Acción de cesación por animales en comunidades de propietarios

Ejercicio de la acción de cesación por animales en comunidades de propietarios

Según el estudio de censos 2021 de la ANFAAC (Asociación Nacional de Fabricantes de Alimentos para Animales de Compañía) y Veterindustria (Asociación Empresarial Española de la Industria de Sanidad y  Nutrición Animal), en España hay más de 29 millones de mascotas, entre los que podemos destacar 9.313.098 perros, 5.858.649 gatos, 5.001.769 pájaros, etc. A raíz de la tenencia de animales surgen con frecuencia conflictos en las comunidades de propietarios que en algunos casos llegan a dificultar la convivencia de los vecinos.

La convivencia con las mascotas se encuentra totalmente normalizada en la sociedad, siendo algo totalmente aceptable y que se encuentra dentro de los usos genéricos, por lo que una prohibición genérica a la tenencia de animales domésticos por parte de la comunidad constituiría un abuso de derecho y una limitación al derecho de propiedad no autorizado.

No podemos olvidar que la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe la tenencia de animales en las viviendas privadas, ya que el derecho individual a tener mascotas y convivir con ellas está por encima de las limitaciones que puedan imponerse por parte de la comunidad de propietarios. Eso sí, hay que atender al art. 7.2 de la LPH que regula la prohibición de propietarios y ocupantes de pisos o locales de desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y al art. 9.1 b) de la ya mentada ley que recoge la obligación de mantener su piso o local en buen estado de conservación.

Los estatutos y las normas de régimen interno de la comunidad de propietarios sí que podrán imponer limitaciones con el fin de regular la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes. Estas limitaciones pueden ser impugnadas, como recoge, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 330/2018, de 9 de octubre, ECLI:ES:APC:2018:2046, que analizando el caso de una comunidad de propietarios que adopta un acuerdo en la junta en el que se pretendía introducir prohibiciones y limitaciones a la tenencia de perros, recoge que: 

«La convivencia entre los comuneros de las Comunidades de Propietarios se encuentran reguladas por el art. 6 de la L.P.H., así como la correcta utilización de los elementos comunes y servicios, dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, que obligarán también a todo titular mientras no sean modificados en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración (en relación con los arts. 396, párrafo último y 1.255 del Cg. Civil y art. 17 de la L.P.H.).

Sin embargo tales acuerdos no pueden originar perjuicio alguno a los comuneros, como es el caso que pretenden limitar el uso de elementos comunes a la apelada, punto a) como así se deduce de manera clara de la lectura del acuerdo mencionado.

Con ello se están extralimitando y va en contra de normas de rango superior, que tienen que respetar, como son la propia Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos (el cual no contiene norma alguna sobre la prohibición mencionada), acuerdo por lo tanto que ha de ser declarado nulo, al encajar en el apartado c) del art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal; y los mismos razonamientos han de aplicarse para declarar la nulidad de los apartados f) y g) mencionados, al excederse la Comunidad de Propietarios con dichos acuerdos, de las funciones y competencias que le corresponden, pues como bien dice la sentencia apelada, la recurrente tenía la posibilidad de hacer uso de la facultad y derecho que le otorga el apartado 2 del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, que por haber sido recogido su contenido en la citada sentencia no se reproduce para evitar reiteraciones».

Pero hay que tener en cuenta que en tanto estas normas se encuentren vigentes deberán ser respetadas por los propietarios, así lo recoge, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 28/2015, de 5 de febrero, ECLI:ES:APC:2015:167, en un supuesto en el que por acuerdo de la junta de propietarios se aprobó un reglamento de régimen interno en el que se prohibía la tenencia de animales que pudieran causar molestias, suciedades o ser motivo de peligro para las personas, el tribunal afirma que:

«Pues bien, tales normas de régimen interior no fueron objeto de impugnación, por lo que están en vigor, con plena eficacia jurídica y exigibilidad para los distintos propietarios, mientras no sean sustituidas por otras, para lo que basta la obtención de una mayoría simple.

(...)

Es por ello, que sin perjuicio de que los demandados provoquen la modificación de tal precepto, instando que la Junta se pronuncie de nuevo al respecto —se trata de un acto de mera administración— e incluso impugnando el acuerdo que se adopte mediante el ejercicio de acciones judiciales, con posibilidad incluso de pedir medidas cautelares, no siendo objeto de este procedimiento un pronunciamiento al respecto, debemos de tutelar la pretensión del actor, en tanto en cuanto exige el cumplimiento del art. 16 del reglamento de régimen interno relativo a la tenencia de perros, que está en vigor y goza de eficacia jurídica».

En consecuencia, podemos concluir que la comunidad no puede prohibir la tenencia de animales de forma genérica e indiscriminada, pero sí podrá reaccionar en el caso de que el derecho del propietario rebase los límites socialmente admitidos y la tenencia de un animal se pueda encajar dentro de una de las actividades prohibidas del artículo 7.2 de la LPH, en cuyo caso la comunidad podrá accionar contra el causante a través de la acción de cesación recogida en el mentado precepto.

