La tributación del alquiler turístico
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La tributación del alquiler turístico

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Autor: Érica Martínez

Materia: Fiscal

Fecha: 27/07/2018

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[ LA TRIBUTACIÓN DEL ALQUILER TURÍSTICO ]

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I. LA ACTIVIDAD DE ALQUILER

a) DIFERENCIACIÓN ENTRE ALQUILER TURÍSTICO Y SERVICIOS DE LA INDUSTRIA HOTELERA 

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II. IAE

a) GRUPO 685

b) EPÍGRAFE 861.1

c) EPÍGRAFE 861.2

d) EXENCIÓN

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III. IRPF

a) RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO

b) RENDIMIENTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

________________________________________________________________________________

IV. IVA
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V. IRNR
________________________________________________________________________________

VI. MODELO 179



 [ LA ACTIVIDAD DE ALQUILER ]

La actividad de alquiler de bienes inmuebles consiste, fundamentalmente, en la mera puesta a disposición del inquilino, de un inmueble o parte del mismo, durante períodos de tiempo determinados.

El Art. 3 LAU señala que se considera arrendamiento para uso distinto de vivienda, aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto que el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Asimismo, el artículo 5 de la Ley 29/1994 relaciona los arrendamientos excluidos del ámbito de aplicación de la Ley, estableciendo que la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.


DIFERENCIACIÓN ENTRE ALQUILER TURÍSTICO Y SERVICIOS DE LA INDUSTRIA HOTELERA 

En los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo que es lo que se denomina alquiler turístico y hay que diferenciarlo de los servicios que presta la industria hotelera.


La Dirección General de Tributos señala en cuanto al concepto "servicios complementarios propios de la industria hotelera", que la ;LIVA pone como ejemplos los de restaurante, limpieza, lavado de ropa u otros análogos.


Se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento, ambos prestados con periodicidad.

NO se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

  • Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

  • Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

⇒ Los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. → La actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.




 [ IAE ]

GRUPO 685

El grupo 685 de la sección primera de las Tarifas del IAE clasifica la actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros (Resolución Vinculante de DGT, V0215-18, 31-01-2018 , Resolución Vinculante de DGT, V0731-17, 22-03-2017 )

Entendiendo que la actividad de hospedaje se caracteriza porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como limpieza de inmuebles, cambio de ropa, custodia de maletas, puesta a disposición del cliente de vajilla, enseres y aparatos de cocina, y a veces, prestación de servicios de alimentación. En este sentido, las Tarifas del IAE clasifican en la Agrupación 68 de la sección primera, el “Servicio de hospedaje”.

Dentro de dicha Agrupación, se encuentra el grupo 685 “Alojamientos turísticos extrahoteleros”, en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, hostales y pensiones, fondas y casas de huéspedes, hoteles-apartamentos, empresas organizadas o agencias de explotación de apartamentos privados, y campamentos turísticos tipo camping.

En particular, tienen su encuadre en dicho grupo 685 los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos y similares que no tengan, objetivamente, la condición de ninguno de los establecimientos enumerados anteriormente.

Los sujetos pasivos que ejerzan la actividad de servicios de hospedaje podrán prestar, sin pago de cuota adicional alguna, servicios complementarios, tales como servicios de limpieza, cambio de sabanas, internet, televisión etc.


EPÍGRAFE 861.1 

El simple alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas” (Resolución Vinculante de DGT, V0898-17, 11-04-2017Resolución Vinculante de DGT, V0931-11, 07-04-2011Resolución No Vinculante de DGT, 1482-02, 02-10-2002)


EPÍGRAFE 861.2

En el supuesto en el que una persona o entidad propietaria de un apartamento turístico lo arrienda a una entidad mercantil o persona física que lo explota como establecimiento extrahotelero, contratando ésta, su ocupación con touroperadores y/o el personal necesario y asumiendo todos los riesgos de la explotación. La persona o entidad propietaria del apartamento turístico desarrolla la actividad de arrendamiento de inmuebles clasificada en el epígrafe 861.2 de la sección 1ª del IAE “Alquiler de locales industriales y otros alquileres NCOP” (Resolución Vinculante de DGT, V2540-08, 30-12-2008, Resolución No Vinculante de DGT, 1160-02, 31-07-2002).




EXENCIÓN 

El régimen de exenciones reguladas en el artículo 82.1 c) TRLRHL, establece que están exentas del IAE las personas físicas residentes y los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades, las sociedades civiles y las entidades del artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.

