Regulación del fondo de reserva de la comunidad de propietarios

Fondo de reserva en la comunidad de propietarios

El fondo de reserva aparece regulado en el art 9.1 en su apartado f) de la LPH entre las obligaciones que les corresponde a los propietarios y establece:

«1. Son obligaciones de cada propietario:

(...)

f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete.2 de esta ley.

El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario.

Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales».

La regulación del fondo de reserva se introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal por medio de la Ley 8/1999, de 6 de abril, con la finalidad de dotar a la comunidad de propietarios de medios para combatir la morosidad. Originalmente, estaba previsto que el fondo de reserva no podía ser inferior al 5 % de su último presupuesto ordinario, pero por medio del Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, se incrementó el porcentaje mínimo del fondo de reserva y se estableció que estará dotado con una cantidad que no podrá ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario.

El propio artículo art. 9 de la LPH recoge la finalidad de este fondo de reserva y establece que este existe para atender:

• Las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca.

• La realización de las obras de accesibilidad recogidas en el art. 10.1.b) de la LPH, esto es: 

«b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido».

• La realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el art. 17.2 de la LPH:

 «2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética acreditables a través de certificado de eficiencia energética del edificio o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación, siempre que su importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y aplicada en su caso la financiación, no supere la cuantía de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. El propietario disidente no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4 de este artículo y el coste de estas obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrán la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de esta ley».

• Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

A TENER EN CUENTA. El art. 9.1. f) ha sido modificado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, con entrada en vigor el 16 de junio de 2022, añadiendo el inciso de que con el fondo de reserva podrán atenderse las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo 17.2 de la LPH.

RESOLUCIÓN RELEVANTE

SAP de A Coruña n.º 401/2013, de 4 de octubre, ECLI:ES:APC:2013:2417

«(...) También se solicita que se declare la nulidad del acuerdo que aprobó el presupuesto de gastos, sosteniendo que los de mantenimiento deben imputarse al fondo de reserva, y que otros como administración, primas de seguros, servicios y tributos no son gastos necesarios.

El motivo no puede ser estimado: 1º.- Una cosa son los gastos ordinarios de mantenimiento habitual y ordinario del edificio (artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal), y otra los gastos de rehabilitación u obras de conservación y reparación, que son las que deben ser sufragadas con cargo al fondo de reserva (artículo 9.1.f de la Ley de Propiedad Horizontal). El mantenimiento ordinario no puede imputarse al fondo de reserva. Como se indica de adverso, a modo de ejemplo, no puede pretenderse que el cambio de las bombillas de las escaleras que se fundan se impute al fondo de reserva».

CUESTIÓN

En una comunidad de propietarios deciden sustituir el sistema de «telefonillos» por uno nuevo de «videoportero». En el acuerdo de la junta se establece que cada propietario debe abonar el coste de cada monitor, asumiéndose la instalación de los montantes generales de cableado con el fondo de reserva. Esta disposición del fondo de reserva, ¿se ajusta a la LPH?

Sí, porque esta obra puede subsumirse en el art. 9.1.f) de la LPH al tratarse de una obra de conservación y reparación de un servicio preexistente en el edificio. Así lo ha reconocido la SAP de Valladolid n.º 195/2022, de 6 de junio, ECLI:ES:APVA:2022:913, que establece «Por otra parte, el hecho de que para el pago de la instalación comunitaria del "videoportero" se hiciese uso del "fondo de reserva" de la Comunidad, que necesariamente habrá de ser repuesto conforme viene legalmente dispuesto si, como aseveran las apelantes, no lo hubiera sido ya, en modo alguno supone la nulidad del acuerdo adoptado, puesto que los fondos de reserva de las comunidades de propietarios son aquellas reservas de capital destinadas precisamente a sufragar a los gastos extraordinarios de conservación y reparación de la finca que pudieran plantearse. Están formados por la contribución de cada uno de los propietarios, de acuerdo con su cuota de participación, siendo por consiguiente legítimo utilizar el fondo de reserva para pagar los trabajos de montantes generales de cableado de la instalación del videoportero al tratarse de obras de mantenimiento y conservación de la propia Comunidad».

