento de una habitación del domicilio particular durante algunos días al año a través de una plataforma de Internet, está sujeto a IVA porque esta acción, a efectos del Impuesto, supone la consideración de empresario o profesional por tratarse de una actividad sujeta. No obstante, salvo que el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, tales como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos, la operación estará exenta.

Con base al art. 71, Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido, en caso de que la consultante realizara exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido (art. 20.Uno. 23º, LIVA), que no originan derecho a la deducción, no estaría obligado a presentar los Modelos 303 y 390.

Para la DGT, en el supuesto de que la consultante se encuentre establecida en el territorio de aplicación del Impuesto y sea la destinataria de los servicios de mediación prestados por la plataforma de alquiler por Internet no establecida en dicho territorio, resultará de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo, de manera que el sujeto pasivo de tales servicios será la propia consultante.

Arrendar con fines turísticos durante algunos días al año una habitación de la vivienda habitual a través de una plataforma de Internet está sujeto al Impuesto sobre el Valor Añadido, pero exenta salvo que el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios como los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.

• IRPF

En aquellos casos en que el alquiler de viviendas conlleve servicios adicionales (servicios de limpieza y cambio de ajuar, etc.), deberá entenderse el rendimiento obtenido como derivado de actividad económica, mientras que si no los presta percibe por el alquiler rendimientos del capital inmobiliario.

Para la determinación del rendimiento neto se aplicará el artículo 23 de la LIRPF, deduciéndose de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos, y el rendimiento neto positivo se reduce en un 60% por ciento, salvo (art. 23.3, LIRPF) los que tengan un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, que se reducen en un 30% cuando se imputen en un único período impositivo.

No obstante, en caso de que el arrendamiento se efectuase por temporadas, como es el caso planteado, curso lectivo, verano o cualquier otra, dicha reducción del 60 por ciento no resultaría aplicable, ya que la misma sólo resultará de aplicación si el destino de la vivienda es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario de la habitación, o de cada una de las habitaciones que se alquilan, de acuerdo con el criterio establecido por este Centro Directivo en Resolución Vinculante de DGT, V3660-16, 05-09-2016, requisito que, según la Resolución Vinculante, no se cumple en el presente supuesto planteado en su escrito de consulta.

• IAE

La actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente al cliente, limpieza de inmuebles y cambio de ropa periódicas, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación. Teniendo presente lo anterior:

• si la consultante realiza, exclusivamente, la actividad de alquiler de viviendas, sin prestar los servicios propios de la actividad de hospedaje señalados y limitándose a poner a disposición del arrendatario las instalaciones en condiciones adecuadas de uso, deberá clasificarse en el epígrafe 861.1 «Alquiler de viviendas».

• en aquellos casos en que el alquiler de viviendas conlleve servicios adicionales (servicios de limpieza y cambio de ajuar, etc.), deberá clasificarse en el grupo 685 «Alojamientos turísticos extrahoteleros», en cuya Nota adjunta se establece que «en aquellos alojamientos turísticos extrahoteleros que permanezcan abiertos menos de ocho meses al año, su cuota será el 70 por ciento de la señalada a este Grupo».