Cese de actividades prohibidas, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en una comunidad de propietarios

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 20/05/2019

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la prohibición al propietarios u ocupante de la vivienda o local de desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

 

 

a) Actividades prohibidas por el Estatuto

No es posible destinar una vivienda o local a una actividad prohibida en los Estatutos, con independencia de si tal actividad es o no molesta, insalubre, nociva o ilícita.

Sin embargo, para el caso de que no exista esa prohibición, la Comunidad no puede imponer limitaciones a su dominio. Destacamos la sentencia dictada por el Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Nº 542/2013, Rec. 1059/2010, de 1 de octubre de 2013:

"La jurisprudencia de esta Sala es reiterada en el sentido siguiente:

(i) Una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de Derecho necesario, pero ello no empece a que contenga otras modificables por la voluntad de los particulares y con respecto a las cuales rige el principio de autonomía de la voluntad ( artículo 1255 CC ) ( SSTS 15 de octubre 2009 , 4 y 7 de marzo de 2013 )

(ii) El derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido ( artículo 33 CE ), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. En el ámbito de la propiedad horizontal, resulta posible el establecimiento de limitaciones o prohibiciones que en general atienden al interés general de la comunidad. Estas prohibiciones referidas a la realización de determinadas actividades o al cambio de uso del inmueble, deben constar de manera expresa, y a fin de tener eficacia frente a terceros deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad (SSTS 20 de octubre de 2008 y 30 de diciembre de 2010).

(iii) Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006 ; 20 de octubre de 2008 , entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011 , declaró en su fallo «Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa.».Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013 .

(iv) Si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010 )".

b) Actividades dañosas

Aquella actividad que provoque un perjuicio objetivo para la inmueble.

c) Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

Se podrá calificar como molesta aquella actividad en la que concurran los siguientes requisitos: (SAP de Ávila Nº 141/2011, Rec. 153/2011, de 24 de junio de 2011)

"1) La actividad ha de darse dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el interior).

2) La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y solo por las características generales de la misma (ello es competencia de la autoridad administrativa correspondiente; así, L. 7/85 de 2 abril de Régimen Local, y STS. 1.6.1999 ), sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto ( STS. 16.7.1993 ) o el modo de desarrollarse - situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas (porque no pueden entrañar restricciones a la tutela judicial efectiva, ex art. 24 CE ), atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC ( STS. 20.3.1989 ) - y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas.

3) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad, así las STS.28 de febrero 1964 , 8 de abril 1965 , 11 de mayo 1998 , entre otras).

4) Se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción ( STS 18 de mayo 1994 y 13de mayo1995), de ahí la interpretación restrictiva en orden a seguir la pauta del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, frente al efecto drástico del cese o de la privación del uso (entre otras razones, porque las limitaciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente).

5) No rectificación por el denunciado, en un plazo razonable, cesando o modulando la actividad, tras el requerimiento que le sea remitido a tal efecto (pues la actividad ha de ponerse en relación con el esfuerzo desplegado por el titular de la misma para reducir al mínimo los efectos para la comunidad)".

El procedimiento para solicitar la cesación de actividades, comenzará a través de un requerimiento previo, que deberá ser realizado por el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o a solicitud de cualquier propietario, sin que sea necesario un acuerdo de la junta.

El requerimiento deberá ser fehaciente, y deberá ir dirigido a quien realice la actividad molesta, sea o no propietario, instando el cese de dicha actividad en un plazo prudencial y con advertencia de que, si persiste en su conducta, se ejercitará la acción de cesación.

En caso de que el requerido haga caso omiso al requerimiento, el presidente podrá convocar a la junta de propietarios para conseguir autorización para ejercitar la acción de cesación.

También el propietario de forma individual pero en beneficio de la comunidad, podrá actuar para el que caso de que presidente y junta de propietarios no hagan nada.

La acción de cesación, seguirá los trámites del procedimiento ordinario, de acuerdo con el artículo 7.2 de la LPH y artículo 249.1.8 de la LEC.

A la demanda habrá que adjuntar obligatoriamente el requerimiento previo fehaciente al infractor y la certificación del acuerdo de la Junta de Propietarios. Además será conveniente aportar todos aquellos documentos que fundamenten la acción.

La sentencia, además de ordenar la cesación de la actividad, podrá imponer las siguientes medidas a petición de la Comunidad:

• Indemnización por daños y perjuicios: La realización de la actividad prohibida es posible que hubiese causado algún perjuicio material a la Comunidad (por ejemplo, gastos de limpieza o reparaciones) y la sentencia podrá otorgar la indemnización correspondiente.

• Privación del piso o local hasta un plazo de tres años: Supone una medida muy grave y de conformidad con un principio de proporcionalidad debe reservarse para infracciones parejas y puede ser moderada por los Tribunales 

• Lanzamiento del ocupante no propietario: En el caso de que el infractor sea ocupante y no propietario, la sentencia podrá acordar extinguido su derecho y su lanzamiento. El propietario conservará todos sus derechos y podrá volver a arrendar o ceder el inmueble a otra persona sin inconveniente. Ahora bien, en el caso de que el propietario mantenga la actividad prohibida, dejando que se lleve a cabo en su propiedad, la Comunidad podría accionar contra él y solicitar la privación de uso, pues de otro modo estaríamos ante un fraude de Ley, especialmente en el caso de propietarios que se valen de sociedades mercantiles para la explotación de los locales.

Un caso de actualidad es el de la explotación de pisos como apartamentos turísticos. Si esta actividad es considerada o no como "molesta". Según el TS, en sentencia de 20 de febrero de 2012, "la calificación de una concreta actividad como molesta y contraria a la normal convivencia de la comunidad puede dar lugar por su carácter de concepto jurídico indeterminado a un amplio abanico de posibilidades lo que deviene en una cuestión casuística que deberá ser resuelta conforme a las circunstancias de cada caso concreto debiendo entenderse como 'normal convivencia' aquella que se produce en circunstancias estándares o que se ajusta a las normas o reglas de conducta predeterminadas o fijadas de antemano". (SAP Barcelona, Nº 356/2018, Rec. 69/2017, de 7 de junio de 2018)

En la SAP de Barcelona, Nº 644/2003, Rec. 370/2003, de 8 de octubre de 2003, se establece que: 

"la explotación como apartamentos turísticos de hasta 18 pisos de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal cuyos restantes departamentos son destinados a la estricta función de vivienda (morada habitual de personas físicas), no es por sí misma una actividad molesta a los efectos del artículo 7.2 LPH interpretado a la luz de las normas vigentes (esta tesis no desconoce la doctrina sentada por la STS de 23 de noviembre de 1995, que descansa en presupuestos normativos pero no fácticos distintos a los del presente litigio)".

En cambio, en la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Granada Nº 130/2018, Rec. 1374/2017, de 18 de septiembre de 2018, sí considera la actividad de alojamiento turístico como "actividad molesta y perjudicial":

"La definición de la RAE del término 'molestia' comprende tres acepciones '1. f. Acción y efecto de molestar o molestarse. 2. f. Desazón originada de leve daño físico o falta de salud. 3. f. Falta de comodidad o impedimento para el libre movimiento del cuerpo, originada por algo que lo oprime o lastima.', aplicado a los hechos declarados probados, es evidente que la actividad que se desarrolla en el inmueble es molesta, en tanto que con carácter periódico se producen incidentes en la comunidad de propietarios, de mayor o menor trascendencia que alteran la normal convivencia y las expectativas que sobre el descanso y seguridad genera el uso de la vivienda habitual".

 

 

 

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Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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