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Contrato de arrendamiento de vivienda compartida o por habitaciones
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El contrato de arrendamiento de habitaciones o de vivienda compartida es un contrato atípico; no está regulado ni en el Código Civil ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, la normativa sectorial turística de algunas CCAA sí que regula el contrato de arrendamiento de habitaciones para uso turístico (ej. País Vasco).
Estudio jurisprudencial del contrato de arrendamiento de vivienda compartida o por habitaciones
En primer lugar, cabe analizar si al arrendamiento de vivienda compartida o por habitaciones es de aplicación la normativa especial arrendaticia urbana o el régimen general del Código Civil.
Así la Audiencia Provincial de Ciudad Real en su sentencia n.º 255/2017, de 14 de septiembre, ECLI:ES:APCR:2017:891, parte de lo establecido en el artículo 2 de la LAU, que define arrendamiento de vivienda como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Lo primordial en este tema la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado.
La audiencia señala que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia constituyendo un hogar sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, pues esto carece de los servicios mínimos y esenciales, como puede ser un baño y una cocina, y que solo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
Así, la referida Audiencia Provincial de Ciudad Real concluye que:
«El hecho de que no se incluya este supuesto (arrendamiento de habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
Asímismo y dado que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, debe conducir a pensar que, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, lo lógico hubiera sido que se hubiera contemplado alguna norma al respecto del arrendamiento de una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento».
En exactamente el mismo sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid nº 292/2015, de 15 de diciembre, ECLI:ES:APVA:2015:1306, que también resuelve una controversia acerca del arrendamiento por habitaciones:
«En base a lo expuesto, hemos de estimar de correcta aplicación los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil y, en consecuencia, que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil. En este sentido, ha declarado el Tribunal Supremo en sentencias de 10 de febrero de 1986 y 24 de febrero de 2000 que "el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad"».
También cabe hacer mención a la sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz n.º 84/2006, de 18 de julio, ECLI:ES:APCA:2006:1026, en la que la representación legal de los arrendatarios interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Chiclana, de 20 de febrero de 2006, en la que se realiza la siguiente argumentación:
«(...) (1) Que existan zonas o espacios comunes (por ejemplo, el jardín o la sala de televisión) determinan un peculiar régimen de uso del inmueble arrendado, pero no excluye que lo arrendado por los recurrentes sea una vivienda a los efectos del art. 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
(2) Existe una radical diferencia entre los contratos de arrendamiento de simples habitaciones aportados —que operativamente precisan de aquellas zonas comunes— y el litigioso que recae, según el informe pericial aportado por la sociedad recurrida, sobre un salón-cocina en la planta baja y sobre dos dormitorios y un baño ubicados en la planta superior.
(3) Que en alguno de los citados contratos se hable de un precio por día habla ciertamente de la inexistencia de arrendamientos sobre viviendas, pero no es éste el caso del inmueble litigioso; en el correspondiente contrato de marzo de 2003 (folio 30) se pacta un precio mensual que es lo usual en la práctica totalidad de los arrendamientos de viviendas.
(4) Lo exiguo del precio del arrendamiento carece de todo apoyo probatorio. Y es que 100 euros al mes puede ser un precio inferior al de mercado o no serlo, si se tienen en cuenta las peculiares circunstancias del objeto arrendado, como es la falta de continuidad entre las piezas arrendadas, la necesidad de compartir espacios comunes con otros inquilinos o quedar sujetos a las especialísimas normas disciplinarias que son de ver en el contrato que figura al folio 19.
(5) Por fin, que lo arrendado no satisfaga las necesidades de vivienda de los arrendatarios porque no exista unidad de techo, porque sus servicios dependan de la vivienda principal o porque carezca de instalación de gas, televisión o telefonía, supone desconocer la realidad de las cosas. Es común en nuestra ciudad y en algunas de nuestro entorno que se arrienden como viviendas —y a su régimen queden sujetas— habitaciones que carecen con frecuencia de las citadas instalaciones y que disponen en común no ya de la cocina, sino también de los propios servicios».
