La comunidad de propietarios en la propiedad horizontal

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 13/05/2019

Las comunidades de propietarios están constituidas por el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Como así establece la TS, Sala de lo Civil, nº 780/2010, de 24/11/2010, Rec. 1026/2007, las comunidades de propietarios existirán aún sin el otorgamiento formal del título constitutivo, ya que en la misma se establece la posibilidad de que "haya situaciones regidas por las normas de la propiedad horizontal sin que haya habido título constitutivo de la misma".

 

Por comunidad de propietarios debe entenderse el conjunto de propietarios de los diferentes pisos y locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia entre los diversos titulares, hace indispensable la creación de órganos de gestión y administración. Esta necesidad viene cubierta por la Ley de Propiedad Horizontal, que alude a aquellos órganos básicos con la función de "administrar y gestionar el correcto funcionamiento de la comunidad".

Para conocerlos es preciso acudir al Art. 13 ,Ley de Propiedad Horizontal, en el que se establecen las funciones de cada uno de los órganos de gobierno, entre los que se encuentran:

  • Junta de Propietarios.
  • Presidente y, en su caso, vicepresidentes.
  • Secretario.
  • Administrador.

Sin embargo, cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro, podrán acogerse al régimen de administración del Art. 398 ,Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

Con respecto al régimen de propiedad, establecido en el Art. 396 ,Código Civil, corresponde a cada piso o local:

  • El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
  • La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. 

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

La fijación de la cuota de participación podrá ser realizada por el propietario único, por acuerdo de todos los propietarios o por resolución judicial, debiendo seguir los criterios fijados en el párrafo segundo del artículo 5 LPH:

  • El primer criterio a tener en cuenta es la superficie útil de cada piso o local. Es la forma más utilizada por su sencillez y comodidad, pues se trata de aplicar una simple regla de tres (Por ejemplo: Edificio de 5000 m2. Si una vivienda mide 100 m2, le corresponderá un coeficiente del 2%)

 

  • Pero en muchos casos convendrá complementar el anterior criterio con los siguientes también previstos en el artículo 5 LPH para lograr una distribución más justa y eliminar las consecuencias inicuas que pueden derivar de la simple aplicación del criterio de superficie:

o Situación, pues lógicamente la situación de un local o vivienda (vistas, orientación, acceso directo a la vía pública, etc) influyen en su valoración.

o Uso que haga de los servicios comunes (por ejemplo, el ascensor): Si un determinado piso o local carece de un servicio común o no se sirve de él, es lógico que su participación se reduzca.

En cualquier caso, no se debe confundir la fijación de coeficiente en relación con el edificio, con el coeficiente que se asigne para hacer frente a los gastos, que puede ser diferente. Por ejemplo, un local comercial en planta baja sin acceso al portal puede tener un coeficiente de participación en relación únicamente con su superficie, y así deberá contribuir a los gastos generales, pero sin embargo puede estar exonerado de los gastos concretos de mantenimiento de portal, escaleras y ascensor.

¿Cuáles son las problemáticas más habituales en una comunidad de propietarios?

En la guía de la Colección Paso a Paso de la Editorial Colex, sobre la propiedad horizontal, respuestas y problemáticas más habituales en las comunidades de propietarios, se hace analizan los casos más problemáticos dentro de una comunidad de propietarios, a los que haremos mención a continuación:

Ruidos

El Tribunal Constitucional en la STC Nº 119/2001, Rec 4214/1998, de 24 de mayo de 2001, recuerda que el ruido perjudican gravemente la calidad de vida hasta el punto de afectar a los derechos a la integridad física y moral (Art. 15 CE) y al derecho a la intimidad personal y familiar y a la inviolabilidad del domicilio (Art. 18 CE).

El ruido que afecta a una comunidad de propietarios al que hacemos referencia es aquel ruido que provenga de una actividad desarrollada en una de las vivienda o locales de la comunidad. Si ese ruido viniera de una fuente externa al inmueble, los perjudicados podrían ejercitar las acciones civiles de responsabilidad extracontractural del artículo 1902 del Código Civil o las reclamaciones o denuncias administrativas que procedan.

Centrándonos en el ámbito de la propiedad horizontal, como ya vimos, el artículo 7.2 LPH señala que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas".

