Casos sobre la acción de cesación en comunidades de propietarios en Cataluña
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Casos sobre la acción de cesación en comunidades de propietarios en Cataluña

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Estado: VIGENTE

Orden: civil

Fecha última revisión: 13/10/2022

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Son muy numerosos y variados los supuestos que pueden dar lugar a la acción de cesación. Analizamos diversas sentencias sobre la acción de cesación según el CC de Cataluña.

Casuística de la acción de cesación según el CC de Cataluña

Son muy numerosos y variados los supuestos que pueden dar lugar a la acción de cesación, pudiendo citar como ejemplo los referidos a:

Conducta antisocial de alguno de los vecinos

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 249/2019, de 17 de mayo, ECLI:ES:APB:2019:5642, en un supuesto en el que los vecinos de la comunidad refieren ruidos, humos, olores, basura, amenazas e insultos por parte de los propietarios de una de las viviendas y ejercitan la acción de cesación, se pronuncia en el sentido de entender que: 

«(...) justamente el marco de convivencia que antes hemos señalado como referente no exige una prueba penal sobre la calificación de ciertas conductas, tampoco que hayan sido acreedoras de una sanción administrativa sino que, en el sentido que expresa el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, hemos de entender actividad molesta con trascendencia a los efectos contemplados en el art 553.40 del CC de Cataluña, no solo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que exceda de lo socialmente admisible, considerado el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble. No puede considerarse bajo ningún punto de vista que la situación de enfrentamiento, molestias, ruido, intervenciones policiales y denuncias administrativas dirigidas contra los demandados, corresponda a una convivencia ordinaria, y acreditada esta, deberemos otorgar la consecuencia prevenida que no será sino la condena de los demandados al cese de las actividades que afectan a la normal convivencia en la Comunidad con la advertencia de que, caso de persistir en las mismas, podrán ser privados del uso y disfrute de la vivienda que ocupan por un término que puede llegar a dos años, señalándoles igualmente que podrá serles reclamada por la Comunidad la indemnización correspondiente a los perjuicios causados, todo ello conforme a lo establecido en el art 553 . 40 del CC de Cataluña, si bien entendemos que estas últimas consecuencias no cabría establecerlas en el trámite de ejecución de sentencia sino, si así se solicitare, en procedimiento en el que se justifique tanto la persistencia en la actividad molesta como la acreditación de los perjuicios correspondientes».

Otro caso de vecinos incívicos lo encontramos en la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 257/2018, de 5 de junio, ECLI:ES:APB:2018:5739, en la que se demanda tanto a los propietarios como a la ocupante de una de las viviendas que perturbaba gravemente la convivencia de los vecinos de la comunidad, llegando incluso a requerir en algunos casos la intervención policial a consecuencia de ruidos, molestias e incluso peleas, alegando los demandados que la causa de la demanda es la animadversión de alguno de los vecinos, la fragilidad de la estructura del edificio que facilita la propagación de los ruidos y que parte de las intervenciones policiales se debieron a que la propia ocupante solicitó la presencia de la policía por haber sido víctima de malos tratos. El tribunal entiende que las alegaciones de los demandados no pueden justificar su conducta y confirma la condena contenida en la sentencia recurrida:

« (...) Se subraya al respecto que en el contexto de las acciones de esta naturaleza lo sancionable no es sino el anómalo y antisocial ejercicio del derecho, que resulta patente y notorio cuando quedan justificados actos incívicos, de notoria importancia, que traspasan el umbral de la mera incomodidad para convertirse en actitudes reprobables que conforman una perturbación grave de la convivencia vecinal, por su intensidad y duración.

Como se significa en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya de 20 febrero 2012 , cuando se trata actividades molestas, el conflicto surgido en un inmueble sujeto a la propiedad horizontal debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las mismas atendidas las condiciones del lugar y la naturaleza de los inmuebles, conforme los dictados de la buena fe. Y se invocaba la STC 28/1999, de 8 de marzo , que proclamaba que han de considerarse dentro de las actividades molestas no solo las inmisiones intolerables, sino toda actividad que, por la trascendencia de la misma, pueda exceder de lo socialmente admisible, entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble».

También podemos citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Girona n.º 39/2015, de 4 de marzo, ECLI:ES:APGI:2015:285, en la que se condena a una vecina a cesar de manera inmediata y definitiva en la producción de ruidos que voluntaria y conscientemente llevaba a cabo para perjudicar a sus vecinos, llegando incluso a privarle del uso de la vivienda durante 3 meses y fijando una indemnización a favor de la vecina más perjudicada, o la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 100/2016, de 24 de febrero, ECLI:ES:APB:2016:4788, que confirma la condena a cesar en las molestias causadas a la comunidad (música alta, ruidos, peleas, altercados con los vecinos...), así como al desalojo de la vivienda, resolviendo los derechos que legitimaban su ocupación.