Pese a lo anterior, la juzgadora de apelación estima el antedicho recurso de apelación basándose en las siguientes razones:
a. Calificación del contrato como de arrendamiento de vivienda ordinario
«(...) calificando el contrato como de arrendamiento de vivienda ordinario debe conservar su vigencia durante el período mínimo de vigencia al que alude el art. 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, por consiguiente, no debe darse lugar a la acción resolutoria intentada por la sociedad arrendadora.
En la litis se mezclan dos problemas, íntimamente relacionados pero susceptibles de ser considerados autónomamente. De una parte se plantea el problema del objeto arrendado: según el criterio del Juez a quo no se trata del arrendamiento de una vivienda sino de algo distinto ("existen razones de peso [según la sentencia recurrida] para considerar que el objeto del contrato del que trae causa este litigio no constituye una vivienda en sentido estricto") y siendo ello así, si no es una vivienda lo arrendado, huelga hablar de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que disciplina únicamente los contratos "de fincas urbanas que se destinen a vivienda" (art. 1), teniéndose por tales a toda "edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario" (art. 2.1). Pero, en segundo lugar, también es objeto del litigio determinar si la hipotética vivienda alquilada lo ha sido temporalmente por una determinada temporada o satisface, como dice la ley, la necesidad de vivienda permanente de los recurrentes.
(...)
No estamos en el caso de los recurrentes —no así en el de otros arrendamientos concertados en su día por el Sr. (...)— ante un arrendamiento de "habitaciones ocasionales", sino de una vivienda. Adviértase que el propio contrato se denomina el objeto arrendado como "apartamento" o que en la anterior demanda de desahucio por falta de pago se habla de "apartamento de huéspedes" o más generalmente de "apartamento", en ambos casos en tácito reconocimiento de la realidad. Pero quizás lo más relevante sea el citado informe pericial; en él se describe un conjunto de habitaciones funcionalmente aptas para servir de vivienda a los apelantes. Cuentan con cocina, baño y espacios diferenciados para estar y dormitorio, amén de las zonas comunes del inmueble. Y el hecho incontestable es que el Sr. (...) y la Sra. (...) llevan allí viviendo más de tres años, sin que conozcamos novedad o impedimento alguno, antes el contrario su oposición a la resolución necesariamente significa que lo arrendado satisface sus necesidades de vivienda».
b. Tesis tradicional del Tribunal Supremo sobre la calificación de un arrendamiento como de temporada
«Es bien conocida la tesis tradicional del Tribunal Supremo, referida por el Juez a quo para calificar un arrendamiento como de temporada, recaída al analizar la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos, pero aún de plena vigencia. Y así, la nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada a que se refería en su n.º 1.º el art. 2 la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de "temporalidad" de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación, y así lo tiene reiteradamente declarado la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, según la cual la exclusión de los arrendamientos de temporada de la legislación especial obedece a no venir impuesta por la necesidad de residencia, sino por otras finalidades distintas y complejas, debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes».
c. Postura de la jurisprudencia menor acerca de la cuestión litigiosa
«Más en concreto, la sentencia de la Sección 3.ª de esta Audiencia Provincial de 15/febrero/2005, citada en la resolución recurrida, razona lo que sigue: "Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. (...) El mero hecho de concertar un arrendamiento durante una temporada, de invierno o de verano, no lo configura como arrendamiento de temporada porque si la finalidad de la ocupación es establecer allí la vivienda del arrendatario, no un domicilio transitorio por razones circunstanciales, el plazo del arrendamiento está sometido a prórroga y así ha ocurrido en el presente caso en que al hacerse el contrato ya se hallaba establecido el domicilio del demandado desde al menos quince días antes, como recoge el contrato y que se ha prolongado en el tiempo sin denuncia por parte del arrendador hasta catorce meses al momento de interponer la demanda».
