Cesión, subarriendo y enajenación de la finca en el arrendamiento para uso distinto de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/09/2019

Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, salvo que se hubiere pactado algo distinto en el contrato. (Artículo 32 de la LAU y artículo 35 de la LAU)

El subarriendo da derecho de elevar la renta al arrendador:

  • Un 10% en caso de subarriendo parcial de la finca arrendada.
  • Un 20% en el caso de cesión del contrato o subarriendo total.

El cambio de arrendatario a consecuencia de una fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, no se considera cesión, si bien el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta indicada.

Y la cesión puede ser tanto onerosa como lucrativa y es inscribible en el Registro de la Propiedad, previa elevación a escritura pública.

Como hemos indicado en la normativa reguladora de estos contratos, las partes pueden pactar la renuncia o modificación de estos derechos, al tratarse de una normativa aplicable en defecto de acuerdo.

Ya no existe el derecho de tanteo y retracto que la LAU 1964 otorgaba al arrendador en estos casos, ni el derecho a la participación en el precio, salvo que se hubiere pactado

Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que se hubieran concertado.

El incumplimiento de los requisitos indicados es causa de resolución del contrato.

Jurisprudencia sobre cesión y subarriendo en los arrendamientos para uso distinto de vivienda

Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 20 de julio de 2012, Rec. 1342/2009

"Derecho a incrementar la renta del arrendamiento de local de negocio como consecuencia de las fusiones efectuadas por la arrendataria con otras entidades del grupo, que es efectivo desde el momento de la inscripción de cada una de las fusiones en el Registro Mercantil".

Sentencia AP Barcelona, Sección 13ª, de 9 de febrero de 2010, Rec. 213/2009

"Es el arrendatario quien debe justificar la legalidad de la cesión del local de negocio arrendado, produciéndose una inversión de la carga probatoria. Y la firma de la comunicación por el cesionario y no por el arrendatario supone el incumplimiento por este de su obligación de notificar fehacientemente a la arrendadora, o a su administrador, su decisión de traspasar y el precio convenido".

Sentencia AP Madrid, Sec. 19.ª, 64/2010, de 5 de febrero, Rec. 757/2009

"Partiendo del contrato de 1 de enero del año 2000, de arrendamiento de uso distinto a vivienda, ejercitó acción resolutoria del mismo MODAS MALAYCA TRES CANTOS, S.L. frente a MUVI BOGART, S.L. arrendataria originaria y frente también a VEZGAL TRES, S.L., a la que considera subarrendataria, que ocupa el repetido local, y a cuyo frente está la hermana de quien regenta la entidad MUVI BOGART, S.L., por haber introducido a esta última sociedad dentro del propio local y haber procedido al subarriendo sin dar cumplimiento a cuanto establece el artículo 32.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del año de 1994. Es cierto que el artículo 32 a que acabamos de hacer mención permite que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, pero añade el apartado cuarto que tanto la cesión como el subarriendo, deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieren concertado; el representante legal de MUVI BOGART, S.L. como arrendatario, no comunicó en el plazo establecido en la Ley el subarriendo, que efectivamente se dio, de parte del local arrendado en favor de la sociedad VEZGAL TRES, S.L., con lo que es de todo punto necesario dar entrada al propio artículo 35 de la misma Ley para resolver de pleno derecho el contrato por incumplimiento de lo dispuesto en el propio artículo 32; y es que como ha reiterado la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, entre otras la sentencia de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de León de 11 de junio del año 1998, la exigencia de la notificación en forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que el subarriendo se hubiere concertado, es requisito formal y mínimo si se le compara con lo que establecía el artículo 29 y siguiente del texto refundido de 1964 pero tal requisito tiene el carácter imperativo que se infiere de las normas a que antes hemos hecho mención".

Enajenación de la finca arrendada

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Es decir, en caso de enajenación de la finca, el arrendamiento continúa, salvo que las partes hayan pactado otra cosa o el adquirente sea un tercero que la adquiera de buena fe a título oneroso de persona que aparezca en el Registro con facultades para transmitirla.

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