Regulación de los arrendamientos urbanos en la LAU

Evolución legislativa de los arrendamientos urbanos

• El Real Decreto de 21 de junio de 1920

El antecedente normativo más antiguo de la ley que nos ocupa trataba de proteger a los sectores menos favorecidos a través de la prórroga obligatoria, el no incremento de la renta y la subrogación post mortem de los arrendamientos de fincas urbanas.

• >La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

La Ley de 31 de diciembre de 1946 evolucionó hasta llegar al Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre,más cconcida como LAU 1964, que enseguida fue retocada y complementada, al no responder adecuadamente a los problemas que las circunstancias sociales y económicas exigían, siendo sus elementos principales:

1. Prórroga forzosa.
2. Subrogación mortis causa.
3. Cesión inter vivos.
4. Enervación de la acción de desahucio.
5. Incremento de las rentas no proporcional al aumento de los gastos del propietario.
6. Jurisprudencia tendente a beneficiar a los arrendatarios.

•  Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril o <m>Ley o Decreto Boyer

ify">Ya proclamada la Cnstitución Española de 1978 que recogía la protección a la propiedad privada y con voces cada vez más contrarias al mantenimiento de la prórroga forzosa, se dictó la referida norma que la suprimió para los contratos celebrados a partir de su entrada en vigor. Aun así, sentencias como la del Tribunal Constitucional n.º 89/1994, de 17 de marzo, ECLI:ES:TC:1994:89, todavía declararon que no era inconstitucional de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento.

• style="text-align:justify">Ley 29/1994, de 24 de oviembre, de Arrendamientos Urbanos

:jutify">Como las medidas sobre la LAU 1964 no surtieron el eefecto deseado, se dictó la igente Ley de Arrendamientos Urbanos, aplicable desde el 1 de enero de 1995, que terminó definitivamente con el modelo de contratos de arrendamiento indefinidos estableciendo una prórroga forzosa limitada a 5 años y una prórroga legal tácita de 3 años.

stye="text-align:justify">No obstante, la LAU de 1994 ha sufrido cuatro importantes reformas:

1. Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente a partir del 6 de junio de 2013, que introdujo las siguientes medidas:

• Reducción de la prórroga obligatoria a 3 años y la prórroga tácita a un año.
• Posibilidad de que el arrendatario desistiese una vez transcurridos 6 meses de contrato, con un preaviso de 30 días, con la opción de pactar una indemnización limitada legalmente.
• Más protagonismo de la voluntad de las partes al contratar, posibilidad de someter las controversias a mediación o arbitraje y ausencia de efectos frente a terceros de los arrendamientos urbanos no inscritos ni siquiera por el plazo de duración mínimo.

2.  El RReal Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre,igente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 24 de enero de 2019 (no convalidado), ambos inclusive, que estableció:

• Prórroga obligatoria de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), prórroga tácita de 3 años.
• Garantías complementarias a la fianza arrendaticia máximas de 2 meses de renta.
• Por lo que los contratos firmados durante ese exiguo periodo se regulan conforme a lo establecido por el Real Decreto-ley 21/2018, y los celebrados con posterioridad a esa fecha y hasta la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019 (esto es, del 25-1-2019 al 5-3-2019, ambos inclusive) están sujetos a la regulación establecida en el apartado anterior de la Ley 4/2013.

3. El Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, vigente a partir del 6 de marzo de 2019, que retoma básicamente las medidas establecidas por el Real Decreto-ley 21/2018 y añade otras:

• Prórroga obligatoria de 5 años (7 años si el arrendador es persona jurídica), prórroga tácita de 3 años.
• Garantías complementarias a la fianza arrendaticia máximas de 2 meses de renta.
• Aumento del plazo de preaviso para que no opere la prórroga legal tácita (4 meses el arrendador, 2 meses el inquilino).
• Protección legal del contrato frente a terceros por el plazo de la duración mínima de los 5 o 7 años, sesegún la condición del aendador.

4. La Ley 12/2023, de 24 dede yo, por el derecho a la vivienda, que modifica los artículos 10, 17 y 20 de la LAU y añade la DA 11.ª y la DT 7.ª y supone:

• Posibilidad de acudir a dos prórrogas extraordinarias en casos de situación de vulnerabilidad social y económica (plazo máximo de un año) o de zonas de mercado residencial tensionado (plazos anuales con un máximo de 3 años).
• El pago de la renta habrá de hacerse a través de medios electrónicos, manteniéndose solo de forma excepcional el pago en metálico en la vivienda arrendada.
• Establecimiento de reglas específicas para la fijación de la renta en zonas de mercado residencial tensionado según se trate de gran tenedor o no.
• Atribución al arrendador en todo caso de los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de arrendamiento de vivienda.
• En cuanto a la actualización de la renta, fijación del índice de referencia antes delel 31/12/2024 por el Instito Nacional de Estadística. En este sentido, tener en cuenta la modificación que la citada LeLey 12/2023, de 24 de mayo,troduce en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, en cuanto a la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda que supone topes al alquiler del 2 % o del 3 %, según la fecha del contrato como se verá en el tema correspondiente.