Censo enfitéutico o enfiteusis

En lo que respecta a la regulación del censo enfitéutico o enfiteusis habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 1605 de Código Civil y en los art. 1628-1654 de Código Civil .

En este sentido, es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio(art. 1605 de Código Civil ). En este sentido, conviene precisar que

De los art. 1628,1629 de Código Civil , por su parte, se desprende que el censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública. Además, al constituirse éste se fijará en el contrato, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensión anual que haya de satisfacerse.

Asimismo, el art. 1630 de Código Civil determina que cuando la pensión consista en una cantidad determinada de frutos, se fijarán en el contrato su especie y calidad. Si consiste en una parte alícuota de los que produzca la finca, a falta de pacto expreso sobre la intervención que haya de tener el dueño directo, deberá el enfiteuta darle aviso previo, o a su representante, del día en que se proponga comenzar la recolección de cada clase de frutos, a fin de que pueda, por sí mismo o por medio de su representante, presenciar todas las operaciones hasta percibir la parte que le corresponda. Dado el aviso, el enfiteuta podrá levantar la cosecha, aunque no concurra el dueño directo ni su representante o interventor.

Ante el supuesto de que se hubiese producido la expropiación forzosa de toda la finca, habrá de estarse a lo establecido en el art. 1627 de Código Civil . Para los restantes casos, es preciso atender al art. 1631 de Código Civil .

El art. 1632 de Código Civil , por su parte, establece que el enfiteuta hace suyos los productos de la finca y de sus accesiones, teniendo, además, los mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se descubran en la finca enfitéutica. Del mismo modo, el art. 1633 de Código Civil señala que puede el enfiteuta disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones, tanto por actos entre vivos como de última voluntad, dejando a salvo los derechos del dueño directo.

Por otro lado, conviene hacer las precisiones siguientes:

• Cuando la pensión consista en una parte alícuota de los frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los productos sin consentimiento expreso del dueño directo (art. 1634 de Código Civil ).

• El enfiteuta podrá donar o permutar libremente la finca, poniéndolo en conocimiento del dueño directo (art. 1635 de Código Civil ).

• Respecto al derecho de tanteo y retracto, corresponderán recíprocamente al dueño directo y al útil, siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitéutica. No obstante, no será de aplicación ante enajenaciones forzosas por causa de utilidad pública (art. 1636 de Código Civil ). Igualmente, en base a lo señalado en el art. 1637 de Código Civil , el que trate de enajenar el dominio de una finca enfitéutica deberá avisarlo al otro condueño, declarándole el precio definitivo que se le ofrezca, o en que pretenda enajenar su dominio. Dentro de los veinte días siguientes al del aviso, podrá el condueño hacer uso del derecho de tanteo, pagando el precio indicado. Si no lo verifica, perderá este derecho y podrá llevarse a efecto la enajenación. En este sentido, si se hubiere realizado la enajenación sin el previo aviso requerido, el dueño directo, y en su caso el útil, podrán ejercitar la acción de retracto en todo tiempo hasta que transcurra un año, contado desde que la enajenación se inscriba en el Registro de la Propiedad (art. 1639 de Código Civil ). Por otro lado, cuando el dueño directo, o el enfiteuta en su caso, no haya hecho uso del derecho de tanteo a que se refiere el art. 1637 de Código Civil , podrá utilizar el de retracto para adquirir la finca por el precio de la enajenación. En este caso, deberá utilizarse el retracto dentro de los nueve días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura de venta. Si ésta se ocultare, se contará dicho término desde la inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad. Para el caso, se presume la ocultación cuando no se presenta la escritura en el Registro dentro de los nueve días siguientes al de su otorgamiento. Independientemente de la presunción, la ocultación puede probarse por los demás medios legales (art. 1638 de Código Civil ).

• Por su parte, el art. 1640 de Código Civil señala que en las ventas judiciales de fincas enfitéuticas, el dueño directo y el útil, en sus casos respectivos, podrán hacer uso del derecho de tanteo, dentro del término fijado en los edictos para el remate, pagando el precio que sirva de tipo para la subasta, y del de retracto dentro de los nueve días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura. En este caso no será necesario el aviso previo que exige el art. 1637 de Código Civil .

• El art. 1641 de Código Civil indica que cuando sean varias las fincas enajenadas sujetas a un mismo censo, no podrá utilizarse el derecho de tanteo ni el de retracto respecto de unas con exclusión de las otras.

