La compraventa inmobiliaria

Teoría del título y modo

De conformidad con el artículo 609 del Código Civil, la propiedad se adquiere por la ocupación en el caso de res nullius, es decir, de bienes que no tienen dueño. Por otro lado, también puede adquirirse o transmitirse la propiedad y demás derechos sobre los bienes que se adquieren y transmiten:

• Por ley, mediante la donación o la sucesión testada e intestada. Dicha adquisición «por ley» implica que no es necesaria una entrega de la posesión, sino que el título es suficiente para la transmisión del derecho.
• Por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, por lo que requieren expresamente de una entrega (efectiva o espiritualizada, como veremos más adelante).

Mediante la prescripción, es decir, la posesión pacífica en concepto de dueño continuada en el tiempo.

El sistema español de transmisión se basa en la denominada teoría del título y modo, elementos necesarios para la transmisión, como se recoge en reiterada jurisprudencia. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 352/2014, de 19 de junio, ECLI:ES:TS:2014:2481, señala:

«El Derecho español recoge explícitamente la doctrina del título y el modo como modo de adquirir el derecho de propiedad, conforme a los artículos 609 y 1095 y copiosa jurisprudencia: sentencias del 10 mayo 2004, 5 octubre 2005, 14 junio 2007, 13 noviembre 2009, 2 diciembre 2010. El título es el acto por el que se establece la voluntad de enajenación del derecho. El modo es el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición por el adquirente. A su vez, el modo está ligado al título en que se basa y le da su fundamento jurídico. Es decir, nuestro Derecho acoge la teoría del título y el modo, con el sistema de tradición (modo) basada en el negocio jurídico precedente (título): tradición causal».

En el mismo sentido apuntado jurisprudencialmente, se pronuncia la Dirección General de Tributos en su resolución vinculante V0021-22 de 4 de enero de 2022: 

«La adquisición de la propiedad en nuestro derecho se fundamenta en la "teoría del título y modo de adquirir", considerándose que para adquirir la propiedad por transmisión intervivos no basta con el mero contrato traslativo o acto constitutivo, sino que es necesario, además, otra formalidad o requisito que es precisamente el modo de adquirir o tradición, o lo que es lo mismo, la entrega de la posesión. Por tanto, el modo es el hecho que consuma y completa la adquisición de la propiedad, mediante la tradición o entrega de la posesión del bien inmueble transmitido».

Los artículos 609 y 1095 del Código Civil recogen el sistema de transmisión y configuran esta teoría del título y el modo al establecer, por un lado, que la propiedad se adquiere y transmite como consecuencia de ciertos contratos, mediante la tradición y, por otro, que el acreedor no adquiere derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada, aunque tenga derecho a los frutos desde que nace la obligación de entregarla. Es decir, que el contrato (título) hace surgir el derecho real, pero este no se transmite hasta que no se entrega la cosa (modo).

Así pues, el modo es la entrega y el título es el contrato en virtud del cual se realiza tal entrega, produciéndose la adquisición de la propiedad cuando concurren ambos. 

En el caso de la compraventa inmobiliaria, el título es el contrato con finalidad traslaticia y el modo o tradición es la entrega o traspaso posesorio del bien, en este caso, el inmueble.

Perfeccionamiento vs. consumación

Tradicionalmente en la doctrina se han distinguido tres fases en la formación del contrato:

1. La de la generación o tratos previos.
2. La de la perfección, que produce el nacimiento a la vida jurídica.
3. La de la consumación, que afecta al cumplimiento de las obligaciones.

Únicamente la fase de perfección del contrato es la fase propiamente contractual, ya que la de tratos previos en realidad tiene carácter precontractual y la de consumación se refiere al desarrollo de un contrato ya perfeccionado.

Define la RAE la perfección del contrato como el «momento a partir del cual el contrato vincula a las partes», así pues, perfeccionado el contrato se entiende que existe y puede comenzar a producir sus efectos. Si bien será necesaria la consumación del contrato para su ejecución y cumplimiento.

Por lo que se refiere al contrato de compraventa, cabe distinguir entre la perfección y la consumación del mismo en los términos siguientes:

• En cuanto a la perfección, señala el artículo 1450 del CC que «La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado». Por lo tanto, la perfección deriva del acuerdo entra las partes sobre la cosa y el precio que supone la existencia de título en los términos ya examinados.
• Perfeccionado el contrato, cabe hacer referencia a su consumación mediante el cumplimiento de las obligaciones derivadas del título, esto es, en virtud del artículo 1445 del CC, la entrega de cosa determinada y el pago del precio estipulado. 