Locales de hostelería

Una preocupación habitual en las comunidades de propietarios es el destino que se le va a dar a sus locales comerciales, siendo frecuentes los supuestos en los que se ejercita la acción de cesación ante las actividades realizadas en locales destinados a la hostelería. Podemos citar, como ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 240/2020, de 30 de junio, ECLI:ES:APB:2020:6180, en la que la comunidad de propietarios ejercita la acción de cesación por entender que las actividades realizadas por los demandados en los locales de la mentada comunidad (estando dedicado uno a bar y otro a pizzería) son contrarias a la convivencia, están prohibidas por los estatutos y contravienen lo establecido en la ley, ya que se utilizan zonas comunes para el desarrollo de la actividad hostelera, ocasionando molestias a los vecinos derivadas de los ruidos, suciedad  y daños en elementos comunes. El tribunal concluye que:

«De lo expuesto, se estima que ha existido un uso indebido de las zonas de paso a través de mobiliario y clientes de ambos establecimientos, lo que se conceptúa como una actividad contraria a la convivencia normal encuadrable en el artículo 553-40. 1 del CCCat. y que si bien se ha ido moderando desde la interposición de la demanda e incluso con la demanda de conciliación, no elimina de objeto al presente procedimiento.

Frente a ello y entrando en el análisis en concreto de las facultades de goce del titular de un local comercial radicado en la planta baja de un edificio residencial de diferentes plantas sujeto a propiedad horizontal, hay que partir de la norma general contenida en los artículos 7.2 LPH y 553-40.1 CCC, a cuyo tenor el propietario y ocupante de un elemento privativo puede desarrollar en él cualquier actividad salvo aquellas excluidas por los estatutos, la normativa urbanística y la ley, o aquellas otras que resulten contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen el inmueble.

En el supuesto enjuiciado no consta restricción alguna derivada de los estatutos o de la normativa general respecto de los locales de la planta baja del inmueble litigioso, por lo que es admisible toda actividad comercial lícita que se desarrolle en ellos, en concreto la de restauración, a la que están dedicados ambos establecimientos de los demandados.

Por ello, la solución pasa por encontrar el equilibrio entre las obligaciones y derechos de la Comunidad y los de los titulares de los establecimientos demandados, por lo que apreciándose probado un uso indebido de las zonas comunes por parte de los establecimientos, debe estimarse el recurso en el sentido de estimar sustancialmente la demanda y condenar a los demandados al cese inmediato de las referidas actividades, con la prohibición de utilizar los elementos comunes colocando sillas, mesas, parasoles, publicidad, cajas de productos, así como otros mobiliarios y objetos, y de utilizar los elementos comunes para el ejercicio de su negocio, más allá del paso necesario para acceder, prohibiéndose asimismo el acceso de los clientes para consumir en dichas zonas y la permanencia en ellas realizando actividades contrarias a la convivencia normal, que sean molestas para los vecinos, en particular ruido y que ensucien los elementos comunes».

También cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 2/2014, de 8 de enero, ECLI:ES:APB:2014:1431, en la que la comunidad de propietarios ejercita la acción de cesación para evitar las molestias causadas por la actividad de restauración que se lleva a cabo en una vivienda, estableciéndose por la audiencia que:

«En efecto, difícilmente puede sostenerse que un vecino de la finca pueda desarrollar en uno de los pisos del inmueble una actividad de restauración que carece de la preceptiva licencia administrativa por cuanto resulta claro que la misma genera un seria de molestias a los demás ocupantes de los distintos departamentos que no están obligados a soportar, tales como (i) trasiego de personas a horas no habituales que, además, suelen ser especialmente ruidosas, (ii) peligro derivado de tener instalado en un piso una actividad que no resulta controlada por la administración competente, (iii) continuos olores en la escalera común y el patio interior derivado de una intensa utilización de la cocina...

Lo que realmente mantiene la parte demandada en esta alzada es que el Sr. Ambrosio no desarrolla en el piso actividad de restauración abierta al público sino que se limita a dar clase de cocina y, en ocasiones, celebra comidas con amigos.

Pues bien, es lo cierto que obra en autos pruebas suficientes para poder afirmar con la instancia que realmente tal actividad de restauración se viene desarrollando en el piso en cuestión, incluso después de haber sido prohibida la misma por el Ayuntamiento de de Barcelona».