Conviene citar aquí, por lo ilustrativa que resulta, la sentencia de la Audiencia Provincial de Granada n.º 242/2020, de 17 de julio, ECLI:ES:APGR:2020:880, que sobre el supuesto de una comunera que tenía gatos a los que dejaba sueltos por las zonas comunes, en donde realizaban deposiciones y causaban daños, el tribunal analiza el alcance del art. 7.2 de la LPH:

«Así pues, sobre estas premisas la Sala tiene que precisar que la prohibición del art. 7.2 de la LPH, en materia de actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, no permite la realización, a priori, de un catálogo de actividades vedadas. Sino que atiende a la especificidad de cada caso, en función de lo que, según la prueba practicada, cuya carga corresponde a la Comunidad de Propietarios que la alega, permita constatar la realidad de actuaciones que, traspasando el ámbito de lo mutuamente tolerable en el marco de las relaciones de vecindad, exceda de la normalidad que es esperable en el uso de la vivienda y zonas comunes conforme a su naturaleza y destino, imponiendo a vecinos concretos, o a la generalidad de ellos, a molestias, riesgos o restricciones en el ejercicio normal de su derecho de uso. Por tanto, el examen de la conducta en que se fundamenta la acción de cesación, se proyecta en dos ámbitos diferenciados, como son, por un lado, el modo de ejercicio de la actividad presentada como dañosa, molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita; y, por otro lado, las consecuencias que para el derecho de uso de los demás vecinos provoca dicha actividad. De este modo, salvo casos de flagrante y manifiesta ilicitud, no toda actividad de entre las susceptibles de ser cuestionadas tiene por qué considerarse, "per se", como contraria al art. 7.2 de la LPH, radicando, más bien, el juicio de reproche en el modo de ejercicio de la misma; mientras que, por otra parte, no toda actividad ejercida de forma objetivamente ilícita, abusiva, peligrosa, insalubre o nociva, podrá ser considerada afecta de cesación, si no es de apreciar su efectiva trascendencia para el disfrute de su derecho por parte del comunero o comuneros afectados, bastando para ello con la concurrencia de una clara reiteración con disminución de las expectativas de pacífico y normal goce de cada elemento privativo y sus zonas comunes conforme a su naturaleza y destino. De lo que, y para el caso concreto que se resuelve, se extrae que la tenencia de animales domésticos en vivienda componente de la comunidad de propietarios en régimen horizontal, no siendo por sí misma susceptible de reproche, trascenderá, sin embargo, el ámbito de lo tolerable cuando se desconozcan por el comunero los mínimos deberes de diligencia que, conforme a los usos sociales, sean exigibles al propietario tanto en sus cuidados y atenciones como en la evitación de posibles molestias y riesgos a terceros derivados del comportamiento de aquéllos».

También resulta interesante la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 83/2019, de 21 de febrero, ECLI:ES:APPO:2019:214, que a raíz de las molestias ocasionadas a los vecinos por los olores, ladridos y peleas de perros y gatos que tenía una ocupante en un patio propiedad de la comunidad, analiza los requisitos que deben de ser considerados a la hora de entender que una actividad puede dar lugar a la acción de cesación:

« (...) 1) Que se de cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares (STS 22 diciembre 1970).

2) Que la actividad sea incómoda o molesta para los que habiten o hayan de permanecer en el inmueble donde se desarrolle (STS 8 abril de 1965, 18 enero 1961 y 30 abril 1966), es decir que tiene que existir un sujeto concreto y determinado que resulte afectado, no personas indeterminadas (STS 7 octubre 1964 y 10 abril 1967).

3) Que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una determinada gravedad, una afectación a la pacífica convivencia jurídica (STS 8 abril 1965), en el sentido de "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (STS 20 abril 1965), que exceda y perturbe aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales».

Continúa la sentencia aplicando estos límites al caso concreto y concluyendo que: «(...) excede de los límites que la Comunidad de Propietarios debe soportar en la convivencia que la Ley de Propiedad Horizontal impone, pues tal convivencia no puede llevar a que los restantes vecinos de la finca estén sometidos a situaciones intolerables que exceden con mucho de lo que habitualmente se califica como comportamiento cívico y educado, tampoco a situaciones que por su permanencia temporal impiden utilizar el calificativo de puntual —duración en el tiempo que provoca un continuo ataque al sosiego y legítimo disfrute que la posesión pacifica exige—, ya que en modo alguno puede ni debe imponerse a los miembros de una comunidad de propietarios que soporten situaciones graves de incomodidad y de continuos enfrentamientos con la demandada, en base a su decisión personal de vivir en compañía de un número de animales que, no hay duda, para una vivienda en régimen de propiedad horizontal, exceden de lo razonable».

A modo ejemplificativo y para clarificar qué casos podrían dar lugar a la acción de cesación, podemos citar distintas sentencias que permiten hacerse una idea de los supuestos que se pueden encauzar por esta vía del artículo 7.2 de la LPH.