La obligación establecida en el art. 9 de la LPH señala que la contribución al fondo de reserva se realizará siempre con arreglo a la cuota de participación de cada propietario, aunque existan locales o pisos que estén exentos de contribuir a ciertos gastos. En este sentido se ha pronunciado la SAP de Soria n.º 163/2002, de 31 de julio, ECLI:ES:APSO:2002:245,que establece:

«Los argumentos en los que se funda este motivo del recurso de apelación —en el que se sostiene que la contribución de los apelantes al fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios debería hacerse valorando tan solo el importe de los gastos comunes de los que los actores no están exentos— no pueden prevalecer sobre las consideraciones plenamente acertadas y ajustadas a Derecho que se contienen en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia objeto del recurso de apelación. Como se señala por la Juez "a quo", la contribución de cada uno de los condueños en el régimen de propiedad horizontal a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de reparación y conservación de la finca debe hacerse "con arreglo a su respectiva cuota de participación", tal como se desprende del tenor literal del art. 9.1f) pár. 1º L.P.H. en su redacción vigente. Esto no supone que, en los supuestos de exención de algunas de las viviendas o locales a la contribución a determinados gastos de la comunidad en régimen de propiedad horizontal, tal exención no tenga reflejo en la dotación de cada uno de los elementos privativos, porque el art. 5 par. 2º de la propia L.P.H. establece de forma expresa que para la fijación de la cuota de participación de cada piso o local en el régimen de propiedad horizontal se tomará como base, además de la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, "su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes". En consecuencia, es evidente que la exención a la contribución de diversos gastos comunes (gastos de limpieza, reparación, mantenimiento y conservación del portal, escaleras y ascensores y alumbrado de todo ello), derivada del hecho de que el local del que son titulares los actores no tenga acceso a dichos elementos y reflejada en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, habrá sido tenido en cuenta en el propio título constitutivo del régimen de propiedad horizontal para asignar la cuota de participación del local de los hoy apelantes en dicho régimen, ya que la L.P.H. impone que para la fijación de dicha cuota se valore la situación del local y el uso que vaya a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Además el hecho de que los hoy apelantes contribuyan a la dotación del fondo de reserva de la Comunidad de Propietarios del inmueble con arreglo a la cuota de participación del local del que son titulares no impide que se realicen las oportunas compensaciones en el supuesto de que dicho fondo fuese destinado a la conservación o reparación de los elementos y servicios comunes del inmueble (portal, escaleras y ascensores del inmueble y alumbrado de todo ello) respecto de los que opera la exención que ampara a dicho local».

Constitución del fondo de reserva

El régimen de constitución del fondo de reserva se encuentra regulado en la disposición adicional única de la LPH que se introdujo por medio de la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril. Esta disposición establece:

«1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo 9.1.f) se ajustará a las siguientes reglas:

a) El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposición.

Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.

b) En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones necesarias en función de su respectiva cuota de participación.

c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo 9.

2. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.

Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el artículo 10 se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo de su cuantía mínima.

Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior».

La constitución del fondo de reserva debe realizarse con la aprobación del primer presupuesto ordinario de la comunidad, en el caso de las comunidades anteriores a la reforma se preveía que lo constituyeran en el ejercicio anual posterior a la entrada en vigor de la disposición. Esta disposición establece la obligación de las comunidades de propietarios de establecer un fondo de reserva por lo que si no lo hace cualquier propietario puede instar a la comunidad a que lo constituya, la SAP de La Rioja n.º 141/2017, de 7 de septiembre, ECLI:ES:APLO:2017:261, señala en este sentido: «Es cierto que la constitución del fondo de reserva es obligatoria e imperativa para la Comunidad de Propietarios conforme al artículo 9.1.º f) de la Ley de Propiedad Horizontal, y que debió de constituirse ya en la primera junta que probó los presupuestos celebrada tras la entrada en vigor de la ley 8/99, tal como establece esa disposición adicional antes transcrita. Si no se hizo en la primera junta tras la entrada en vigor de dicha Ley ni en las posteriores, es facultad de cualquiera de los comuneros solicitar esa constitución del fondo de reserva al ser convocado para cualquiera de las juntas sucesivas, dirigiendo un escrito al presidente para que se incluya esa cuestión en el orden del día (artículo 16.2 Ley de Propiedad Horizontal); si luego la Comunidad de Propietarios decide no constituir ese fondo o no se pronuncia, o fija un fondo que el peticionario considera incorrecto, cabe la impugnación de la misma. Sin embargo, nunca sea hecho nada de esto; ni por la presidencia de la Comunidad de Propietarios, ni por ninguno de los demás propietarios, incluida la actora».

Además, esta obligación no caduca por no constituir el fondo de reserva en el momento legalmente establecido, así lo ha recogido la Audiencia Provincial de A Coruña en su sentencia n.º 21/2012, de 24 de enero, ECLI:ES:APC:2012:365:

«En el escrito de demanda se impugna el acuerdo de la comunidad de propietarios de crear un fondo de reserva del 5 % conforme a los presupuestos de los años 2008 y 2009, ascendente a la cantidad de 613,13 euros, fundamentándose dicha impugnación en que la comunidad debió constituir el fondo de reserva con la aprobación del primer presupuesto ordinario, y que, al hacerlo ahora, no está legalmente habilitada para ello, por lo que el acuerdo es contrario a la Ley.