⇒ Esta exención supone la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo, con independencia de las obligaciones de carácter censal que le pueda corresponder cumplimentar al sujeto pasivo en aplicación de lo dispuesto en el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que regula en el capítulo I del título II del Reglamento, las obligaciones censales.

Obligaciones de carácter censal  

La normativa establece que:

No se incluirán en el Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores quienes efectúen exclusivamente arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 20.uno.23.º de la ;LIVA, siempre que su realización no constituya el desarrollo de una actividad empresarial de acuerdo con lo dispuesto en la normativa reguladora del IRPF  [ Véase: Art. 3 (apdo. 2), Real Decreto 1065/2007 de 27 de Jul (Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas de los procedimientos de aplicación de los tributos) ]


POR LO TANTO, cuando una persona física desarrolla la prestación de servicios de arrendamiento de vivienda y éstos estuvieran sujetos y exentos de IVA  NO existe obligación a presentar declaración censal (modelo 036/037)

Véase: Resolución Vinculante de DGT, V4579-16, 26-10-2016 



 [ IRPF ]


RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO

En cuanto a la declaración de la renta, el arrendamiento de inmuebles determinará la realización de una actividad económica a efectos del IRPF únicamente cuando para la ordenación de aquella se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (véase: art. 27.2 LIRPF)

 

 Conclusión: Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario.

 

Los rendimientos derivados del arrendamiento de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario, según lo dispuesto en el artículo 22, según el cual:

"1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. 

2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario".


Para que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera. A modo de ejemplo, no se consideran como tales: los servicios de limpieza realizados antes de la llegada de los inquilinos o tras la salida de éstos o la entrega y recogida de llaves en el momento de la entrada y salida de los clientes.



Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento se declararán por el titular del inmueble o del derecho que le habilita para la cesión (por ejemplo, en el caso de un usufructuario del inmueble que cede el mismo) por la diferencia entre los ingresos íntegros y los gastos fiscalmente deducibles.


Al rendimiento neto resultante de esa operación NO le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la Ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.

⇒ A los ingresos que se obtengan, se podrán restar los gastos deducibles previstos en el artículo 23 de la Ley de IRPF


IMPORTANTE
: Los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% ó 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).


⇒ Consulte: La imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF  

RENDIMIENTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS

No obstante, el arrendamiento se puede entender como una actividad empresarial y los rendimientos derivados de la misma tendrán la consideración de rendimientos de actividades económicas cuando, además de poner a disposición el inmueble, se ofrezcan, durante la estancia de los arrendatarios, servicios propios de la industria hotelera como pueden ser: servicios periódicos de limpieza, de cambio de ropa, de restauración, de ocio u otros de naturaleza análoga o cuando, sin prestar tales servicios, se disponga de una persona con contrato laboral y jornada completa para la ordenación de la actividad.


 [ IVA ]

Información general:

  • Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c LIVA).

  • En tanto que realizados por empresarios los arrendamientos de alojamientos turísticos están sujetos al IVA (art 4.uno LIVA).

  • La sujeción al IVA determina la no sujeción al concepto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), salvo que sea de aplicación la exención en el IVA (art 4. cuatro LIVA).

  • Conforme a la doctrina de la Dirección General de Tributos (consulta Resolución Vinculante de DGT, V0420-18, 19-02-2018 entre otras), están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

  • En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10 por 100 como un establecimiento hotelero por aplicación del art 91.uno.2. 2º LIVA y de acuerdo con el criterio de la Dirección General de Tributos. Ver consulta Resolución Vinculante de DGT, V0714-15, 04-03-2015 

  • En el ITP, concepto Transmisiones Patrimoniales Onerosas, la cuota tributaria de los arrendamientos se obtendrá aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la Comunidad Autónoma.

    Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado la tarifa a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará la siguiente escala:

Euros

Hasta 30,05 euros

0,09

De 30,06 a 60,10

0,18

De 60,11 a 120,20

0,39

De 120,21 a 240,40

0,78

De 240,41 a 480,81

1,68

De 480,82 a 961,62

3,37

De 961,63 a 1.923,24

7,21

De 1.923,25 a 3.846,48

14,42

De 3.846,49 a 7.692,95

30,77

De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.

 

Por lo tanto, en la medida en que no se presten, junto con el arrendamiento de las viviendas, ninguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, el alquiler de las viviendas estaría exento del IVA.

