Concepto de precontrato

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El precontrato, supone la generación de una obligación ("pacta de contrahendo") entre las partes de celebrar un contrato futuro, lo que implica que sea considerado como un contrato concluido con la finalidad de celebrar un contrato posterior, es decir, asegurar esa obligación previamente determinada. El Diccionario del Español Jurídico (DEJ), por su parte, entiende por precontrato aquel por el que "las partes se comprometen a celebrar en el futuro otro contrato, que ahora no quieren o no pueden concluir".

 

Para establecer la definición de precontrato, conviene tener en cuenta lo establecido jurisprudencialmente. La TS, Sala de lo Civil, nº 734/2005, de 05/10/2005, Rec. 563/1999, en este sentido, determina que "se ha considerado el precontrato como una primera fase del iter contractus: la relación jurídica obligacional nace en aquél y posteriormente, de común acuerdo o por exigencia de una de las partes, se pone en vigor el contrato que había sido preparado. Así, se distinguen dos fases: la primera, el precontrato que es distinto del contrato y no produce los efectos de éste, como pudiera ser la transmisión de la propiedad, sino sólo el que las partes pueden exigirse antes del paso a la fase segunda, que es la celebración del contrato preparado y es éste el que producirá los efectos que le son propios".

Asimismo, de la TS, Sala de lo Civil, de 23/12/1995 se desprende que "la doctrina científica viene estudiando la figura de contrato preliminar bajo dos puntos de vista: el que pudiera calificarse de tradicional, entendiendo que el precontrato es un contrato en sí mismo, por virtud del cual las partes quedan obligadas a celebraren un momento posterior un nuevo contrato: esta obligación a contratar cuyo objeto consiste en la futura prestación de un nuevo consentimiento contractual, en esencia es una obligación de hacer, o más concretamente, una prestación de emitir en el futuro una declaración de voluntad; acto estrictamente personal y no coercible directamente, debiendo su incumplimiento traducirse en una indemnización de daños y perjuicios. La otra posición doctrinal más moderna, entiende, que el precontrato es ya un contrato completo, y al no tratarse de una obligación de contratar en el futuro, se contrae más bien una obligación de colaborar para establecer el contrato definitivo, fijándose en el mismo unas líneas directrices, o unos criterios básicos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior; se afirma por los defensores de esta teoría, que en el precontrato existe ya todo el contrato principal o definitivo, pero en germen, en síntesis, debiendo contener sus líneas básicas y todos los requisitos exigidos para la validez del llamado contrato futuro".

Finalmente, a pesar de que el preconontrato no cuenta con regulación expresa en el Código Civil, puede, en base a lo contenido en determinados preceptos, deducirse su existencia.

Ejemplo de ello lo encontramos en el Art. 1451 ,Código Civil, según el cual, la promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato. Este precepto, dispone, además, que siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el Código Civil

Igualmente, es preciso tener en cuenta lo establecido en el Art. 1862 ,Código Civil, en el cual se indica que la promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.

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Precontrato
Relación jurídica
Transmisión de la propiedad
Consentimiento de contrato
Declaración de voluntad
Obligación de hacer
Indemnización de daños y perjuicios
Cumplimiento del contrato
Prenda
Hipoteca
Derecho real de prenda
Dueño
Responsabilidad penal
Acción personal