La reclamación a los morosos en la comunidad de propietarios tras la reforma del art. 21 de la LPH por la Ley 10/2022, de 14 de junio

¿Qué novedades trae consigo la Ley 10/2022, de 14 de junio en relación con el procedimiento monitorio en las comunidades de propietarios?

El art. 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en adelante LPH, regula este procedimiento especial para reclamar las deudas que puedan tener los comuneros con la comunidad, ya sean debidas en concepto de gastos comunes o de fondo de reserva. Este artículo ha sido modificado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 16 de junio de 2022.

El punto de partida de este procedimiento monitorio «especial» es la facultad de la comunidad de propietarios acreedora de reclamar, a los propietarios de inmuebles pertenecientes a la misma, las deudas de manera ágil y rápida.

Tras la reforma de junio de 2022, se añade la posibilidad de que la comunidad pueda acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, citando como ejemplo, el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Estas medidas tienen las siguientes limitaciones:

• No podrán reputarse abusivas o desproporcionadas.
• No podrán afectar a la habitabilidad de los inmuebles.
• No podrán tener carácter retroactivo.

Centrándonos en el procedimiento monitorio, podrán reclamarse a través de este todas las cantidades que le sean debidas a la comunidad en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva.

Al igual que ocurre en el procedimiento monitorio general, la deuda reclamada debe ser siempre: 

• Determinada.
• Dineraria.
• Vencida.
• Líquida.
• Exigible.

Acudir al procedimiento monitorio puede resultar ventajoso para la comunidad ya que, además de ser un procedimiento en principio más ágil, resulta competente el juzgado del lugar en el que radica la finca (siendo elección de la propia comunidad demandar en el del domicilio del demandado o en el lugar en el que radique la finca). Además, existe la posibilidad de embargo preventivo, así como de obtener un título ejecutivo ante la falta de oposición del deudor. En último lugar, también cabe destacar que, en este procedimiento monitorio «especial» está prevista la reclamación de todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, y los honorarios de abogado y procurador, aun cuando su intervención no fuera preceptiva.

En sentido contrario, el monitorio presenta la desventaja de que a través del mismo no podrá obtenerse la condena del pago de la deuda actualizada, es decir, no podrán acumularse las deudas que se vayan devengando con posterioridad a la demanda. Si bien, tras la reforma del art. 21 de la LPH, llevada a cabo por la Ley 10/2022, de 14 de junio, con entrada en vigor el 16/06/2022, podrán incluirse en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, no permitiéndose la acumulación de deudas futuras más allá de la mentada notificación.

Como ya hemos dicho nos encontramos ante un procedimiento monitorio especial, por lo que, para el inicio del procedimiento será necesario realizar las siguientes acciones:

• Enviar al deudor la convocatoria de la junta de propietarios, en la que uno de los puntos del orden del día debe de ser la certificación de la deuda por parte de la comunidad de propietarios para iniciar un procedimiento monitorio para la reclamación de la misma.
• Hacer constar en el acta de la reunión, tanto la certificación de deudas, como la intención de iniciar el procedimiento monitorio para reclamar la misma. Además, en el acta se deberán de especificar todas las cantidades adeudadas y los conceptos.
• En la misma reunión se deberá de autorizar de forma expresa al secretario administrador profesional para que pueda exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.
• Enviar el acta a todos los propietarios de la comunidad.
• Al demandando, además de la referida acta, se le enviará la certificación de la deuda, en donde conste el importe adeudado y su desglose, que debe de estar firmada por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso, no será precisa la firma del presidente. Debe de constar esta notificación al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días, si bien lo recomendable sería realizarlo mediante el envío de un burofax por las facilidades de prueba que presenta.

Con relación a la notificación de la realización de la junta de propietarios se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 572/2020, de 3 de noviembre, ECLI:ES:TS:2020:3624 que, tras analizar los preceptos de la LPH que se refieren a la notificación, concluye que:

«(...) no ofrece duda que la comunidad ha de ser cuidadosa con la citación de los propietarios a la junta en que se adoptan los correspondientes acuerdos por los que se ha de regir la vida comunitaria; para ello la Ley determina la forma en la que se ha de llevar a efecto tal citación, indicando tres posibilidades al respecto, a través de un orden jerárquico de necesaria observancia: primero; si el propietario ha comunicado un domicilio para sus notificaciones, en tal lugar; en defecto de una comunicación de tal clase, es válida la practicada en el piso o local integrados en la comunidad accionante, llevada a efecto con quien los ocupara, y, ante la imposibilidad de la citación, en los domicilios indicados, a través de notificación en tablón de anuncios».

