Cláusula relativa a los gastos hipotecarios

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Mercantil
  • Fecha última revisión: 22/07/2020

Quedan distribuidos en el artículo 14.1 e) de la Ley 5/2019, de 14 de marzo, de la forma que sigue: 

a) Corresponden al prestamista:

- Los gastos de gestoría.

- Los aranceles notariales de la escritura del préstamo y las copias si las solicita.

- Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad.

- El pago del del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

b) Corresponden al prestatario (cliente):

- Los gastos de tasación.

- Los gastos de las copias de la escritura del préstamo cuando las solicite.

NOVEDADES:

El TJUE falla a favor a de la devolución total de gastos hipotecarios en sentencia de 16 de julio de 2020, asuntos acumulados C-224/19 y 259/19.

Se pronuncia sobre el pago de los gastos hipotecarios (derivados de la formalización de los préstamos hipotecarios, como son notario, registro, gestoría, tasación e impuestos) que deriven de la declaración como abusiva de una cláusula de dicho contrato, y sobre la comisión apertura o costas de los juicios.

El fallo del TJUE viene a establecer lo siguiente:

"1) El artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

2) El artículo 3, el artículo 4, apartado 2, y el artículo 5 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de «objeto principal del contrato» deben entenderse como las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato y que, como tales, lo caracterizan. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están incluidas en dicho concepto. El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este. En cualquier caso, un órgano jurisdiccional de un Estado miembro está obligado a controlar el carácter claro y comprensible de una cláusula contractual referida al objeto principal del contrato, con independencia de si el artículo 4, apartado 2, de esta Directiva ha sido transpuesto al ordenamiento jurídico de ese Estado.

3) El artículo 3, apartado 1, de la Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo cuya comprobación incumbe al órgano jurisdiccional remitente.

4) El artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que no se oponen a que el ejercicio de la acción dirigida a hacer valer los efectos restitutorios de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual abusiva quede sometido a un plazo de prescripción, siempre que ni el momento en que ese plazo comienza a correr ni su duración hagan imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio del derecho del consumidor a solicitar tal restitución.

5) El artículo 6, apartado 1, y el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13, así como el principio de efectividad, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual por tener carácter abusivo, dado que tal régimen crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho, conferido por la Directiva 93/13, a un control judicial efectivo del carácter potencialmente abusivo de cláusulas contractuales".

Reclamación gastos constitución hipoteca. Sentencia TS, Sala de lo Civil, Nº 705/2015, Rec 2658/2013, de 23/12/2015

En la Sentencia n.º 705/2015 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo acerca de las cláusulas abusivas en las hipotecas, se incluye las cláusulas suelo, cláusulas sobre formalización de gastos hipotecarios y cláusulas sobre vencimiento anticipado.

Considera ilícitas la inclusión de cláusulas sobre vencimiento anticipado para proceder a la ejecución hipotecaria, como también tendrán dicha consideración si han establecido plazo de impago muy cortos y perjudiciales para el consumidor.

Destaca la Carácter abusivo. Cláusula vencimiento anticipado. Sentencia Supranacional Nº C-421/14, Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de 26 de Enero de 2017 en la que se establece en relación con estas cláusulas:

“La apreciación por parte de un tribunal nacional del eventual carácter abusivo de una cláusula relativa al vencimiento anticipado por incumplimientos de las obligaciones del deudor durante un período limitado, incumbe a ese tribunal nacional examinar, en particular, si la facultad que se concede al profesional de declarar el vencimiento anticipado de la totalidad del préstamo está supeditada al incumplimiento por parte del consumidor de una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, si esa facultad está prevista para los casos en los que tal incumplimiento tiene carácter suficientemente grave en relación con la duración y la cuantía del préstamo, si dicha facultad constituye una excepción con respecto a las normas generales aplicables en la materia en ausencia de estipulaciones contractuales específicas y si el Derecho nacional prevé medios adecuados y eficaces que permitan al consumidor sujeto a la aplicación de esa cláusula poner remedio a los efectos del vencimiento anticipado del préstamo.