Pisos turísticos

La sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña n.º 33/2016, de 19 de mayo, ECLI:ES:TSJCAT:2016:3181, se pronuncia sobre el uso de la vivienda con fines turísticos, partiendo de que:

«Tampoco la actividad per se y en abstracto supone un daño o peligro para el edificio en la medida en que el uso intensivo de los elementos comunitarios por el trasiego de los ocupantes, que dicho sea de paso, no es exclusivo de este tipo de actividad, sino de otras como despachos profesionales o locales abiertos al público, puede ser compensado mediante la activación del mecanismo previsto en el art. 553-45,4 CCCat conforme al cual el título de constitución o la Junta pueden establecer un incremento de la participación en los gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto, en el caso de uso o disfrute especialmente intensivo de elementos o servicios comunes como consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local».

A continuación el tribunal realiza un análisis del caso concreto en los siguientes términos:

«En relación con este punto la Sentencia de esta Sala de 28 de abril de 2014 con cita de la STSJC 17/2012, de 20 de febrero, establece la necesidad de que las actividades que se emprendan en los elementos privativos por sus propietarios o por quienes de ellos traen causa se desarrollen dentro de los límites de la normalidad del uso y tolerabilidad por los restantes vecinos atendidas las condiciones de lugar y la naturaleza de los inmuebles de acuerdo con las normas de la buena fe.

Ciertamente, como indica la STSJC de 17/2012 de 20 de febrero , la calificación de una concreta actividad como molesta y contraria a la normal convivencia de la comunidad puede dar lugar por su carácter de concepto jurídico indeterminado a un amplio abanico de posibilidades lo que deviene en una cuestión casuística que deberá ser resuelta conforme a las circunstancias de cada caso concreto debiendo entenderse como "normal convivencia" aquella que se produce en circunstancias estándares o que se ajusta a las normas o reglas de conducta predeterminadas o fijadas de antemano.

Dicha sentencia, en relación con actividades de tipo turístico ya determinó que lo sancionable era al anómalo y antisocial ejercicio del derecho, revelado por una serie de conductas incívicas continuadas y graves.

Estas conductas se relacionaban en el primer fundamento jurídico de aquella resolución y consistían en el mal uso continuo del ascensor, reiterados ruidos y fiestas nocturnos, actos de vandalismo, suciedad en los rellanos con restos de comida, botellas y preservativas y robos.

En el caso que nos ocupa, sea por el número de habitantes que ocupan la vivienda, sea por una deficiente selección de esos ocupantes, sea por la falta de instrucción sobre las características del inmueble o de las normas de uso de las instalaciones comunes, sea por la falta de control respecto del comportamiento de los ocupantes por parte de la propiedad o de la empresa explotadora, con omisión de las medidas que pueden ser implementadas según el decreto regulador de la actividad, lo cierto es que los turistas que se alojan en el piso NUM002, NUM003, han reproducido en forma reiterada las conductas irrespetuosas que, examinadas en la STSJC de fecha 20 de febrero 2012 , fueron calificadas por esta Sala como de actos incívicos de notoria importancia que traspasaban el umbral de la mera incomodidad para convertirse por su duración e intensidad en conductas reprobables que afectan a derechos esenciales de los miembros de la comunidad como son sus derechos económicos y sus derechos a la salud y al descanso que el ordenamiento jurídico no les obliga a soportar».

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 202/2018, de 20 de marzo, ECLI:ES:APB:2018:2059, considerando que:

«(...) las conductas que se declaran probadas (ruidos, fiestas y música a altas horas de la madrugada, olor a marihuana, mala utilización de las zonas comunes y la piscina, molestias y llamadas a timbres....) van más allá de lo que puede considerarse una mera molestia o incomodidad y exceden de lo socialmente admisible, entendiendo por tal el mínimo respeto a la convivencia de los ocupantes del inmueble, y de la razonable tolerancia vecinal, siendo incardinables en la prohibición de los arts. 553-40.1 y 553-47 CCCat».

Animales

Otra de las cuestiones que suele generar controversia en las comunidades de propietarios, y que puede dar lugar a la acción de cesación, está relacionada con la presencia de animales en las viviendas y zonas comunes, cuando se rebasen los límites socialmente admitidos y pueda encajarse la actividad dentro de las recogidas en el art. 553-40 del CCCat.

A modo de ejemplo, podemos traer a colación la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 177/2014, de 14 de mayo, ECLI:ES:APB:2014:5689, en la que se solicitaba por parte de la comunidad de propietarios el cese de la tenencia de gatos en gran número, que se llevaba a cabo en una de las viviendas de dicha comunidad. Se recoge en la sentencia que:

«Es decir, queda constatado que las demandadas realizan una actividad en la vivienda, de acogimiento o tenencia de gatos en gran cantidad, que ocasionan al resto de vecinos molestias e incomodidades por los olores que dichos animales desprenden.

