Cesión, subarriendo y enajenación de la finca en el arrendamiento para uso distinto de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 21/09/2021

Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, salvo que se hubiere pactado algo distinto en el contrato. (Artículo 32 de la LAU y artículo 35 de la LAU)

Cesión del contrato y subarriendo (artículo 32 de la LAU)

El arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional.

Ahora bien, el arrendador tiene derecho a una elevación de renta en vigor:

  • Un 10 por 100 en el caso de producirse un subarriendo parcial.
  • Un 20 por 100 en el caso de cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

Y, el antedicho aumento de la renta «no está sujeto al arbitrio de una de las partes, supone un derecho establecido a favor del arrendador ("tendrá derecho", dice el artículo 32 LAU ), cuyo ejercicio es determinante para la elevación de la renta desde el momento en que se produjeron los hechos determinantes de tal incremento, que no es otro que el de la inscripción de cada una de las fusiones en el registro, que tiene a estos efectos eficacia constitutiva, como así se pidió en la demanda, siempre que no haya prescrito la acción correspondiente, haya pacto en contrario o el arrendador hubiera renunciado a ella o a las cantidades que se hubieren devengado desde el momento en que aquella fuera exigible».  STS, núm. 514/2012, de 20 de julio. ECLI:ES:TS:2012:5284 .

No obstante, a nivel jurisprudencial se han fijado las diferencias entre la figura del subarriendo y la de cesión del contrato, de manera que:

a. El subarriendo

«(...) según el concepto general de subcontrato, el subarrendatario no es sino un arrendatario respecto a su arrendador, el cual es subarrendador porque a su vez, es arrendatario de otro, el propietario-arrendador. La LAU no define el subarriendo. Lo permite en el art. 32LAU 1994, que lo posibilita aun "sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador", aunque dada la naturaleza dispositiva podrá existir pacto en contrario. En la cesión de contrato hay una transmisión de la posición de contratante y en el subcontrato hay una explotación de dicha posición, lo que no impide que, jurídicamente, al ceder el arrendamiento se transmita la posición jurídica en esa explotación. En cuanto al régimen jurídico aplicable al subarriendo, debe tenerse en cuenta que en este caso, a diferencia de la cesión, estamos ante un nuevo contrato de arrendamiento que pactan el arrendatario (subarrendador) y otra persona (subarrendatario), mediante el cual se permite a ésta usar total o parcialmente la finca a cambio de un precio. El subarrendatario se obliga, pues, con el arrendatario-subarrendador, de modo que surge una nueva relación, además de la que ya existía entre arrendador y arrendatario, que no desaparece y de la cual depende el subarriendo. Esta dependencia del subarriendo respecto al contrato principal llega hasta el punto que la extinción de éste conlleva inevitablemente la del subarriendo. Sin embargo, la dependencia del subarriendo respecto al contrato de arrendamiento primitivo tiene mucho más interés durante la vida de ambos, ya que el contrato principal condiciona el objeto y el régimen jurídico del subarriendo, lo cual va a afectar a las relaciones entre subarrendador y subarrendatario y, también, a las relaciones entre arrendador y subarrendatario». SAP de Zaragoza, núm. 478/2018, de 21 de noviembre. ECLI:ES:APZ:2018:2673 

b. Cesión del local

«El traspaso consiste en la cesión del local hecha por el arrendatario a un tercero, a cambio de un precio, reconociendo en tales supuestos el art. 32-2 de la LAU al arrendador el derecho a la elevación de la renta en un 10% de la renta en vigor. Se trata, en esencia, de una transmisión de los derechos arrendaticios, manteniendo la misma relación arrendaticia establecida entre las primitivas partes contratantes puesto que dicha relación únicamente sufre una novación subjetiva, en virtud de la cual un tercero ingresa en la posición del arrendatario, desapareciendo éste de la relación jurídica y siendo sustituido en todos sus derechos y obligaciones por la persona a cuyo favor se ha realizado el traspaso». SAP de Lleida, núm. 121/2018, de 15 de marzo.  ECLI:ES:APL:2018:105  

A TENER EN CUENTA. El cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria no se reputará cesión, sin embargo el arrendador tendrá derecho a dicha elevación de la renta. Artículo 32.3 de la LAU

CUESTIONES

1. ¿Es necesario notificar la cesión o el subarriendo?

Según el apartado cuarto del artículo 32 de la LAU la cesión y el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que los mismos se hubieran concertado.

En este sentido, la Audiencia Provincial de Ourense en su sentencia núm. 223/2019, de 7 de junio. ECLI:ES:APOU:2019:372 determina que, «el artículo 35 de la LAU de 1994 sanciona con la resolución no el subarriendo inconsentido o la cesión inconsentida, sino los llevados a cabo incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32, que lo único que exige es la notificación en forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que el subarriendo o la cesión se hubiera concertado; equiparándose esa notificación al conocimiento efectivo de la modificación operada, siendo contrario a la buena fe, en tales casos, invocar la falta de cumplimento de tal requisito».

2. ¿Es aplicable el precepto de referencia a los casos de arrendamiento de negocio?

A título ilustrativo podemos mencionar la sentencia de la Audiencia Provincial de Jaén, núm. 720/2018, de 4 de julio. ECLI:ES:APJ:2018:1282 , que expone lo siguiente:

«no cabe duda de que lo que en su día se subarrendó era una cafetería con todos los elementos necesarios para su funcionamiento, por lo que en ningún caso sería de aplicación el art. 32 de la LAU».

3. ¿Es necesario el consentimiento del arrendador?

Tal y como dispone la Audiencia Provincial de Toledo en su sentencia, núm. 124/2017, de 17 de mayo. ECLI:ES:APTO:2017:505 , «conforme al art 32 de la LAU el arrendatario puede ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador, si bien para ser eficaz ha de notificar la cesión de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes de la fecha de la cesión».

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