La Directiva 93/13 debe interpretarse en el sentido de que se opone a una interpretación jurisprudencial de una disposición de Derecho nacional relativa a las cláusulas de vencimiento anticipado de los contratos de préstamo, como el artículo 693, apartado 2, de la Ley 1/2000, modificada por el Real Decreto-ley 7/2013, que prohíbe al juez nacional que ha constatado el carácter abusivo de una cláusula contractual de ese tipo declarar su nulidad y dejarla sin aplicar cuando, en la práctica, el profesional no la ha aplicado, sino que ha observado los requisitos establecidos por la disposición de Derecho nacional.”

En la Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Nº 725/2018, Rec 2241/2018, de 19 de diciembre de 2018, se declara la abusividad de la cláusula sobre gastos hipotecarios, determinando que los intereses se devengan desde la fecha en que se hayan realizado los pagos.

El Supremo estima que el banco debe pagar al consumidor los intereses por las cláusulas hipotecarias anuladas desde la fecha en que se hayan realizado los pagos.

Expresa respecto al efecto restitutorio que:

“cuando se trata de la cláusula de gastos, no es directamente reconducible a la norma del Código Civil (art. 1303) que regula la restitución de prestaciones recíprocas entre las partes, pues no se trata de abonos hechos por el consumidor al banco que éste deba devolver (como intereses o comisiones), sino pagos hechos por el consumidor a terceros (en este caso, a la gestoría y al tasador), en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva. No obstante, como la declaración de abusividad obliga a restablecer la situación de hecho y de Derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula en cuestión, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades que le hubiera correspondido pagar de no haber existido la estipulación abusiva.

Aunque en nuestro Derecho nacional no existe una previsión específica que se ajuste a esta obligación de restablecimiento de la situación jurídica y económica del consumidor, se trataría de una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto, en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor.

Y también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido, en cuanto que el consumidor hizo un pago indebido y la entidad prestamista, aunque no hubiera recibido directamente dicho pago, se habría beneficiado del mismo, puesto que, al haberlo asumido indebidamente el prestatario, se ahorró el pago de todo o parte de lo que le correspondía”.

En la Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Nº 49/2019, Rec 5298/2017, de 23 de enero de 2019, el Supremo fija doctrina sobre los gastos hipotecarios.

En esa fecha, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dicta, además de esta sentencia, otras cuatro donde fija la doctrina a seguir:

Sentencia CIVIL Nº 44/2019, TS, Sala de lo Civil, Rec 2982/2018, 23-01-2019

Sentencia CIVIL Nº 46/2019, TS, Sala de lo Civil, Rec 2128/2017, 23-01-2019

Sentencia CIVIL Nº 47/2019, TS, Sala de lo Civil, Rec 4912/2017, 23-01-2019

Sentencia CIVIL Nº 48/2019, TS, Sala de lo Civil, Rec 5025/2017, 23-01-2019

Declara la abusividad de la cláusula que en un contrato de préstamo hipotecario celebrado con un consumidor atribuye indiscriminadamente el pago de todos los gastos e impuestos derivados del contrato al consumidor. Procede a fijar los criterios sobre distribución de tales gastos.

  • Gastos sufragados a partes iguales entre banco y cliente

- Arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario.

- Arancel notarial de la escritura de modificación del préstamo hipotecario.

- Gastos de gestoría.

- Arancel notarial por copias de las escrituras, las pagará quien las solicite.

  • Gastos sufragados por el banco

- Arancel registral de la inscripción de la garantía hipotecaria.

- Pago del ITPAJD de los préstamos hipotecarios concedidos desde el 10 de noviembre de 2018.

  • Gastos sufragados por el cliente

- Arancel notarial por la escritura de cancelación de la hipoteca

- Arancel registral por la escritura de cancelación de la hipoteca

- El Supremo sigue considerando que el ITPAJD lo debe pagar el cliente.

Respecto a la cláusula de comisión de apertura, analiza si esta cláusula tiene la consideración de abusiva, y decide que no puede ser considerada abusiva.

Considera que la comisión de apertura no es ajena al precio del préstamo; por el contrario, el interés remuneratorio y la comisión de apertura constituyen sendas partidas del precio del préstamo, en cuanto que son las principales retribuciones que recibe la entidad financiera por conceder el préstamo al prestatario y no corresponden a actuaciones o servicios eventuales. Tanto el interés remuneratorio como la comisión de apertura deben incluirse en el cálculo de la TAE, que permite al consumidor conocer cuál será el coste efectivo del préstamo.

Por esa razón, la Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque:

“es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

 

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