Por tanto, concurren todos los requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación: 1) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares (STS 22 diciembre 1970); 2) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad (SSTS 8 abril de 1965, 18 enero 1961 y 30 abril 1966), esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas (SSTS 7 octubre 1964 y 10 abril 1967); y 3) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto (STS 8 abril 1965), teniendo sentado el Tribunal Supremo que la base de la notoriedad está constituida por la "evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad" (S. 20 abril 1965), entendiendo, asimismo, que "...en el concepto de actividad notoriamente incómoda debe incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales", circunstancia que no nos ofrece duda concurría en el supuesto que nos ocupa».

También la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 488/2019, de 3 de octubre, ECLI:ES:APB:2019:11771, en la que se resuelve sobre un supuesto en el que la comunidad de propietarios solicitaba el cese de la conducta consistente en dar de comer y de beber a las palomas ya sea desde el alfeizar de sus ventanas, o en las proximidades de la finca, entendiendo que dicha actividad es contraria a la normal convivencia en la comunidad, molesta, incómoda, nociva y en su caso insalubre. Entiende la sala que: 

«En este caso queda acreditado el acto incívico realizado por la demandada y su importancia, conducta dilatada en el tiempo, pues no podemos obviar la previa existencia de la sentencia del año 2008 que ya le prohibía llevar a cabo la actividad —dar de comer y beber a las palomas— y que la demandada ha continuado con su actuar y consta acreditado el alcance de las consecuencias de su actuar que genera unos perjuicios al resto de vecinos que traspasan el umbral de la mera incomodidad, consistiendo en una perturbación grave de la convivencia vecinal por su intensidad, y duración en el tiempo, conclusión que tiene su apoyo en la prueba testifical y documental obrante en autos, así son de ver los reportajes fotográficos y acta notarial».

Por otra parte, conviene citar también algunos ejemplos en los que los tribunales no han considerado que la actividad pueda llevar aparejada la obligación del cese de la misma por entender que no se reúnen los requisitos establecidos legalmente.

Mezquita

En la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona n.º 319/2021, de 10 de mayo, ECLI:ES:APB:2021:5104, se resuelve sobre un supuesto en el que la comunidad de propietarios solicita la condena al cese de la actividad de centro de culto religioso que se lleva a cabo en el local de la planta baja, alegando, entre otras cosas, que la actividad implicaba una gran afluencia de gente que accedían de forma simultánea que realizaban actividades, ocasionando molestias en cuanto a ruido y descanso de los demás ocupantes, y que se cocinaba en el patio de luces (elemento común). La sala desestima el recurso por entender que no «existe una prueba que acredite que por su frecuencia e intensidad sobrepasen las ocasionales molestias que son inherentes a la vida en un edificio sujeto al régimen de propiedad Horizontal, amén de que, en cualquier caso, se trataría de un problema que podría ser evitado compeliendo a la demanda a instalar los mecanismos correspondientes para ello, resultando a todas luces desproporcionado que se pretenda fundar en los mismos la condena de la demandada a cesar en su actividad de Centro Religioso».

Barbacoa

Con relación a si el uso de barbacoas puede considerarse como una actividad molesta resulta ilustrativa la sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona n.º 5/2010, de 23 de diciembre, ECLI:ES:APT:2009:1788, que a raíz de un acuerdo en el que se prohíbe el uso de barbacoas en una comunidad de propietarios realiza un análisis de distintas sentencias que versan sobre esta materia destacando, en lo que aquí nos interesa que:

«Finalmente, en cuanto a si el uso de la barbacoa móvil o portátil en los bajos del edificio supone una actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad, que dañe o ponga en peligro el edificio, o si supone una inmisión ilegítima que causa daños a la finca o a las personas que habitan en la misma o, por el contrario, si se trata de una inmisión proveniente de una finca que es inocua o que causa perjuicios no sustanciales y que, consecuentemente, debe ser tolerada por el resto de vecinos, debe destacarse que no consta acreditado que el uso de barbacoas en dicha comunidad sea frecuente ni que cause molestias importantes o sustanciales al resto de vecinos, es más, según la fotografía obrante en autos, que refleja el concreto lugar donde se utiliza la barbacoa por el actor, un jardín espacioso al aire libre en la planta baja, lugar que fue reconocido en el acto de juicio tanto por su propietario, el actor, como por la Administradora de la comunidad, que dijo que todos los bajos eran similares, consideramos que, pese a ser notorio y conocido que el uso de una barbacoa produce humo y olores, si se hace de ella un uso normal y no abusivo para esporádicas funciones de asado o cocina al aire libre, no puede considerarse una actividad peligrosa o molesta pues únicamente produce un perjuicio temporal no sustancial que debe ser tolerado por el resto de vecinos (...)».

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