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Regulación de las garantías del vendedor en el contrato de compraventa
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Orden: civil
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En lo que respecta a la regulación de las garantías del vendedor en el contrato de compraventa, es preciso considerar los siguientes supuestos:
- Resolución de la venta por peligro de pérdida de la cosa y del precio.
- Pacto de lex commisoria y condición resolutoria expresa en la venta de inmuebles.
- Resolución de la venta de bienes muebles.
- Privilegio del vendedor de cosa mueble.
En relación a la resolución de la venta por peligro de pérdida de la cosa y del precio, determina el art. 1503 de Código Civil que si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. No obstante, si no existiera el motivo aludido, habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 1124 de Código Civil que determina, entre otros, que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
Por su parte, en cuanto al pacto de lex commisoria en la venta de inmuebles, supone la constitución de una cláusula o estipulación contractual por la que el vendedor se reserva el derecho a la resolución de la venta si el comprador no paga el precio en el plazo convenido. No obstante, en lo relativo a los bienes inmuebles, es preciso tener en cuenta lo estipulado en los art. 1504,1884 de Código Civil , que indican lo siguiente:
El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido, de forma que todo pacto en contrario será nulo. No obstante, el acreedor podrá pedir el pago de la deuda o la venta del inmueble.
- En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
En este sentido, la SIB-47550623 señala que "la doctrina jurisprudencial decretó la plena validez de los pactos con reserva de dominio (...) con lo que hay que entender que si bien el vendedor trasmite al comprador el dominio de la cosa vendida, esto no lo es de forma definitiva hasta que se pague por completo el precio pactado, actuando como garantía de cobro del mismo que se aplaza, lo que determina que verificado el completo pago se produce "ipso iure", sin necesidad de ulteriores consentimientos, la transferencia dominical, por lo que no resulta afectada la perfección del contrato, que tiene lugar de forma plena y vinculante, y salvo la dinámica de realización respecto a su consumación, pero sin que ataque a la trasmisión ya operada, que priva en tanto de la libertad de disposición al adquirente bajo condición suspensiva, pero no de sus derechos de ejercitar las acciones procedentes para la conservación de sus derechos".
En cuanto a la prohibición de disponer, la SIB-472649 determina lo siguiente: "la prohibición de disponer es la privación o restricción en este caso, del poder de disposición que forma parte del derecho subjetivo y que impide el acto de disposición con mayor o menor amplitud según haya sido previsto. La prohibición de disponer puede establecerse en todo acto a título gratuito, sea mortis causa o intervivos, cuya constancia en el registro de la propiedad contempla el apado. 3 del art. 26 de Ley Hipotecaria . Si se ha impuesto en un acto a título oneroso, como es el caso de un contrato de compraventa, la persona a la que afecta asume la obligación de no disponer en la medida en que se le ha impuesto la prohibición, pero no se le priva del poder de disposición en el sentido de ser ineficaz (precisamente por la falta del poder de disposición) el negocio jurídico dispositivo que realice, aunque se dará un incumplimiento que puede estar previsto en el contrato."
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