Es claro que los ruidos excesivos pueden enmarcarse dentro de las actividades molestas, pero no cualquier ruido podrá dar lugar a la exigencia de responsabilidad, sino solo aquellos que excedan de lo tolerable, normal o socialmente admisible, pues la vida en una comunidad conlleva el deber de soportar pequeñas molestias.

Sentencia Civil Nº 187/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 6, Rec 140/2018 de 07 de Mayo de 2018

Sentencia Civil Nº 418/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 138/2010, de 03 de Junio de 2011

Pese a que el artículo 7.2 habla de “contravención de las disposiciones generales”, la jurisprudencia viene interpretando con flexibilidad este precepto, admitiendo que puede existir una actividad molesta a los efectos de la LPH pero que, sin embargo, no suponga infracción de normas administrativas, ni requiera de la realización de mediciones (Sentencia CIVIL Nº 28/2018, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 412/2017 de 18 de Enero de 2018. Núm

Animales

La comunidad no puede prohibir la tenencia de animales de forma genérica e indiscriminada, pero sí podrá reaccionar en el caso de que el derecho del propietario rebase los límites socialmente admitidos y la tenencia de un animal se pueda encajar dentro de una de las actividades prohibidas del artículo 7.2 LPH y la comunidad podrá accionar contra el causante.

Será necesario, por tanto, desplegar una actividad probatoria suficiente (principalmente mediante testifical, actos notariales, fotografías, vídeos, etc) que permita valorar la gravedad de la situación y la necesidad de decretar la medida de cese de la actividad (en este caso, prohibición de tenencia del animal o que el propietario tome medidas para evitar las molestias: insonorización de la vivienda, collares antiladridos, prohibición de tenerlos en la terraza, etc) del artículo 7.2 LPH. La medida extrema de prohibición de uso del piso o local prevista en el último párrafo del precepto citado, no parece aplicable a estos supuestos, salvo que todos los requerimientos y medidas tomadas con anterioridad se hayan manifestado del todo insuficientes y exista una actitud rebelde del propietario (Sentencia Civil Nº 166/2015, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 206/2015 de 30 de Abril de 2015)

Por ejemplo, en la SAP de Cantabria, Nº 561/2018, de 18 de octubre de 2018, se da la razón a una comunidad de propietarios que habia demandado a una vecina por los malos olores y ruidos de sus perros. (Comunidad de propietarios y mascotas)

Se expone el fundamento de derecho segundo que, son requisitos que la jurisprudencia exige para el éxito de la acción de cesación:

"a) que sé de una actividad, lo que supone cierta continuidad o permanencia de la realización de actos singulares;

b) que la actividad sea incómoda, es decir, molesta para terceras personas que habiten o hayan de permanecer en algún lugar del inmueble en el que se desarrolle la actividad, esto es, que exista un sujeto pasivo determinado al que la actividad incómoda pueda afectar, siendo éste las personas que habitan o hayan de permanecer en la misma finca y no personas indeterminadas o inconcretas; y

c) que la molestia sea notoria y ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o trastorno, sino que se exige una dosis de gravedad, una afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que obliga a una ponderación de cada caso concreto, entendiéndose que la base de la notoriedad está constituida por la evidencia y permanencia en el peligro o en la incomodidad y que en ese concepto de actividad notoriamente incómoda ha de incluirse aquella actividad cuyo funcionamiento en un orden de convivencia, excede y perturba aquel régimen de estado de hecho que es usual y corriente en las relaciones sociales".

Ropa tendida

Si en la Comunidad existe un lugar destinado específicamente a este fin, deberá ser utilizado por los comuneros y tendrá la naturaleza de elemento común.

Por el contrario los tendales de cada vivienda o local serán elementos privativos. En cuanto a su ubicación, no estará permitido colocarlos en las fachadas principales del edificio por cuanto afectan a la estética de este (entre otras, Sentencia Civil Nº 164/2012, Audiencia Provincial de Leon, Sección 1, Rec 695/2011 de 03 de Abril de 2012) y sin perjuicio de que, además, muchos Ayuntamientos prohíben esta práctica en sus ordenanzas. Pero sí estará permitida su instalación en otros elementos comunes (como los patios interiores) siempre que no supongan molestia o perjuicio al resto de comuneros o a la comunidad (Sentencia Civil Nº 585/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 85/2007 de 09 de Noviembre de 2007)