La petición inicial de procedimiento monitorio

El procedimiento monitorio (art. 814 de la LEC) comienza por petición del acreedor ?en este caso la comunidad de propietarios?, en la que debe figurar:

• La identidad del deudor.
• El domicilio o domicilios del acreedor y del deudor, o el lugar en que residan o puedan ser hallados. El domicilio a efecto de notificaciones será el notificado a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, o en su defecto, se tendrá por domicilio para notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad [art. 9.1 h) de la LPH].
• El origen y la cuantía de la deuda. En este caso el origen de la deuda se corresponderá con todas las cantidades que le sean debidas a la comunidad en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva. Con relación a la cuantía hay que tener en cuenta que sólo pueden ser objeto de reclamación las cantidades previamente liquidadas y notificadas al propietario. La LPH también recoge la posibilidad de añadir a la cantidad reclamada las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluyendo los derivados de la intervención del secretario administrador.
• Los documentos que acreditan la deuda, siendo en este caso imprescindible:
  • La certificación del acuerdo de la junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente, y en la cual deben constar el importe adeudado y su desglose.
  • El documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días.
  • El acta de la junta en la que se acuerde la autorización al secretario administrador profesional para acudir a este procedimiento y exigir judicialmente el pago de la deuda.

A TENER EN CUENTA. En la petición inicial del procedimiento monitorio no es preceptiva la intervención de abogado y procurador independientemente de la cuantía. Si el deudor presenta oposición y el juzgado lo deriva a un juicio verbal u ordinario, acudiríamos a la norma general según la cual será necesario cuando la cantidad reclamada ascienda a más de dos mil euros.

Tramitación del procedimiento monitorio

Dispone la LEC que, tras examinar la documentación, y de ser esta la requerida, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al deudor para que en el plazo de 20 días pague la cantidad reclamada o comparezca ante el tribunal y alegue mediante escrito de oposición las razones por las que entiende que no debe la cantidad reclamada, en todo o en parte, apercibiéndole de que, en caso de falta de pago u oposición se despachará ejecución contra él.

El art. 815.2 de la LEC contiene una especialidad de estos procedimientos según la cual la notificación deberá realizarse en el domicilio previamente designado por el deudor para las notificaciones y citaciones de toda índole relacionadas con los asuntos de la comunidad de propietarios, y en su defecto, deberá intentarse en el piso o local. Cuando no fuese posible se le notificará conforme a los dispuesto en el art. 164 de la LEC que regula la notificación edictal.

Cuando no existe oposición del deudor ni se atiende el requerimiento de pago, el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el proceso monitorio y dará traslado al acreedor para que inste el despacho de ejecución, siendo suficiente para ello la mera solicitud, sin necesidad de que transcurra el plazo de 20 días previsto en el art. 548 de la LEC.

Si el deudor realiza el pago, el letrado de la Administración de Justicia acordará el archivo de las actuaciones.

En caso de existencia de oposición del deudor al pago de la cantidad exigida por el acreedor, el asunto se resolverá definitivamente en juicio que corresponda (verbal u ordinario), teniendo la sentencia que se dicte fuerza de cosa juzgada.

En el caso de juicio verbal (cuantía no superior a 6.000 euros), al actor se le dará traslado de la oposición, que podrá impugnar en el plazo de 10 días. Tanto el actor en el escrito de impugnación como el deudor en su escrito de oposición deberán indicar, en su caso, la procedencia de la celebración de la vista.

Para el caso de que la cuantía suponga el trámite por los cauces del juicio ordinario, esto es, con una cuantía superior a 6.000 euros, el peticionario tendrá el plazo de un mes desde el traslado de la oposición, para que presente demanda. En caso de que no la presente el letrado de la Administración de Justicia dictará decreto sobreseyendo las actuaciones y condenando en costas al acreedor, que en este caso es la comunidad de propietarios. Si se presenta la demanda en plazo, se acordará el traslado al demandado en el propio decreto que pone fin al proceso monitorio.

A TENER EN CUENTA. El art. 449.4 de la LEC dispone que: «En los procesos en que se pretenda la condena al pago de las cantidades debidas por un propietario a la comunidad de vecinos, no se admitirá al condenado el recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no acredita tener satisfecha o consignada la cantidad líquida a que se contrae la sentencia condenatoria. La consignación de la cantidad no impedirá, en su caso, la ejecución provisional de la resolución dictada».

Novedad en las costas

Otra de las reformas introducidas por la Ley 10/2022, de 14 de junio, está referida a las costas, ya que se incluyen expresamente los honorarios de abogado y procurador correspondientes a la ejecución, quedando el apartado 5 del art. 21 regulado de la siguiente manera:

«5. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso. En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva».