Respuestas y problemáticas más habituales en las comunidades de propietarios

 

¿Me puedo negar a ser presidente de mi comunidad? ¿Puede el vecino aparcar en la zona común del garaje? ¿Qué hago ante los ruidos del local comercial? ¿Puedo instalar una chimenea para evacuación de humos? ¿Cómo se aprueba y quién sufraga la instalación del ascensor?

Estas cuestiones y muchas otras se las plantean día a día no solo los abogados o administradores de fincas, sino cualquier persona que viva en un edificio sometido a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. Pocas materias ofrecen una casuística tan rica como la derivada de las relaciones vecinales. De la constitución del régimen de propiedad horizontal surgen una serie de interdependencias: de los propietarios, entre sí y con la comunidad; de la comunidad con terceros, de los órganos de gobierno, con la administración, aseguradoras… que constituyen un amplísimo abanico de relaciones jurídicas que implican no solo a la Ley de Propiedad Horizontal, sino a la restante normativa civil, registral y administrativa.

Por lo tanto, es fundamental para el profesional contar con una base sólida que permita dar la respuesta adecuada a cada una de las muy variadas situaciones que se le puedan plantear. La “Guía práctica sobre propiedad horizontal, respuestas y problemáticas más habituales en las comunidades de propietarios” de la colección “Paso a Paso” de la Editorial Colex, constituye un manual orientado a dar respuesta a esas cuestiones que surgen en el día a día de la comunidad y ofrecer las herramientas necesarias para que los operadores jurídicos y administradores puedan gestionar con éxito las consultas que les planteen sus clientes.

La guía se divide en dos partes diferenciadas:

I.- Un primer bloque destinado al examen de la institución de la propiedad horizontal, con explicación de su constitución, modificación, estatutos y extinción; los elementos que la componen y las obras que se pueden o no acometer; sus órganos de gobierno y mayorías necesarias para la adopción de acuerdos; los derechos y obligaciones de los propietarios; porque es fundamental para cualquier gestor de comunidades conocer las bases de la institución, su constitución y, especialmente, su funcionamiento interno.

→ Constitución, modificación y extinción

Aunque el régimen de propiedad horizontal, de conformidad con el artículo 396 CC y del artículo 2 LPH, se aplique a cualquier edificio que esté compuesto por elementos comunes y privativos susceptibles de aprovechamiento, lo normal es que se sigan unos pasos para su constitución de conformidad con la LPH y la Ley Hipotecaria: Escritura de obra nueva y división horizontal del edificio; convocar y celebrar la primera Junta de Propietarios: elección de órganos de gobierno, apertura de cuenta bancaria, contratos de servicios y suministros, autorización para legalizar el libro de actas y solicitar NIF, etc.; legalización del Libro de Actas en el Registro de la Propiedad; y solicitud de NIF ante la Delegación de Hacienda correspondiente.

Dentro de este proceso de constitución, y también con posterioridad, será fundamental la descripción que se realice en el título del edificio, de los elementos privativos y de los comunes, que deberá ser clara y precisa a fin de evitar futuras malas interpretaciones que puedan derivar en litigiosidad. Igualmente importante será la fijación de la cuota de participación de cada vivienda o local y la forma en que esta se haga.

Cumplirán un papel fundamental los estatutos de los que se dote la comunidad con la finalidad de establecer reglas, derechos y obligaciones para los propietarios y futuros adquirientes, ya que este documento tiene acceso al registro civil. Especial referencia se hace a las cláusulas de exclusión de determinados gastos que pueden establecerse a favor de algunas viviendas o locales (por ejemplo, excluir a los locales de contribuir al mantenimiento del ascensor). La regulación de los estatutos podrá completarse, además, por las normas de régimen interno, que podrán regular detalles menores de la convivencia (horarios de instalaciones deportivas, por ejemplo)

→ Órganos de gobierno

El presidente, el secretario, el administrador, la junta de propietarios… son órganos de gobierno de la comunidad de los que es necesario conocer sus funciones para no incurrir en extralimitaciones que puedan acarrear responsabilidades para las personas que ejerzan el cargo. Y es indispensable conocer el modo de funcionamiento de la junta, como órgano rector de la comunidad: la convocatoria, asistencia, y adopción de acuerdos, de los que se deberán conocer las mayorías necesarias para su aprobación en función de su naturaleza.

