El contrato de reserva en la compraventa inmobiliaria

¿En qué consiste la reserva inmobiliaria?

En la compraventa de inmuebles, sobre todo si se realizan a través de una agencia inmobiliaria, se ha generalizado la firma de un documento de reserva, que consiste en una paralización de la comercialización por un período determinado.

Se trata de un contrato atípico, como ya se ha mencionado, que no se encuentra regulado en la normativa y, por tanto, puede confundirse con otros contratos que en realidad son contratos de compraventa con pacto de arras, de los que se distingue porque el vendedor no ha hecho aun manifestación alguna.

Aunque es más propio de la compraventa de viviendas sobre plano, se ha generalizado también en el caso de viviendas ya construidas: en el primer caso, el promotor (futuro vendedor) se obliga ante el futuro comprador a reservarle un inmueble que está por construir, claramente identificado sobre plano, y a vendérselo, y ese último se obliga a comprarlo; en la compra de viviendas ya construidas, se suele concertar entre quien quiere adquirir y un agente o mediador inmobiliario y el vendedor ni siquiera se ha manifestado.

En el caso de los contratos de reserva suscritos con las agencias inmobiliarias, deberemos atender a las características específicas del mismo, ya que bajo el título de «Contrato de reserva» o «Prueba de compromiso», en muchas ocasiones se esconden contratos que vinculan al supuesto reservatario (comprador) mucho más de lo que podría esperar, constituyéndose en auténticas ofertas irrevocables de venta, y sin posibilidad de negociar posteriormente las condiciones adecuadas de contratación.

El auténtico contenido del contrato de reserva debería estar limitado, por parte del reservante (agencia) al cese de la comercialización durante un período determinado, con una compensación o sin ella, para que el reservatario (comprador) pueda proceder a la revisión del inmueble y decidir si desea realizar una oferta o no.

En caso de tratarse de un auténtico contrato de reserva no estamos ante una compraventa porque no se ha determinado el precio; tampoco es una compraventa de cosa futura porque no se han consignado el plazo y condiciones de la ejecución de la cosa; y tampoco es un precontrato como un proyecto de contrato que las partes se comprometen a concluir en tiempo futuro, conteniendo ya los elementos del contrato definitivo, pero cuya perfección las partes aplazan. Se trata de meros tratos preliminares a la contratación, aunque en todo caso dicha calificación dependerá del contenido efectivo del mismo (sentencia de la AP de Valencia n.º 656/2008, de 31 de octubre, ECLI:ES:APV:2008:4822).

CUESTIÓN

En el momento de firmar un contrato de reserva se entrega una cantidad de dinero como señal. ¿Cuál será la consideración de dicho importe?

A este supuesto se hace alusión en la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Foral de Gipuzkoa n.º 31530, de 10 de junio de 2014, en la cual se contempla el caso de que en el momento de celebrarse un contrato de reserva de vivienda se haga entrega de una cantidad de dinero. Pues bien, lo determinante en este supuesto es que la cantidad entregada no responde a una «entrega a cuenta», sino que se le atribuye el carácter de señal que no compromete a las partes, es decir, «(...) se trataba de una expectativa de adquisición de vivienda, en definitiva, de un simple anticipo para la reserva de la vivienda que previsiblemente iba a ser construida». Constituye, por tanto, un negocio anterior, previo y preparatorio del definitivo a suscribir por las partes.