d. Resolución de la controversia objeto del procedimiento
«La tesis es de plena aplicación al supuesto litigioso. Ya hemos dicho que lo inusual de la vivienda arrendada nada impide que sea considerada como tal, ni debe ahora servir de criterio para pensar que, dadas sus aparentemente precarias instalaciones, el arrendamiento debiera ser meramente temporal. Hay que pensar que los arrendatarios no son turistas o transeúntes que hayan decidido pasar una temporada más o menos larga en nuestras costas, como de hecho en ocasiones sucede, sino que consta que la Sra. (...) trabajó en hoteles de zona ya en el año 2002 y que ya estaba empadronada por aquellas fechas en el municipio de Conil —se documenta en autos que recién expirado el período inicial de vigencia del arrendamiento, solicitó el cambio en el Padrón de su anterior domicilio a la vivienda arrendada—, sin olvidar que los apelantes llevan sin solución de continuidad residiendo en el inmueble arrendado durante más de tres años a la fecha del dictado de la presente resolución».
En consecuencia, se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de los arrendatarios contra la antedicha sentencia de 20 de febrero de 2006.
Resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual, así como por el impago de la fianza y de los gastos de suministros.
Para la explicación de este apartado nos apoyaremos en los argumentos de la sentencia de la Audiencia Provincial de Ciudad Real n.º 255/2017, de 14 de septiembre, ECLI:ES:APCR:2017:891.
Se interpone acción de desahucio con el fin de resolver un contrato de arrendamiento por los siguientes motivos:
- Expiración del plazo contractual.
- Impago de la fianza.
- Impago de varias mensualidades de gastos de suministros.
Frente a dicha acción se opone la demandada aduciendo que se había producido una prórroga del contrato y que no adeudaba nada a la demandante, puesto que, «(...) el pago de la fianza lo era de forma fraccionada, así como que los gastos de suministro no le corresponden su pago íntegro».
En base a lo anterior, en fecha de 9 de diciembre de 2016, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 de Ciudad Real dicta sentencia desestimatoria por entender que:
«(...) la demandada ha acreditado el pago de lo adeudado, salvo lo referente a la fianza, de cuyo tenor se deduce claramente que estaba fraccionado su pago, como que el contrato no resultó extinguido el 1 de julio de 2016, sino prorrogado».
Más tarde la representación legal de la demandante interpone recurso de apelación contra la antedicha resolución basándose, en síntesis, en la errónea interpretación del juzgador por lo que respecta al pago de la fianza y a la extinción del contrato al estar este sometido a las normas del CC.
Así, la juzgadora de apelación resuelve las cuestiones planteadas por el apelante aclarando las siguientes cuestiones:
1. Naturaleza jurídica del contrato firmado por las partes
«En relación a la naturaleza jurídica que reviste el contrato firmado por demandante y demandada en fecha 1 de abril de 2016 en las que se acordaron expresamente una duración determinada de tres meses sin prórroga, ni preaviso (hasta el 1 de julio de 2016), y su objeto fue el arrendamiento de una habitación de la vivienda de la actora (habitación 1ª) , fijando como precio del arriendo la cantidad de 165 euros/mes, sin incluir gastos de agua, luz y gas. Además, se incluye el derecho adicional del arrendatario de uso de elementos comunes tales como hall, la cocina, salón-comedor, baños terraza, lavadero y patio.
De la lectura de las condiciones plasmadas en el contrato, e incluso de la propia literalidad de los términos utilizados en su encabezamiento (documento n.º Dos CONTRATO DE ARRENDAMIENTO dormitorio, zonas comunes, COMPARTIDA, resulta evidente que no nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sino exclusivamente de habitación, siendo la cuestión principal discutida en el presente procedimiento, cual es la naturaleza jurídica del citado contrato y, más concretamente, si al mismo le son aplicables las normas especiales en materia de arrendamientos urbanos de la Ley de 1994 o, por el contrario, se encuentra regulado por el Código Civil».
2. Definición de arrendamiento de vivienda
«Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de que define el arrendamiento de vivienda como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.
Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina,...), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda».