• Finalmente, es preciso tener en cuenta que en base al art. 1642 de Código Civil cuando el dominio directo o el útil pertenezca pro indiviso a varias personas, cada una de ellas podrá hacer uso del derecho de retracto con sujeción a las reglas establecidas para el de comuneros, y con preferencia del dueño directo, si se hubiese enajenado parte del dominio útil; o el enfiteuta, si la enajenación hubiese sido del dominio directo.

El art. 1643 de Código Civil , señala que en el supuesto de que el enfiteuta fuere perturbado en su derecho por un tercero que dispute el dominio directo o la validez de la enfiteusis, no podrá reclamar la correspondiente indemnización del dueño directo si no le cita de evicción conforme a lo prevenido en el art. 1481 de Código Civil .

Por otra parte, como dispone el art. 1644 de Código Civil en caso de producirse enajenación a título oneroso de fincas enfitéuticas sólo se pagará laudemio al dueño directo cuando se haya estipulado expresamente en el contrato de enfiteusis. En este sentido, el art. 1645 de Código Civil , precisa que la obligación de pagar el laudemio corresponde al adquirente, salvo pacto en contrario. Respecto a esta cantidad, si al pactarlo no se hubiera señalado cantidad fija, ésta consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación. No obstante, en cuanto a las enfiteusis anteriores a la promulgación de este Código, que estén sujetas al pago de laudemio, aunque no se haya pactado, seguirá esta prestación en la forma acostumbrada, pero no excederá del 2 por 100 del precio de la enajenación cuando no se haya contratado expresamente otra mayor.

Además conviene tener presente, tal y como estipula el art. 1646 de Código Civil , que cuando el enfiteuta hubiese obtenido del dueño directo licencia para la enajenación o le hubiese dado el aviso previo que previene el art. 1637 de Código Civil , no podrá el dueño directo reclamar, en su caso, el pago de laudemio sino dentro del año siguiente al día en que se inscriba la escritura en el Registro de la Propiedad. Fuera de dichos casos, esta acción estará sujeta a la prescripción ordinaria.

Igualmente, el art. 1647 de Código Civil , prevé la posibilidad de que cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica. Los gastos del reconocimiento que se generen, serán de cuenta del enfiteuta, sin que pueda exigírsele ninguna otra prestación por este concepto.

Por su parte, el art. 1648 de Código Civil contempla que ante la caída en comiso de la finca, el dueño directo podrá reclamar su devolución:

• Por falta de pago de la pensión durante tres años consecutivos. Para que el dueño directo pueda pedir el comiso, deberá requerir de pago al enfiteuta judicialmente o por medio de Notario; y, si no paga dentro de los treinta días siguientes al requerimiento, quedará expedito el derecho de aquél (art. 1649 de Código Civil ).
• Si el enfiteuta no cumple la condición estipulada en el contrato o deteriora gravemente la finca.

No obstante, podrá el enfiteuta librarse del comiso en todo caso, redimiendo el censo y pagando las pensiones vencidas dentro de los treinta días siguientes al requerimiento de pago o al emplazamiento de la demanda. Del mismo derecho podrán hacer uso los acreedores del enfiteuta hasta los treinta días siguientes al en que el dueño directo haya recobrado el pleno dominio (art. 1650 de Código Civil ).

En este sentido, también señala el art. 1652 de Código Civil que en el caso de comiso, o en el de rescisión por cualquier causa del contrato de enfiteusis, el dueño directo deberá abonar las mejoras que hayan aumentado el valor de la finca, siempre que este aumento subsista al tiempo de devolverla. Si ésta tuviese deterioros por culpa o negligencia del enfiteuta, serán compensables con las mejoras, y en lo que no basten quedará el enfiteuta obligado personalmente a su pago, y lo mismo al de las pensiones vencidas y no prescritas.

El art. 1651 de Código Civil prevé, asimismo, que la redención del censo enfitéutico consistirá en la entrega en metálico, y de una vez, al dueño directo del capital que se hubiese fijado como valor de la finca al tiempo de constituirse el censo, sin que pueda exigirse ninguna otra prestación, a menos que haya sido estipulada.

Finalmente, es necesario tener en cuenta que ante la falta de herederos testamentarios descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma (art. 1653 de Código Civil ). En todo caso, queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis (art. 1654 de Código Civil ).