La compraventa inmobiliaria

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/08/2020

Es habitual que las operaciones de compraventa inmobiliaria se produzcan, desde un punto de vista jurídico, en dos fases.

Mientras que en otras jurisdicciones el mero contrato ya es suficiente para trasladar el dominio, en Derecho español el contrato (título) tiene que venir acompañado de la entrega (modo) para que produzca efectos.

El contrato de compraventa (ya sea en documento privado o en escritura pública) no transmite por sí misma la propiedad del inmueble, sino únicamente la obligación de transmitirla, que se producirá con la entrega del bien.

Teoría del título y modo

El sistema español de transmisión se basa en la denominada teoría del título y modo, elementos necesarios para la transmisión.

En el caso de la compraventa inmobiliaria, el título es el contrato con finalidad traslaticia, y el modo o tradición es la entrega o traspaso posesorio del bien, en este caso, el inmueble.

Los artículos 609 y 1095 del Código Civil recogen el sistema de transmisión y configuran esta teoría del título y el modo al establecer que la propiedad se adquiere y transmite como consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición, y que el acreedor no adquiere derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada, aunque tenga derecho a los frutos desde que nace la obligación de entregarla. Es decir, que el contrato (título) hace surgir el derecho real, pero este no se transmite hasta que no se entrega la cosa (modo).

El modo es la entrega y el título es el contrato en virtud del cual se realiza tal entrega, produciéndose la adquisición de la propiedad cuando concurren ambos.

De conformidad con el artículo 609 del Código Civil, la propiedad se adquiere por la ocupación en el caso de res nullius, es decir, de bienes que no tienen dueño. Por otro lado, también puede adquirirse o transmitirse la propiedad y demás derechos sobre los bienes que se adquieren y transmiten:

  • Por Ley, mediante la donación o la sucesión testada e intestada. Dicha adquisición “por ley” implica que no es necesaria una entrega de la posesión, sino que el título es suficiente para la transmisión del derecho.
  • Por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, por lo que requieren expresamente de una entrega (efectiva o espiritualizada, como veremos más adelante).

Mediante la prescripción, es decir, la posesión pacífica en concepto de dueño continuada en el tiempo.

Perfeccionamiento vs. consumación (execution vs. completion)

Tradicionalmente en la doctrina se han distinguido tres fases en la formación del contrato:

1) la de la generación o tratos previos,

2) la de la perfección, que produce el nacimiento a la vida jurídica; y

3) la de la consumación, que afecta al cumplimiento de las obligaciones.

Únicamente la fase de perfección del contrato es la fase propiamente contractual, ya que la de tratos previos en realidad tiene carácter precontractual y la de consumación se refiere al desarrollo de un contrato ya perfeccionado.

Conforme determina Juan Roca Guillamón, la perfección es determinante del momento inicial de la existencia del contrato, presupuesto de la validez y de la eficacia contractual, pero no determinante de ésta. Determina el comienzo posible y normal de los efectos del contrato, pero su eficacia depende de que concurran las condiciones necesarias para su validez, ya que puede ocurrir que el contrato válido carezca de eficacia por la falta de un presupuesto que la ley, o la naturaleza de las cosas, exijan para que pueda cumplir su finalidad y, en consecuencia, no se producirán los efectos esperados o queridos por las partes. La perfección marca, por tanto, el momento inicial de la vida del contrato y desde entonces obliga.

  • La perfección de la compraventa viene recogida en el artículo 1450 del Código Civil, conforme al cual “La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”. Con el perfeccionamiento, por tanto, tenemos un título.
  • La consumación del contrato consistirá, pues, en el cumplimiento de las obligaciones acordadas en el contrato privado (el título), llevando a cabo tanto (i) la transmisión de la propiedad del vendedor al comprador o traditio, recogida en el artículo 609 del Código Civil, al decir que la propiedad se adquiere “por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”, como (ii) el pago del precio.

Imaginemos una compraventa sencilla, de las que se realizan todos los días, la compra de una barra de pan.

  • Salvando las distancias, podemos decir que se produce el perfeccionamiento del contrato desde el momento en que entro en la tienda, decido la barra de pan que me quiero llevar y la pido al panadero: hay acuerdo en el objeto (la barra de pan) y el precio (el que pone la etiqueta).
  • La consumación del contrato en este caso se produce casi al instante: cuando el panadero se gira y me da la barra de pan pedida (traditio), y yo le entrego a cambio el precio acordado (pago).