RESOLUCIONES RELEVANTES

Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 74/2019, de 21 de febrero, ECLI:ES:APO:2019:455

Con relación a una vecina que tiene animales en su vivienda, desprendiéndose de ella un olor nauseabundo, concluye que:

«En consecuencia, debe de tenerse por acreditado que es la recurrente quien provoca esos malos olores con su proceder y que su conducta perturba las relaciones de vecindad entre los comuneros del inmueble más allá de lo usual y tolerable y esto de una forma reiterada y persistente, lo que la hace merecedora de la sanción prevista en el art. 7.2 LPH, cuya constitucionalidad ya declararon las sentencias del TC 301/1993, de 21 de octubre y 28/1999, de 8 de marzo».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife n.º 462/2017, de 18 de diciembre, ECLI:ES:APTF:2017:2585

Se analiza un supuesto en el que una vecina tenía perros en casa, y el tribunal analiza la viabilidad del art. 7.2 de la LPH recogiendo que:

«En segundo lugar, tampoco basta, como resulta del caso enjuiciado, con que se trate de una actividad genéricamente o virtualmente molesta, como pudiera ser el hecho de que los perros molesten con sus ladridos o la presencia de deposiciones en los jardines, sino que el precepto exige que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y, virtualmente, ni los ladridos ni las deposiciones entrarían en las categorías o conductas definidas por el precepto legal, ni en el RRI se prohíben estas conductas que pudieran resultar molestas para los vecinos, sino, genéricamente, la tenencia de animales domésticos, molesten o no. Así pues, no solo es que esté justificada una aplicación restrictiva del precepto dado su carácter prohibitivo (de una actividad, inicialmente, lícita, como es la tenencia de animales domésticos) y las graves consecuencias que se pueden derivar de su aplicación, sino que las conductas denunciadas en el presente caso no cuadran ni con la tipificación legal ni con la reglamentaria».

Sentencia de la Audiencia Provincial de León n.º 11/2007, de 11 de enero, ECLI:ES:APLE:2007:9

Se considera que los ladridos y deposiciones de dos perros en una terraza entrarían dentro de las actividades que pueden dar lugar a la acción de cesación:

«(...) es patente que nos encontramos ante una de las actividades prohibidas a que se refiere el artículo 7.2 de la LPH, pues los informes obrantes en autos y emitidos tanto por la Patrulla Verde de la Policía Local de León, como por los Guardias Civiles miembros del SEPRONA, que visitaron el inmueble, ponen de manifiesto lo que la comunidad de propietarios ha denunciado, esto es la estancia de dos perros cachorros de pastor alemán en el patio interior de la vivienda de la demandada, cuyos excrementos provocan malos olores que impiden abrir las ventanas de las viviendas más colindantes, así como los constantes ruidos provocados por los ladridos de los animales, todo lo cual constituye una actividad prohibida que debe cesar en aplicación de lo establecido en el precepto citado, encontrándonos en el supuesto de hecho contemplado por el art. 7.2 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, que prevé que el propietario o inquilino que realice en el interior del piso actividades molestas insalubres, nocivas o peligrosas será requerido por el presidente de la comunidad para la cesación de las mismas. (...) Nos encontramos pues ante una actividad molesta, insalubre y perjudicial para la comunidad de vecinos, y cuyos ceses debe producirse lo antes posible en aras de una normal convivencia».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria n.º 561/2018, de 18 de octubre, ECLI:ES:APS:2018:547

Concluye que «(...) Los ruidos y la suciedad y el olor no de una única mascota, sino de un grupo de nada menos que cinco perros en un piso, aunque sean pequeños, constituyen una molestia notoria y ostensible y no un simple trastorno que los demás condueños y vecinos vengan obligados a soportar, sin que se haya demostrado que la utilización de collares anti ladridos o el cuidado que D.ª Petra dedica a esos animales reduzca los niveles de incomodidad de los condueños del edificio».

Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra n.º 67/2014, de 4 de marzo, ECLI:ES:APPO:2014:1429

Recoge «Con mayor claridad, si cabe, se concluye que la actividad de cría de aves —30 o 40 periquitos en terraza, produciendo ruido y olores a pocos metros de las ventanas de los vecinos—, configura el concepto de "actividad molesta" prevista en art. 7.2 LPH, determinando la estimación de la acción de cesación ejercitada», posteriormente confirmada por la STS n.º 321/2016, de 18 de mayo, ECLI:ES:TS:2016:2130.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca n.º 392/2009, de 17 de noviembre, ECLI:ES:APIB:2009:1466

Con relación a un «palomar» instalado en el patio comunitario de uso exclusivo del vecino infractor, estima que la actividad es molesta entre otras cosas porque «(...) la actividad desarrollada constituye verdadera incomodidad por los ruidos que produce, así como por los olores; y ello asimismo se desprende de la información vecinal», destacando que «(...) Los certificados acreditan la sanidad higiénica de las palomas, pero NO que no produzcan molestias, ruidos, olores y suciedad».