→ Elementos comunes y privativos

Un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal consta siempre de elementos privativos y comunes, con un distinto régimen aplicable. Será, por tanto, indispensable, su diferenciación y los usos permitidos y prohibidos en cada uno de ellos.

→ Obligaciones de los propietarios

De la propiedad horizontal surgen una serie de obligaciones para los propietarios, tanto respecto a su propiedad, que deberán usar sin causar perjuicio al resto de comuneros, como respecto a los elementos comunes. Además la obligación de comunicar un domicilio a efecto de notificaciones es básica para el correcto conocimiento de las decisiones de la junta

II.- En la segunda parte de la obra, orientada a abogados y demás profesionales del derecho, se desarrollan las especialidades del juicio verbal y proceso ordinario en relación con las comunidades de propietarios, así como los distintos procesos de reclamación derivados de los incumplimientos de la Ley de Propiedad Horizontal: Juicio de equidad, impugnación de acuerdos; monitorio por deudas con la comunidad; cese de actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; y reclamación de daños.

→ Juicio de equidad

Para situaciones de bloqueo en las que no es posible adoptar acuerdos que requieran mayoría simple, porque no se obtiene la mayoría de cuotas o de propietarios requerida, la LPH pone a disposición de los comuneros este procedimiento para que el juez decida tras escuchar a todas las partes. También será el procedimiento a seguir por el propietario que, por alguna causa, no quiera ser presidente, y para el caso de que la junta no consiga nombrarlo.

→ Impugnación de acuerdos

Fundamental para la defensa de los intereses de un comunero es conocer el procedimiento de impugnación de los acuerdos de la junta de propietario, pues si no se hace en plazo, serán inatacables con posterioridad. Es necesario explicar, por tanto, los diferentes motivos de impugnación y los plazos para cada uno de ellos.

→ Proceso monitorio

Uno de los principales problemas de las comunidades de propietarios tiene que ver con su economía. A ello contribuye la actitud rebelde de muchos propietarios a la hora de cumplir su obligación de contribuir al sostenimiento de la comunidad según su cuota de participación. Para ello el artículo 21 LPH remite al procedimiento monitorio regulado en los artículos 812 y ss. de la LEC con las especialidades contenidas en dichos textos legales. Analizamos todo el procedimiento desde la presentación de la petición inicial y sus requisitos, los problemas de legitimación, las posibles respuestas y causas de oposición del demandado y hacemos una especial referencia a las dificultades que pueden encontrar las comunidades de propietarios para cobrar sus deudas en un proceso de ejecución debido a su falta de personalidad jurídica.

→ Acción de cesación

Se trata de la acción al servicio de la comunidad para poner coto a conductas y actividades desarrolladas por los comuneros que ponen en peligro la convivencia dentro del inmueble, haciéndola muy difícil o insoportable, lo que puede derivar, incluso, en la privación del uso de la vivienda o local por sentencia.

Por último, en todos los bloques en los que se divide la obra se insertan los preceptos legales de aplicación, tanto de la LPH como del resto de legislación aplicable, y se incluyen numerosas citas y referencias de jurisprudencia que sirven para ilustrar la explicación y comprobar como estamos ante una materia en la que es muy difícil dar una respuesta segura porque esta dependerá de una multitud de factores. Jurisprudencia que, además, sufre una constante evolución fruto de la necesidad de dar respuesta a nuevos problemas que surgen de la constante evolución de la técnica, de las sociedades urbanas y, en definitiva, de las relaciones humanas en comunidad que esta rama del derecho trata de regular.