Si se atiende a lo anterior, queda reflejada la teoría del título y el modo en el contrato de compraventa en los términos siguientes: la perfección del contrato determina la existencia del título, si bien este no supone por sí solo, la transmisión del dominio será necesario para ello la concurrencia del modo, esto es, la tradición o entrega de la cosa vendida, independientemente de cuál sea la forma elegida para ello. 

En la misma línea, es necesario destacar que la adquisición deriva del título y el modo, si bien, el cómo se formaliza aquélla no es determinante sino que simplemente acredita la misma; así se recoge en la sentencia del Tribunal Supremo n.º 541/2014, de 11 de octubre, ECLI:ES:TS:2014:3867:

«En tiempos pasados se planteó el tema de si la inscripción en el Registro de la Propiedad ha sustituido al título y modo en la adquisición del dominio. No es así. El título y modo tienen una órbita de aplicación distinta: aquellos se refieren a la adquisición y la inscripción acredita la adquisición ya realizada, adquisición completa en virtud de título y modo.

Por tanto, lo cierto es que cuando un derecho real sobre un bien inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad, ya se ha producido por entero la adquisición; es decir, si le alcanza el ámbito de la teoría del título y el modo, ya se ha producido tanto el título como el modo. La inscripción, por tanto, no sustituye o equivale al modo».

RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS

Resolución Vinculante de la Dirección General de Tributos, V1540-05 de 22 de julio de 2005

«(...) el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "no se transfiere ... el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública».

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V0934-22 de 29 de abril de 2022

«Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa, para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.

La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario».

Reflejo de la perfección y consumación, en la vida cotidiana puede ser el caso de una compra de las que se hacen todos los días, como puede ser la compra de una barra de pan. En este supuesto práctico, salvando las distancias:

• Se perfecciona el contrato en el momento de entrar en la tienda cuando se decide qué comprar y se pide, en este caso, al panadero: hay acuerdo en el objeto (la barra de pan) y el precio (el que pone la etiqueta).
• La consumación del contrato en este caso se produce casi al instante: cuando el panadero entrega la barra de pan pedida (traditio), y se le da a cambio el precio acordado (pago).

El caso anterior permite ver reflejada en la práctica una compraventa sencilla, si bien las operaciones inmobiliarias son mucho más complejas que la compra de una barra de pan, razón por la cual perfeccionamiento y consumación suelen dilatarse en el tiempo. Dicho aplazamiento puede ser necesario por causas muy diversas. A continuación, se exponen algunas de las más frecuentes:

a) Por causa del objeto:

• Causas físicas. El supuesto más obvio en este caso, serían las viviendas en construcción dado que no se puede entregar lo que no existe, no puede haber consumación, pero sí que se puede perfeccionar el contrato acordando cómo debe ser el objeto por entregar y el precio que se abonará. En estos casos, la definición del objeto resulta esencial, ya que debe ser lo más exhaustiva posible.
• Causas jurídicas. En otras ocasiones, los motivos pueden ser de índole jurídica, como la necesidad de realizar actuaciones jurídicas (aceptación de herencia), registrales (reanudación de tracto, declaración de obra nueva) u otro tipo de trámites para el cumplimiento de la normativa en el momento del otorgamiento (cédula de habitabilidad, declaración de obra nueva, etc.).

b) Por causa de las partes: en otros muchos supuestos, el motivo de la separación entre el acuerdo de voluntades y la consumación del contrato se debe estrictamente a las partes: el vendedor necesita tiempo para desalojar el inmueble, o el comprador necesita financiación para completar el pago.

Pero estos motivos no impiden que se pueda llegar al acuerdo sobre la compraventa, que será debidamente plasmado en un contrato privado, plenamente válido y vinculante entre las partes, en el que, en señal del interés del comprador, suele entregarse un determinado importe de dinero.

La plasmación documental del perfeccionamiento y la consumación

Siguiendo lo expuesto anteriormente, es habitual en las compraventas inmobiliarias que perfeccionamiento y consumación queden documentados en dos documentos distintos:

a) El perfeccionamiento suele documentarse en un contrato privado, en el que las partes acuerdan el alcance de las obligaciones: objeto de la compraventa, precio a abonar, y cualesquiera otras que sean necesarias para llevar el contrato perfeccionado hasta su consumación.