Ante los razonamientos de la sentencia de instancia de que la constitución del fondo de reserva no sólo no es contraria a la Ley, sino que es exigida legalmente, por lo que no caduca dicha obligación aunque no se haya realizado con la celeridad que prescribe la ley (...)

II.- El Fondo de Reserva se constituyó por la comunidad de propietarios demandada con el 5 % de los presupuestos de los años 2008 y 2009, haciendo cumplimiento estricto de la legalidad vigente. Por lo que resulta inadmisible la pretensión de que se declare la nulidad del acuerdo de la comunidad de propietarios de constitución del fondo de reserva».

A TENER EN CUENTA. Las sentencias mencionadas hacen referencia al 5 % del fondo de reserva por ser asuntos anteriores a la reforma llevada a cabo por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo por la que se incrementó el mínimo legal del fondo de reserva y se estableció en el 10 % del presupuesto ordinario de la comunidad.

La ley establece que el primer año el fondo de reserva estará dotado con una cantidad no inferior al 2,5 % del presupuesto ordinario de la comunidad. Será en el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual posterior a aquel en que se constituya cuando la dotación del mismo debe alcanzar el mínimo legal que establece el art 9 de la LPH, esto es, el 10 % del presupuesto ordinario. Cada propietario contribuye a la dotación en función de su respectiva cuota de participación.

La disposición adicional única no solo se encarga de regular la constitución del fondo de reserva, sino que también establece los mecanismos para que la dotación nunca sea inferior al mínimo legal establecido. Para ello señala que:

• Las cantidades del fondo de reserva de las que se haga uso durante el ejercicio presupuestario para atender a los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el art. 10 de la LPH se computarán como parte integrante del mismo a los efectos del cálculo de su cuantía mínima.
• Al inicio del ejercicio presupuestario siguiente se efectuarán las aportaciones que sean necesarias para cubrir las cantidades de las que se haya dispuesto. Al igual que en la constitución del fondo de reserva cada propietario contribuirá según su cuota de participación.

Para los supuestos en que un propietario no aporte la cuantía que le corresponde al fondo de reserva, la LPH faculta a la junta de propietarios para utilizar los medios que recoge el art. 21 de la LPH para hacer frente a los impagos de gastos comunes. Los instrumentos con los que la Ley de Propiedad Horizontal dota a la junta de propietarios para los supuestos de impago son:

• Medidas disuasorias frente a la morosidad mientras el propietario se encuentre en esa situación. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago y este no se realice.
• La comunidad podrá acudir al juicio monitorio para la reclamación de las cantidades que le sean debidas, así lo establece el art. 21.2 de la LPH que establece «La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal (...)».

Fondo de reserva en complejos inmobiliarios privados

Los complejos inmobiliarios privados se encuentran regulados en el art. 24 de la LPH, que se introdujo por medio de la reforma llevada a cabo por la Ley 8/1999, de 6 de abril. En este precepto se contempla que los complejos inmobiliarios pueden constituirse en una sola comunidad o como una agrupación de comunidades. 

En cuanto a la agrupación de comunidades, el art. 24.3 de la LPH establece:

«3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades».

Este apartado recoge una serie de especialidades en cuanto a la regulación de las comunidades de propietarios entre las que se encuentra que, en el caso de complejos inmobiliarios privados que se constituyen como una agrupación de comunidades, no es obligatorio constituir un fondo de reserva, salvo que se acuerde lo contrario por la junta de propietarios.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 489/2021, de 6 de julio, ECLI:ES:TS:2021:2705

«Conforme al apartado 2 del art. 24LPH, estos complejos inmobiliarios privados pueden constituirse como una sola comunidad de propietarios, o bien como una "agrupación de comunidades de propietarios". En concreto, respecto de este segundo supuesto, la letra b) de aquel precepto dispone:

"b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad".

A esta segunda modalidad responde la caracterización de la "Macrocomunidad DIRECCION000". Para esta modalidad de complejo inmobiliario el apartado 3 del mismo art. 24 prevé la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal si bien sujeta a una serie de especialidades: su composición por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, la exigencia de la obtención de las mayorías cualificadas exigidas en cada caso en cada una de las juntas de propietarios que integran la agrupación, la exención de la aplicación del art. 9 LPH sobre el fondo de reserva, y la limitación de la competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente a "los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes". No se excluye, sin embargo, el régimen común de contribución a los gastos generales, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o lo especialmente establecido. Esos gastos son los necesarios para "el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización" (del art. 9.1,e) LPH)».

Esta especialidad solo se refiere a los complejos inmobiliarios previstos en el art 24.2.b) de la LPH, por lo que, en el caso de que se constituya como una comunidad de propietarios única, quedarán sometidos al régimen de las demás comunidades de propietarios y, por tanto, deben constituir el fondo de reserva conforme a la regulación del art. 9 de la LPH y la disposición adicional única.