Viviendas en construcción y retraso en la entrega: ¿Pueden devolvernos las cantidades anticipadas?

La sentencia del Tribunal Supremo n.º 671/2022, de 17 de octubre, ECLI:ES:TS:2022:3746, viene a resolver un recurso de casación, por oposición a la doctrina jurisprudencial existente en la materia, interpuesto contra sentencia dictada en apelación por la Audiencia Provincial de Madrid en un supuesto de restitución de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción. En aquella sentencia se condena a la entidad bancaria (vendedora) a la devolución de las cantidades anticipadas en una compraventa por el comprador, más los intereses que procedan, por el retraso en la entrega de la vivienda.

A TENER EN CUENTA. En la sentencia que se examina se hace alusión al régimen establecido en el artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, por el que se recoge la posibilidad de rescisión del contrato y devolución de las cantidades anticipadas a cuenta si concluye el plazo de realización de las obras o de entrega de las mismas sin que esto se haya producido. No obstante, hay que tener presente que dicha norma se ha visto derogada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, si bien esta mantiene la referida posibilidad.

¿Cuáles son los hechos planteados en este caso?

Celebrado contrato de compraventa de una vivienda en construcción entre el demandante y la entidad de crédito demandada, el primero de ellos anticipa a cuenta del precio una cantidad a la citada entidad. Posteriormente reclama el importe referido, toda vez que la vendedora incumple el plazo de entrega de la vivienda, entendiendo la parte compradora que ha incumplido sus obligaciones contractuales.

Ante los hechos anteriores, la sentencia analizada trae causa de la demanda interpuesta por el comprador contra la entidad bancaria reclamando la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio de la vivienda. Desestimada la demanda en primera instancia, se interpone recurso de apelación por el que se condena a la entidad bancaria, acordando la devolución. 

Contra la sentencia de segunda instancia se interpone, a su vez, recurso de casación por interés casacional en su modalidad de oposición a la doctrina jurisprudencial el cual resuelve la sentencia que se está analizando. Pero ¿cuáles son los motivos aducidos en el recurso?

• El retraso en la entrega de la vivienda no supone incumplimiento esencial del contrato para la parte compradora que le permita apartarse de la voluntad inicial de adquisición de la vivienda.
• La inadmisión de la renuncia de los compradores a su deber contractual motivada por el retraso en la entrega, toda vez que aquellos evidenciaron en todo momento la intención de adquirir la vivienda a pesar de aquel.

Existiendo conformidad de las partes en cuanto a la celebración del contrato, los términos del mismo, el precio, el plazo de entrega y las posibles soluciones a eventuales obstáculos que pudiesen concurrir, la discrepancia surge en el momento en el que, tras el retraso en la finalización de las obras, más allá del plazo estipulado contractualmente, y siendo necesario llevar a cabo los demás trámites fijados para la consumación del contrato (pago de las cantidades resultantes, otorgamiento de la escritura...), la parte compradora decide solicitar la resolución del contrato y la devolución de las cantidades anticipadas basándose en aquel retraso. Aduce, sin embargo, la entidad bancaria en su defensa el hecho de que la parte compradora se haya demorado en el tiempo a los efectos de alegar aquella circunstancia como óbice esencial para la consumación del contrato, que no ha incumplido la obligación de entrega de la vivienda y el oportunismo de la parte demandante tratando de obtener de esta forma una rebaja sustancial en el préstamo hipotecario.

Doctrina jurisprudencial aplicable al caso

Establecidos los hechos acaecidos y los motivos alegados, cabe traer a colación la existencia de doctrina jurisprudencial aplicable en este supuesto y que llevará a la resolución del recurso en los términos que se verán.

Así pues, la sentencia analizada, citando otras muchas, hace alusión a la aplicación en este supuesto de la siguiente especialidad relativa a la interpretación del artículo 1124 del Código Civil: «(...) el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver ("rescindir") el contrato, si bien tal doctrina jurisprudencial "no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador" (...)».