Este acuerdo de voluntades se formaliza mediante un documento privado y produce plenos efectos obligacionales entre las partes. Se trata de un documento esencial, por cuanto en el momento de firma del contrato deben haber quedado plenamente definidas todas las obligaciones de las partes, desde las obvias de plazo de entrega y forma de pago del precio, hasta las obligaciones intermedias y cumplimiento de hitos del contrato, condiciones suspensivas o resolutorias, garantías, penalizaciones por incumplimiento, distribución de gastos del otorgamiento, y todas aquellas que puedan ser necesarias para el adecuado desarrollo del mismo.

Con la firma del contrato privado, la compraventa se ha perfeccionado y es plenamente exigible para ambas partes, si bien las obligaciones asumidas por cada una de ellas quedan pendientes de cumplimiento.

Como consecuencia de lo anterior, es imprescindible haber realizado una revisión de la situación jurídica del inmueble con carácter previo a la firma del contrato privado, a los efectos de conocer la situación de lo que se está adquiriendo y poder establecer en el contrato correspondiente las cautelas necesarias (ya sean mediante ajustes de precio o mediante la exigencia al vendedor del cumplimiento de determinadas obligaciones).

Por tanto, el asesoramiento jurídico especializado en esta fase resulta esencial para evitar posibles conflictos ulteriores, y asegurarse una operación sin incidencias.

El rango de estas obligaciones es muy amplio: desde el ámbito civil (la existencia de arrendatarios u ocupantes, servidumbres, derechos reales de terceros, deudas de comunidad, pleitos con vecinos...) hasta el ámbito administrativo (afecciones urbanísticas, suelos contaminados, expropiaciones, órdenes de demolición...), sin olvidar las obligaciones tributarias vinculadas al inmueble (afecciones fiscales, deudas de IBI...).

b) Por su parte, la consumación suele producirse con el otorgamiento de escritura pública de compraventa, momento en el que, por regla general, se produce el pago íntegro del precio y la entrega de la propiedad, teniendo de esta forma un título y un modo en los términos ya analizados. 

El acto de otorgamiento de escritura pública, con carácter general, tiene una doble finalidad:

• La entrega espiritualizada del inmueble (denominada traditio ficta). En este sentido debe tenerse presente lo previsto en el artículo 1462, párrafo 2.º, del CC que para la entrega de la cosa vendida recoge el supuesto de la tradición instrumental al establecer: «Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario». 
• La documentación de la compraventa en un instrumento inscribible en el Registro de la Propiedad. La inscripción en el Registro de la Propiedad otorga a nuestro derecho una protección extra que facilita notablemente el tráfico inmobiliario, a través de las principios registrales (inscripción, prioridad, legalidad, especialidad, tracto sucesivo, legitimación, rogación, publicidad, fe pública registral e inoponibilidad) y las presunciones jurídicas que de ellos derivan.

  Además, en caso de que sea necesario hipotecar el inmueble adquirido, es de destacar que en nuestro ordenamiento jurídico, la hipoteca inmobiliaria (como garantía) no se entiende válidamente constituida hasta su correcta inscripción en el registro de la propiedad, tal y como señala el artículo 1875 del CC.

En este sentido cabe citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 398/2012, de 28 de junio, ECLI:ES:TS:2012:6212:

«(...) la venta se perfeccionará entre el comprador y el vendedor, y será obligatoria para ambos, desde que convengan la cosa objeto del contrato y el precio; y en nada obsta el hecho de que, tratándose de la venta de bien inmueble, la teoría translativa del título y del modo exija tradición instrumental, es decir, otorgamiento de escritura pública para la transmisión del dominio, porque ésta no es necesaria para la perfección del negocio, sino para el correcto incumplimiento de sus obligaciones por parte del vendedor (...)».

La concepción formal de la traditio o transmisión de la propiedad como un acto material, ha dado paso a una idea más espiritualizada contemplando otras formas de tradición diferentes de la propia entrega material del bien (entrega de llaves, entrega de los títulos de pertenencia, otorgamiento de escritura...). 

Si bien lo habitual es que la operación se consume (es decir, se cumplan todas las obligaciones de las partes) con el otorgamiento de la escritura, no siempre es así, ya que podemos encontrarnos las siguientes situaciones:

• Pendencia de las obligaciones: que no se haya consumado la compraventa por quedar obligaciones esenciales pendientes de cumplimiento, como en los supuestos de pactos de reserva de dominio, o la existencia de pagos aplazados.
• Consumación al margen de la escritura: por otro lado, podemos encontrarnos con una compraventa consumada al margen de una escritura pública, siempre que se hayan verificado la entrega y el pago del precio. La limitación en estos casos será no contar con un título inscribible en el registro de la propiedad.