Lamentablemente, las operaciones inmobiliarias son mucho más complejas que la compra de una barra de pan, razón por la cual perfeccionamiento y consumación suele dilatarse en el tiempo. Dicho aplazamiento puede ser necesario por causas muy diversas. A continuación, exponemos algunas de las más frecuentes:

Por causa del objeto:

  • Causas físicas. El supuesto más obvio en este caso, serían las viviendas en construcción: dado que no se puede entregar lo que no existe, no puede haber consumación, pero sí que podemos perfeccionar el contrato acordado cómo debe ser el objeto por entregar, y el precio que se abonará. En estos casos, la definición del objeto resulta esencial, ya que debe ser lo más exhaustiva posible.
  • Causas jurídicas. En otras ocasiones, los motivos pueden ser de índole jurídica, como la necesidad de realizar actuaciones jurídicas (aceptación de herencia), registrales (reanudación de tracto, declaración de obra nueva) u otro tipo de trámites para el cumplimiento de la normativa en el momento del otorgamiento (cédula de habitabilidad, declaración de obra nueva, etc.).

Por causa de las partes: En otros muchos supuestos, el motivo de la separación entre el acuerdo de voluntades y la consumación del contrato se debe estrictamente a las partes: el vendedor necesita tiempo para desalojar el inmueble, o el comprador necesita financiación para completar el pago.

Pero estos motivos no impiden que se pueda llegar al acuerdo sobre la compraventa, que será debidamente plasmado en un contrato privado, plenamente válido y vinculante entre las partes, en el que, en señal del interés del comprador, suele entregarse un determinado importe de dinero.

La Resolución de la DGRN de 28 de marzo de 1936 sobre compraventa, su perfección y consumación, recoge el planteamiento expuesto, al decir

“(…) que en el contrato de compraventa la mera perfección produce simplemente derecho a la cosa vendida o derecho ad rem; que la transmisión del dominio se efectúa en el momento de la consumación del contrato, no en el de su perfección, haciéndose indispensable en la compraventa para que se produzca la consumación que se haga entrega de la cosa conforme a la doctrina tradicional, a la técnica imperante y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha establecido que hasta la tradición no adquiere el comprador su dominio por más que tenga acción para pedir el cumplimiento del contrato; que la tradición del artículo 1.462, en relación con el 609 del Código Civil, sea material o ficta, requiere que el tradente tenga facultad para transmitir el dominio” y ”que la cosa vendida se estimará entregada cuando se ponga en poder y posesión del comprador, o en los casos de tradictio ficta con él otorgamiento de la escritura”.

La plasmación documental del perfeccionamiento y la consumación

Siguiendo lo expuesto anteriormente, es habitual en las compraventas inmobiliarias que perfeccionamiento y consumación queden documentados en dos documentos distintos:

a) El perfeccionamiento suele documentarse en un contrato privado, en el que las partes acuerdan el alcance las obligaciones: objeto de la compraventa, precio a abonar, y cualesquiera otras que sean necesarias para llevar el contrato perfeccionado hasta su consumación.

Este acuerdo de voluntades se formaliza mediante un documento privado y produce plenos efectos obligacionales entre las partes. Se trata de un documento de importancia vital, por cuanto en el momento de firma del contrato deben haber quedado plenamente definidas todas las obligaciones de las partes, desde las obvias de plazo de entrega y forma de pago del precio, hasta las obligaciones intermedias y cumplimiento de hitos del contrato, condiciones suspensivas o resolutorias, garantías, penalizaciones por incumplimiento, distribución de gastos del otorgamiento, y todas aquellas que puedan ser necesarias para el adecuado desarrollo del mismo.

Con la firma del contrato privado, la compraventa se ha perfeccionado y es plenamente exigible para ambas partes, si bien las obligaciones asumidas por cada una de ellas quedan pendientes de cumplimiento.

Como consecuencia de lo anterior, es imprescindible haber realizado una revisión de la situación jurídica del inmueble con carácter previo a la firma del contrato privado, a los efectos de conocer la situación de lo que se está adquiriendo y poder establecer en el contrato correspondiente las cautelas necesarias (ya sean mediante ajustes de precio o mediante la exigencia al vendedor del cumplimiento de determinadas obligaciones).

El rango de estas obligaciones es muy amplio: desde el ámbito civil (la existencia de arrendatarios u ocupantes, servidumbres, derechos reales de terceros, deudas de comunidad, pleitos con vecinos, etc.) hasta el ámbito administrativo (afecciones urbanísticas, suelos contaminados, expropiaciones, órdenes de demolición, etc.), sin olvidar las obligaciones tributarias vinculadas al inmueble (afecciones fiscales, deudas de IBI, etc.)

b) Por su parte, la consumación suele producirse con el otorgamiento de escritura pública de compraventa, momento en el que, por regla general, se produce el pago íntegro del precio y la entrega de la propiedad, teniendo de este modo un título y un modo (ver Teoría del título y modo).