3. Arrendamiento de habitaciones
«El hecho de que no se incluya este supuesto (arrendamiento de habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
Asimismo y dado que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, debe conducir a pensar que, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, lo lógico hubiera sido que se hubiera contemplado alguna norma al respecto del arrendamiento de una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento».
4. Conclusión de la juzgadora de apelación
«En base a lo expuesto, hemos de estimar que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil».
Por consiguiente, se estima el recurso de apelación interpuesto por la representación legal de la demandada contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 3 de Ciudad Real de 9 de diciembre de 2016.
Si bien conviene matizar que esta tesis no es pacífica en los tribunales, siendo varias las Audiencias Provinciales que consideran que estos contratos están sujetos no solamente a la LAU, sino particularmente, al título II protector del arrendatario.
Arrendamiento de habitaciones en contra de los estatutos de la comunidad
Para explicar el presente apartado, haremos referencia a la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid n.º 315/2017, de 26 de septiembre, ECLI:ES:APM:2017:12601, en la que la representación legal de una comunidad de propietarios interpone acción de cesación de actividad prohibida y resolución de contrato contra una mercantil, apoyándose en que la demandada había realizado unas obras en el piso arrendado con el fin de obtener 9 habitaciones para alquilarlas a particulares, siendo contraria esta actividad a los estatutos de la comunidad.
No obstante, la entidad demandada se opuso a la demanda negando los hechos y especificando que se estaba ante un arrendamiento de vivienda teniendo en cuenta la permanencia de los arrendatarios, sin perjuicio de que compartan ciertas estancias como pueden ser:
- El baño.
- El salón.
- La cocina.
Pues bien, se dicta sentencia estimatoria por el Juzgado de Primera Instancia n.º 2 de Madrid, en fecha de 23 de diciembre de 2016, en virtud de la cual,
«(...) expresa los arrendamientos de habitaciones acreditados y concluye no estarse ante el arrendamiento de vivienda que prevé la LAU de modo que considera que la actividad estaría prohibida por los estatutos por lo que estima la demanda con imposición a la demandada de las costas causadas».
Posteriormente, la demandada interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando que la actividad de alquiler de habitaciones que viene desarrollando no contraviene los estatutos de la comunidad.
No obstante, la Audiencia que juzga expone los siguientes motivos en los que basa su resolución:
1. Jurisprudencia aplicada a supuestos similares
«A estos efectos la SAP, Valladolid sección 3ª del 15 de diciembre de 2015 señala en un supuesto de hecho semejante: "La única cuestión planteada en el recurso de apelación interpuesto por la demandada es la relativa a la naturaleza jurídica que debe ser atribuida al contrato suscrito entre las litigantes en fecha 30.6.2014.
En particular, hemos de precisar que el citado contrato estableció expresamente una duración determinada de seis meses , sin prórroga, ni preaviso (hasta el 30.12.2014), y su objeto fue el arrendamiento de una habitación concreta y determinada de la vivienda de la actora (habitación 2ª, '...ubicada en el medio de las tres habitaciones, con armario empotrado marrón y cama con colcha negra'), fijando como precio del arriendo la cantidad de 190 euros/mes, sin incluir gastos de agua, luz y gas. Además, se incluye el derecho adicional del arrendatario de 'hacer uso de la cocina y el salón y el baño compartido...'".
De la lectura de las condiciones plasmadas en el contrato, e incluso de la propia literalidad de los términos utilizados en su encabezamiento (f. 25) "CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN EN CASA COMPARTIDA", resulta evidente que no nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sino exclusivamente de habitación, siendo la cuestión principal discutida en el presente procedimiento, cual es la naturaleza jurídica del citado contrato y, más concretamente, si al mismo le son aplicables las normas especiales en materia de arrendamientos urbanos de la Ley de 1994 o, por el contrario, se encuentra regulado por el Código Civil».
2. Definición del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 2 de la LAU
«Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de 1994 que define el arrendamiento de vivienda como "aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario", siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.
Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina, ...), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
En definitiva, el artículo 3 LAU ha venido a establecer un cajón de sastre que permite calificar como arrendamientos para uso distinto 'del de vivienda' todos aquellos que no tengan encuadre en el artículo 2 LAU, que efectivamente exige que el destino primordial de lo arrendado sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. De modo que la cualidad que determina ser el arrendamiento de vivienda —no de temporada— es la estabilidad».
3. Núcleo de la controversia
«(...) En dicho supuesto no obstante ha de tenerse en cuenta que la pretensión de deducía entre arrendador y arrendatario de modo que el interés de la aplicación o no de la LAU al contrato era determinante para concretar los derechos del arrendatario dado el carácter tuitivo de la LAU, lo que aquí no ocurre toda vez que no hay controversia alguna entre el arrendador y los arrendatarios sino que se trata de examinar si la actividad arrendaticia llevada a cabo está o no permitida en los estatutos; por lo demás los contratos acompañados por la parte demandada se titulan 'de arrendamiento de habitación para vivienda permanente', se insiste en varias párrafos en la consideración de ser la habitación vivienda permanente del arrendatario, carecer de otra vivienda o habitación destinada a satisfacer su necesidad permanente de vivienda, así como se establece la aplicación de la LAU».
4. Jurisprudencia relativa al contrato de arrendamiento de temporada
«(...) la SAP de Alicante de 21 de octubre de 2005 , señala que 'Sobre uno y otro arrendamiento el T.S. ha declarado en sentencias de fechas 19-2-82 y 15-12-1999 : 'La nota esencial que caracteriza los arrendamientos de temporada a que se refiere, en su n.º 1º el art. 2º LAU para excluirlos de las normas reguladoras de la misma, y quedar sujetos, únicamente, a lo expresamente pactado y a las leyes comunes, es la de haberse convenido el uso y disfrute, mediante el pago de la renta correspondiente, de una vivienda o local de negocio durante un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar aquélla para que le sirva de habitual residencia familiar o un local donde establecer con carácter permanente de un negocio o industria, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas, estas actividades negociales o para habitar transitoriamente y por razones diversas, debiendo entenderse este requisito de 'temporalidad' de un modo amplio y flexible cuando claramente se infiera que el uso y ocupación de que el inmueble es objeto responda a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes, como sucede en el presente caso, y no a la necesidad de habitar permanentemente o de la adecuada instalación del negocio o industria del ininterrumpido desenvolvimiento, ya que el requisito de la temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de duración simplemente cronológico, sino con la finalidad a que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación, y así lo tiene declarado la doctrina jurisprudencial de esta Sala en ss. 17 dic. 1960 , 8 feb. 1962 , 30 mar. 1974 , 4 feb. 1975 y 30 jun. 1976 , según las cuales la exclusión de los arrendamientos de temporada de la legislación especial obedece a no venir impuesta por la necesidad de residencia, sino por otras finalidades distintas y complejas, debiendo tenerse en cuenta los hechos de los que cabe inferir la intención de las partes.'... y como ya dijo la S. T. S. de 30 de marzo de 1974 'la frase 'temporada de verano o cualquier otra' que utiliza el artículo segundo de la referida Ley para excluir de la legislación especial los contratos de arrendamientos urbanos de tal naturaleza, ya sean de vivienda o de locales de negocio, guarda relación no con el plazo o duración simplemente cronológica porque se pacte la duración del contrato, sino con la finalidad a que vaya encaminado, determinante de su utilización, como puede ser la de temporada de verano, de invierno o cualquier otra aunque no se aluda expresamente, pero que del contexto del contrato se desprende fue la causa que motivó la celebración del mismo...'.