En caso de realizar exclusivamente las prestaciones de servicios consistentes en arrendamientos de vivienda exentos del IVA, que no originan derecho a la deducción, no existiría obligación a presentar los Modelos 303 y 390, en virtud de lo previsto en el artículo 71 del Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido.

IMPORTANTE: En caso de suscripcción de un contrato con una plataforma web no establecida en el TAI que presta un servicio de mediación (= servicio sujeto a IVA, tipo general del 21%), la persona física dedicada al alquiler será el sujeto pasivo por el mecanismo de inversión del sujeto pasivo, según lo dispuesto en el artículo 84.Uno.2º. En este supuesto, la persona física vendrá obligada a presentar declaración-liquidación especial de carácter no periódico, de conformidad con lo previsto en el artículo 71.8 del RIVA 
   → Véase: Resolución Vinculante de DGT, V0644-18, 12-03-2018 



PLATAFORMAS DE ALQUILER

Cuando una persona física lleva a cabo el arrendamiento con fines turísticos de una vivienda de su propiedad exclusivamente a personas físicas y sin que se presten servicios propios de la industria hotelera a través de una plataforma telemática de alquileres en Internet, se hace preciso determinar la naturaleza de los servicios prestados por la entidad intermediaria (plataforma web)

En este sentido, atendiendo al criterio de la DGT:

“A efectos de determinar la naturaleza de los servicios prestados por la entidad intermediaria de alquileres, es importante analizar si el arrendador mantiene una comunicación y relación directa con los arrendatarios, es quien fija las reglas y condiciones de la prestación del servicio de arrendamiento y quien ordena la forma de hacer efectivo el cobro de la contraprestación y recibe la misma, o si por el contrario, es la empresa de alquileres quien establece las condiciones del servicio, tiene conocimiento y relación directa con los arrendatarios y recibe el cobro de la contraprestación.

En el primer caso, se considerará que existen indicios de que la plataforma de alquileres actúa en nombre y por cuenta de su cliente, prestándole un servicio de mediación, siendo el arrendador el que prestaría directamente a los arrendatarios el servicio de arrendamiento propiamente dicho. En el segundo de los casos, podría presumirse que la plataforma de alquileres prestaría los servicios de arrendamiento en nombre propio al arrendatario a la vez que sería la destinataria de los servicios de arrendamiento prestados por el titular del apartamento turístico.



Conclusiones: 

  • Cuando NO se prestan servicios complementarios propios de la industria hotelera, se entiende que el arrendamiento de vivienda que se realiza directamente por el propietario a los consumidores finales que lo destinan a vivienda turística, estará exento de IVA 

  • La entidad mediadora (plataforma web), emite una factura al propietario de la vivienda por el servicio de mediación, por el importe de su comisión, operación sujeta y no exenta del impuesto. El tipo impositivo a aplicar a esta operación de mediación es el general del 21%




 [ IRNR ]

Conforme a la LIRNR se consideran renta obtenida en territorio español los rendimientos derivados, directa o indirectamente, de bienes inmuebles situados en territorio español o de derechos relativos a los mismos.

Los Convenios para evitar la doble imposición suscritos por España atribuyen potestad para gravar las rentas de los bienes inmuebles al Estado donde están situados los mismos. De acuerdo con los Convenios, las rentas de bienes inmuebles pueden someterse a imposición en el Estado de situación de los mismos, tanto si derivan de la utilización o disfrute directo como del arrendamiento o cualquier otra forma de explotación de los mismos. Por tanto, las rentas derivadas de bienes inmuebles situados en España pueden ser gravadas conforme a la Ley española.



La forma de tributación será diferente dependiendo de si el arrendamiento del inmueble sito en España constituye o no una actividad económica. Si no constituye actividad económica sería calificado como rendimiento de capital inmobiliario.

RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO

En este supuesto, el alquiler se limita a la mera puesta a disposición de la vivienda, sin que se complemente con la prestación de servicios propios del sector de hostelería.

El rendimiento a declarar es el importe íntegro que se recibe del arrendatario, sin deducir ningún gasto.

No obstante, cuando se trate de contribuyentes residentes en otro Estado miembro de la Unión Europea y desde 1 de enero de 2015, también en Islandia y Noruega, para la determinación de la base imponible, podrán deducir los gastos previstos en la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, si se trata de personas físicas, o los previstos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades, si se trata de personas jurídicas, siempre que se acredite que están relacionados directamente con los rendimientos obtenidos en España y que tienen un vínculo económico directo e indisociable con la actividad realizada en España.