El acto de otorgamiento de escritura pública, con carácter general, tiene una doble finalidad:

(i) La entrega espiritualizada del inmueble (denominada “traditio ficta”).

(ii) La documentación de la compraventa en un instrumento inscribible en el Registro de la Propiedad.

La concepción formal de la traditio o transmisión de la propiedad como un acto material, ha dado paso a una idea más espiritualizada (entrega de llaves). Como dice Díez-Picazo, parece que consiste en la creación de un signo exterior de reconocimiento de la traslación, del cual la entrega no es más que una especie, si se quiere la más típica, pero no desde luego la única.

Si bien lo habitual es que la operación se consume (es decir, se cumplan todas las obligaciones de las partes) con el otorgamiento de la escritura, no siempre es así, ya que podemos encontrarnos las siguientes situaciones:

  • Pendencia de las obligaciones: Que no se haya consumado la compraventa por quedar obligaciones esenciales pendientes de cumplimiento, como en los supuestos de pactos de reserva de dominio, o la existencia de pagos aplazados.
  • Consumación al margen de la escritura: Por otro lado, podemos encontrarnos con una compraventa consumada al margen de una escritura pública, siempre que se hayan verificado la entrega y el pago del precio. La limitación en estos casos será no contar con un título inscribible en el Registro de la Propiedad.

JURISPRUDENCIA:

Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 1 de diciembre de 2004, Rec. 2066/1998 y de 20 de julio de 2004, Rec. nº 2603/1998

La doctrina jurisprudencial viene declarando que el efecto traslativo del dominio no tiene lugar con la mera suscripción de un documento privado, al no ser por si solo suficiente para producir la transmisión del dominio, de tal modo que, cuando medie documento privado, para que se considere producida la adquisición dominical, es preciso acreditar que concurre alguna de las modalidades de entrega.

Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 3 de octubre de 2013, Rec. 655/2011

La reclamación al comprador de las construcciones realizadas en la finca por la vendedora después de perfeccionada la venta (título) y antes de la entrega (modo), por mor de la teoría del título y el modo, debe ser calificado de mala fe y, por tanto, no puede reclamar su importe porque no son gastos necesarios para la conservación de la cosa.

Sentencia TS, Sala 1ª de lo Civil, de 11 de octubre de 2014, Rec. 2346/2012

La inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la codemandada no sustituye al título y modo en la adquisición del dominio.

Si bien, es cierto que, de acuerdo con la llamada teoría del título y el modo, imperante en nuestro ordenamiento jurídico, para la adquisición dominical por contrato de compraventa no basta la mera existencia o perfección del negocio jurídico contractual (título), sino que el mismo ha de ser inexcusablemente acompañado o seguido de la tradición o entrega de la cosa (modo), no lo es menos que este segundo requisito -de entrega-, constitutivo o consumador de la transmisión dominical, se entiende cumplido, no sólo cuando se produce una entrega física o material de la cosa (tradición real), sino también cuando medien cualesquiera otros actos jurídicos que de manera patente entrañen la misma significación de entrega, en virtud del progresivo proceso de espiritualización experimentado por las formas de tradición: actos relacionados en los artículos 1462.2 a 1464 CC y todos aquellos, de variada índole o naturaleza, que de manera contundente e inequívoca revelen que el vendedor ha puesto real y actualmente la cosa a la plena, absoluta y única disposición del comprador, con evidente intención por ambas partes de hacerlo así. (Sentencia AP Albacete, Sección 2ª, de 15 de marzo de 1996)

RESOLUCIONES:

Consulta Vinculante V1540-05 de la DGT, de 22 de julio de 2005

A efectos de la valoración de una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF derivado de la venta de un inmueble, en aplicación de la teoría del título y el modo, no se transfiere el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida, la cual puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. Por tanto, la fecha de adquisición de un inmueble adjudicado en subasta judicial será la del auto firme de adjudicación.

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Tradición
Consumación del contrato
Contrato privado
Derechos reales
Documento privado
Contrato de compraventa
Perfeccionamiento del contrato
Cumplimiento de las obligaciones
Título y modo
Escritura pública
Declaración de obra nueva
Transmisión del dominio
Traspaso
Frutos
Sucesión testamentaria
Donación
Transmisión de la propiedad
Adquisición de la propiedad
Posesión pacífica
Formación del contrato
Efectos del contrato
Eficacia de los contratos
Objeto del contrato
Tradición instrumental
Entrega de la cosa
Operaciones inmobiliarias
Cédula de habitabilidad
Aceptación de la herencia
Registro de la Propiedad
Cumplimiento del contrato
Entrega de las llaves
Condición suspensiva
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Servidumbre
Traditio ficta
Contaminación del suelo
Obligaciones tributarias
Arrendatario
Signos exteriores
Reserva de dominio
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