En el mismo sentido, añade que se viene a garantizar al comprador la devolución de las cantidades anticipadas para el supuesto de que la construcción no se inicie o no concluya en el tiempo establecido, naciendo la responsabilidad de las entidades de crédito solo en ese caso y no cuando se dé la resolución o extinción del contrato por causas diferentes al incumplimiento del vendedor como por ejemplo «(...) "la imposibilidad del comprador de pagar el precio"».

A TENER EN CUENTA. Es de interés hacer mención de alguna de las sentencias citadas, así, entre otras cabe destacar: STS n.º 778/2014, de 20 de enero de 2015, ECLI:ES:TS:2015:429; STS n.º 732/2015, de 30 de diciembre, ECLI:ES:TS:2015:5629; STS n.º 547/2017, de 10 de octubre, ECLI:ES:TS:2017:3611; STS n.º 256/2019, de 7 de mayo, ECLI:ES:TS:2019:1440; STS n.º 43/2021, de 2 de febrero, ECLI:ES:TS:2021:1448; STS n.º 470/2022, de 6 de junio, ECLI:ES:TS:2022:2304.

Conclusión

Expuesto todo lo anterior, la sentencia que se está examinando resuelve la estimación de los motivos aducidos, ¿cuál será su razonamiento atendiendo a la doctrina jurisprudencial aplicable?

• Retraso intrascendente: en primer lugar, entiende que, efectivamente existiendo el retraso en la entrega efectiva de la vivienda como ya se ha acreditado, aquel resulta intrascendente para la parte compradora. Y esto ¿por qué? Pues, de un lado, la parte compradora no ha interesado la resolución de la compraventa en ningún momento entre aquel en que el retraso queda acreditado y en el que se le requiere para escriturar la vivienda terminada y susceptible de ser entregada. De otro lado, y para mayor abundamiento, muestra aquella parte su inequívoca voluntad de adquirir el inmueble para lo cual no duda en negociar con la entidad de crédito condiciones más ventajosas que las pactadas inicialmente, y, aun no llegando estas a buen puerto, tampoco interesa la resolución del contrato. La primera reclamación se efectúa, de hecho, cuatro años después de las negociaciones.
• Incumplimiento por la parte compradora: en segundo lugar, indica que no puede entenderse fundada la acción de la parte compradora en la existencia de un incumplimiento previo de la obligación de entrega por la vendedora, pues aquella no formaliza la compraventa una vez la vivienda está terminada y es susceptible de ser entregada con la única finalidad de obtener una rebaja en el precio aplazado. Pretendía, por tanto, «(...) incumplir el contrato, en cuanto al precio pactado, y al mismo tiempo responsabilizar al banco del incumplimiento del plazo de entrega por la promotora vendedora».
• Igual relevancia en la inactividad: en tercer lugar, a pesar de que la sentencia dictada en apelación atribuye más relevancia al incumplimiento de la parte vendedora al no efectuar la entrega, la jurisprudencia ha venido reconociendo igualdad en la relevancia de la inactividad de cualquiera de las partes, así lo recoge la sentencia del Tribunal Supremo n.º 547/2017, de 10 de octubre, ECLI:ES:TS:2017:3611. Asimismo, considera las actuaciones de la parte compradora tendentes a negociar las condiciones del préstamo como un acto que muestra su intención inequívoca de mantener el contrato.

En definitiva, concluye que el régimen que se reconoce a los compradores a los efectos de rescindir el contrato y obtener la devolución de las cantidades anticipadas, en este caso, por retraso en la entrega de la vivienda, no permite amparar a aquellos que persisten en su voluntad de adquisición si bien por un precio inferior al inicialmente previsto.

Finalmente, atendiendo a todo lo expuesto y a la doctrina dominante imperante en la materia, la sentencia que se ha analizado estima los dos motivos aducidos y confirma la sentencia de primera instancia por la que se desestima íntegramente la petición de la parte compradora, no teniendo la misma derecho a la devolución de las ya mencionadas cantidades anticipadas y no pudiendo rescindir el contrato de compraventa.