Este rendimiento se entiende devengado cuando resulte exigible por el arrendador o en la fecha de cobro si es anterior.



Tipo de gravamen:

  • Residentes UE, Islandia y Noruega: 19%

  • Resto de contribuyentes: 24%  



Modelo de declaración
: modelo 210, consignando el tipo de renta 01 o 35. ⇒ Se utilizará tanto para declarar de forma separada cada devengo de renta como para declarar de forma agrupada varias rentas obtenidas en un periodo determinado.



RENDIMIENTO DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS OBTENIDO POR MEDIO DE ESTABLECIMIENTO PERMANENTE (EP) 

Existirá actividad económica realizada a través de EP si se cumple alguna de las siguientes condiciones:

  • que se disponga en España para la ordenación de la actividad de al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa,

  • si el alquiler de la vivienda de uso turístico se complementase con la prestación de servicios propios de la industria hostelera tales como restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos. Estos servicios podrán prestarse de forma directa o a través de la subcontratación a terceros.

Los EP deberán presentar declaración por el IRNR en los mismos modelos y en los mismos plazos que las entidades residentes sujetas al Impuesto sobre Sociedades.

Para períodos impositivos iniciados a partir de 1 de enero de 2015 se aplicará el tipo de gravamen que corresponda de entre los previstos en la normativa del Impuesto de Sociedades.   El tipo general de gravamen será el 25%. 

Los EP podrán aplicar a su cuota íntegra, las mismas deducciones y bonificaciones que los contribuyentes por el Impuesto sobre Sociedades.

El periodo impositivo coincide con el ejercicio económico que declare, sin que pueda exceder de doce meses. El impuesto se devenga el último día del periodo impositivo.

Los EP están sometidos al mismo régimen de retenciones que las entidades sujetas al Impuesto sobre Sociedades por las rentas que perciban.

Los EP están obligados a efectuar pagos fraccionados a cuenta del impuesto en los mismos términos que las entidades sujetas al IS.

Declaración mediante el Modelo 200. Plazo: 25 días naturales siguientes a los seis meses posteriores a la conclusión del periodo impositivo.




 [ MODELO 179 ]

El Real Decreto 1070/2017, de 29 de diciembre, introduce un nuevo artículo 54.ter en el RGAT, regulando la obligación de informar sobre la cesión de uso de viviendas con fines turísticos. 

⇒ Esta nueva obligación de información se establece con fines de prevención del fraude fiscal para las personas o entidades, en particular, las denominadas “plataformas colaborativas”, que intermedien en la cesión de uso de viviendas con fines turísticos. 

El modelo 179 tendrá una periodicidad trimestral, debiendo presentarse durante el mes natural siguiente a la finalización de cada trimestre natural. 

⇒ IMPORTANTE: Para el ejercicio 2018, la presentación de la declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos tendrá excepcionalmente carácter anual, y su plazo de presentación será el comprendido entre el 1 y el 31 de enero de 2019

⇒  Los intermediarios de estas operaciones informarán a la AEAT a partir del ejercicio 2018 de cada una de las cesiones de inmuebles con fines turísticos situadas en territorio español. Se incluyen las cesiones de viviendas turísticas (art. 5.e) de la LAU y el alquiler de temporada (art. 3 de dicha Ley).


La declaración informativa (Modelo 179) contendrá los siguientes datos:

  1. Identificación del titular o titulares de la vivienda, del titular del derecho en virtud del cual se cede la vivienda (si es distinta del titular de la vivienda) y de las personas o entidades cesionarias.

  2. Identificación del inmueble (dirección completa) con especificación de la referencia catastral, en el caso de que la tuvieran asignada.

  3. Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos, así como la fecha de inicio de la cesión de la misma.

  4. Importe percibido, en su caso, por el titular cedente del uso de la vivienda.

  5. Número de contrato en virtud del cual el en virtud del cual el declarante intermedia en la cesión de uso de la vivienda.

  6. Fecha de intermediación en la operación.

  7. Identificación del medio de pago utilizado (transferencia, tarjeta de crédito o débito u otro medio de pago).

⇒ La información contenida en las letras e), f) y g) anteriores tienen carácter opcional, al objeto de transparentar la operación relativa a la cesión del inmueble, lo que evita potenciales requerimientos de información por parte de la Administración tributaria dirigidos al conocimiento de dichos elementos relativos a la cesión de estos inmuebles.




⇒ Consulte: Modelo 179 Declaración informativa trimestral de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos  

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