Locales comerciales

Los locales comerciales tendrán que abonar los gastos de mantenimiento del ascensor siempre y cuando no exista exoneración en los estatutos o así se acuerde por unanimidad. Esta obligación incluirá también a los gastos que origine la sustitución o adaptación de los ascensores cuando ello sea necesario, salvo cláusula de exoneración. Sobre el alcance de las cláusulas genéricas de exoneración, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en diversas ocasiones, concluyendo que las exenciones genéricas de gastos que afectan los locales comerciales contenidas en cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios 

En el caso de acordarse la instalación de ascensor en un edificio en el que no existiese, los locales comerciales están obligados a sufragarlo en proporción a su cuota, con independencia de si existen o no cláusulas de exoneración de mantenimiento, reparaciones ordinarias o extraordinarias Sentencia Civil Nº 620/2010, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2218/2006 de 20 de Octubre de 2010

Para la nueva instalación podrán constituirse servidumbres sobre elementos privativos de los locales comerciales sin necesidad del consentimiento del afectado y con la correspondiente indemnización, siempre y cuando no suponga una pérdida de funcionalidad del local (Sentencia Civil Nº 732/2011, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 2240/2008 de 10 de Octubre de 2011)

En los negocios de hostelería, una de los problemas más habituales tienen que ver con las salidas de humos. Los estatutos suelen prever esta situación y exoneran a los propietarios de los locales de contar con el acuerdo comunitario para instalar la chimenea. La Sentencia Civil Nº 196/2011, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1584/2007 de 17 de Enero de 2012 vino indicar que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales, para evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Esta jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la autonomía de la voluntad que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario.

En el supuesto de que no exista autorización en el título, el propietario de local deberá contar con el acuerdo unánime de la comunidad, pues este tipo de instalaciones deberán discurrir por elementos comunes (fachas, patios, forjados, etc) y, en todo caso, generan una servidumbre y, por tanto, un gravamen, sobre esos elementos.

En caso de negativa de la comunidad, el comunero afectado podrá impugnar el acuerdo.

Es frecuente que se invoque el abuso de derecho ante la negativa de la comunidad a instalaciones de este tipo, pero dicha alegación no suele tener demasiado recorrido, toda vez que los tribunales, en una interpretación restrictiva de esa institución, no lo aprecian, pues encuentran justificada la negativa de los comuneros a soportar un gravamen sobre un elemento común (por ejemplo: Sentencia Civil Nº 517/2007, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 568/2007 de 04 de Diciembre de 2007)

No obstante, la casuística puede ser tan variada que no se puede descartar la existencia de abuso de derecho en aquellos casos en que no exista ninguna afectación a elementos comunes, ni se cause perjuicio a ningún propietario, como es el caso de la Sentencia CIVIL Nº 147/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 724/2017 de 04 de Mayo de 2018 , en la que se apreció abuso de derecho en la negativa de la comunidad a autorizar la elevación de una chimenea preexistente.

Filtraciones 

Ante una filtración lo primera que hay que determinar es su procedencia, cuestión que no es sencilla en la práctica y que hace obligada la presencia de peritos. Una vez conocido el origen, debemos preguntarnos sobre si el elemento causante de la filtración es privativo o comunitario., pues en función de la respuesta la responsabilidad recaerá en uno u otro sujeto.

Los tribunales vienen considerando que una conducción será privativa si su función es satisfacer a un propietario. Así, serán privativas las cañerías que salgan de la red general del edificio para dar servicio a la vivienda o local. Serán comunes el resto de conducciones, aun cuando puedan discurrir en parte por espacios privativos.

SAP Tenerife Nº 587/2011, Rec 765/2011, de 1 de diciembre de 2011

SAP Madrid, Nº 303/2009, Rec 426/2008, de 6 de julio de 2009

 

 

 

 

 

 

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Comunidad de propietarios
Propiedad horizontal
Ruido
Título constitutivo
Local comercial
Actividad molesta
Actividad prohibida
Ascensor
Copropiedad
Elementos comunes
Condominio
Cuota de participación
Fijación cuota participación
Comuneros
Coeficiente de participación
Gastos comunes
Integridad física
Acción civil
Derecho a la intimidad
Inviolabilidad del domicilio
Elementos privativos
Derecho del propietario
Cese de actividad
Terrazas
Actividad probatoria
Cláusula de exoneración
Abuso de derecho
Acción de cesación
Malos olores
Servidumbre
Fachadas
Ordenanzas
Instalación de ascensor
Autonomía de la voluntad
Arrendatario
Humos
Pertenece al Grupo

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