El concepto y las nociones generales de la propiedad horizontal

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 10/05/2019

A falta de un concepto ofrecido por la propia Ley 49/1960, de 21 de julio, y siguiendo en este punto al Diccionario del español jurídico de la RAE y el CGPJ, se puede entender por propiedad horizontal la "forma de copropiedad o condominio que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública; en estos inmuebles coexistirán dos derechos de propiedad distintos: el derecho de propiedad exclusivo de cada propietario sobre el piso o local susceptibles de aprovechamiento independiente y la copropiedad con el resto de propietarios de los elementos comunes del edificio".

 

A pesar de que la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, no establece un concepto propio de propiedad horizontal, ésta puede ser definida con carácter general, siguiendo en este punto al Diccionario del español jurídico de la RAE y el CGPJ, como aquella "forma de copropiedad o condominio que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública; en estos inmuebles coexistirán dos derechos de propiedad distintos: el derecho de propiedad exclusivo de cada propietario sobre el piso o local susceptibles de aprovechamiento independiente y la copropiedad con el resto de propietarios de los elementos comunes del edificio".  El origen de la propiedad horizontal puede revestir tres formas distintas:

  • División por el propietario de un inmueble, hasta el momento único.
  • División de un inmueble en situación de copropiedad.
  • Construcción de un inmueble para configurarlo dentro del ámbito del régimen de Propiedad Horizontal.

El fundamento de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, se encuentra en el Art. 396 ,Código Civil, que establece lo siguiente:

"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados".

Según el artículo 3 de la LPH, la propiedad horizontal es definida por la concurrencia de:

Por una parte, el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.

De la otra, la copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.

Por lo que respecta al ámbito de aplicación del régimen previsto en la norma, el Art. 2 ,Ley 49/1960, de 21 de julio señala que éste alcanzará los supuestos que a continuación se enumeran: 

  • A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el Art. 5 ,Ley 49/1960, de 21 de julio.
  • A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el Art. 396 ,Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
  • A los complejos inmobiliarios privados. 
  • A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.
  • A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos.

En relación al contenido de la ley, cabría esquematizarlo del siguiente modo: 

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Copropiedad
Condominio
Propiedad horizontal
Elementos comunes
Derecho de propiedad
Muros
Fachadas
Balcones
Terrazas
Energía
Electricidad
Suministro de agua
Antenas
Incendios
Aire acondicionado
Servidumbre
Humos
Derecho de tanteo
Complejos inmobiliarios privados
Título constitutivo
Título constitutivo de la comunidad de propietarios
Comunidad de propietarios
Normas de Régimen interior
Acción de división
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