En similar sentido más recientemente la SAP de Barcelona de 1 de julio de 2013 'Es decir, lo que una y otra Ley protegen con el derecho para el arrendatario a prórroga, que es forzosa para el arrendador, son aquellos arrendamientos de viviendas que constituyen la «morada» del inquilino y su familia de forma permanente y estable, pero nunca los arrendamientos de temporada, sea de verano, o cualquier otras, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos, o sea, que la temporalidad de la ocupación es indicativo del fin del contrato, y no requisito en sí mismo, para que el arrendamiento quede excluido de la Ley Especial y ello aunque los plazos concertados fueran distintos. En el supuesto de autos, en el contrato de arrendamiento inicial, fechado el 12 de febrero de 2010, se estableció clara y expresamente una duración temporal, se indicó en el mismo cual era el domicilio de la arrendataria, se arrendó la vivienda completamente amueblada, nota que puede ser común a unos y otros arrendamientos pero que se predica generalmente de los de temporada, siendo uno más de los exponentes para presumir que no se está en presencia de un arrendamiento de vivienda habitual. De todo ello cabe colegir que el contrato que ahora se analiza obedeció al exclusivo deseo de tener una segunda residencia para ocuparla de manera esporádica o por temporada».
5. Edificación habitable
«Sobre el particular, esta Sección ya resolvió en sentencia de 8 mayo 2008, manteniendo la tesis de la Juez a quo, y no la del recurrente, que alega que no solamente del arrendamiento recae sobre la habitación, sino también sobre las zonas comunes, que el legislador quería proteger el derecho a la vivienda y que no estábamos ante un contrato para uso distinto. En aquella resolución ya decíamos. 'Excluida ya definitivamente la calificación del contrato como hospedaje, o como derecho de habitación, que no se debaten en el recurso, nos hallamos ante un contrato de arrendamiento urbano, respecto del que sólo queda determinar si debe considerarse arrendamiento de vivienda definido en el artículo 2 LAU, como pretende la parte apelante, y, al respecto, no cabe sino mantener el criterio de la Juzgadora de instancia, cuyos argumentos comparte la Sala y se dan por reproducidos.
En efecto, el mencionado artículo define el arrendamiento de vivienda mediante referencia a su objeto, por recaer sobre una 'edificación habitable' y apta para servir al destino de 'satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario', en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica.
Tal concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño».
6. Conclusión de la juzgadora de apelación
«En definitiva, la cesión de uso en exclusiva recae sobre una única dependencia, carente de las mínimas condiciones de habitabilidad, lo que nos lleva a la conclusión de que el contrato litigioso no puede calificarse como arrendamiento de vivienda comprendido en el repetido artículo 2, y, por tanto, no está sujeto al régimen jurídico establecido en el Título II de la vigente LAU , cuyo artículo 9 señala que la duración mínima de los contratos será de cinco años salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo. "Y en idéntico sentido ya lo había expresado la Sentencia de la Audiencia de Madrid de 13-12-2006". Estamos ante un supuesto en el que el propietario adquiere una vivienda de 239 metros y acomete obras para su explotación a través del alquiler de habitaciones amuebladas habilitando nueve de ellas para este uso de modo que puede haber hasta nueve arrendatarios a un tiempo en el inmueble compartiendo los espacios de uso común a todos ellos, decisión empresarial que se enfrenta al criterio de la comunidad del edificio; se habría acreditado por la aportación de los contratos y tal y como la juzgadora reseña que la habitación que se alquiló por menos tiempo pactado lo fue por 26 días, existiendo cinco contratos por un año, y siendo el tiempo más habitual de arrendamiento pactado de unos cinco meses, de modo que no parece encajar el tipo de alquiler en la previsión del artículo 2 de la LAU por más que en el contrato se exprese el criterio de que el alquiler se hace como vivienda permanente del inquilino lo que no obsta a que se satisfaga una necesidad de vivienda por un tiempo transitorio vinculado a los estudios u otras actividades».
Así, se estima el recurso de apelación interpuesto por la mercantil demandada contra la sentencia, de 23 de diciembre de 2016, revocando dicha resolución únicamente en lo relativo a la condena en costas, confirmando la sentencia dictada en instancia en todo lo demás.
A TENER EN CUENTA. En las anteriores resoluciones pueden encontrarse referencias realizadas a la antigua redacción de la Ley de Arrendamientos Urbanos.