Regulación navarra del derecho real de superficie, sobreedificación y subedificación y plantación en suelo ajeno

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 06/10/2016

La regulación del derecho real de superficie y otros derechos similares se encuentra recogidospor el Derecho Civil Foral de Navarra por los Art. 427-444 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, donde se recoge el concepto de derecho real de superficie, señalando que este confiere la facultad de construir en suelo ajeno y de mantener separada la propiedad de lo construido. Este derecho puede referirse también a edificación subterránea. 

El principio general que se promulga en el Art. 427 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo es el hecho de presumir que lo unido inseparablemente al suelo accede a la propiedad de éste. No obstante, puede existir un derecho real sobre lo edificado o plantado en suelo ajeno, como derechos de superficie, de sobreedificación o subedificación, de propiedad horizontal y de plantación. Respecto al régimen de propiedad horizontal, se estará a lo dispuesto en el Código Civil y Leyes que lo desarrollan, no obstante, para los demás derechos mencionados, se observará lo dispuesto en la ;Ley 1/1973 de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra. En cuanto a las reglas por las que se regirán todos los derechos anteriormente mencionados, se estará a lo dispuesto en el 428 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo.

En el supuesto de que se reunieran en un mismo titular la propiedad del suelo y uno de estos derechos especiales sobre el mismo, los derechos reales que afecten a uno y otros continuarán gravándolos separadamente (Art. 429 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

A través del derecho real de superficie, se confiere la facultad de construir en suelo ajeno y de mantener separada la propiedad de lo construido. Este derecho puede referirse también a edificación subterránea. La extensión del derecho que se le otorga al superficiario alcanza aquella parte del subsuelo que normalmente se precisa para el aprovechamiento de la superficie a los efectos de cimientos, desagües, ventilación y demás necesidades propias del edificio según su naturaleza (Art. 430 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

En cuanto a las cargas que corresponden al superficiario, salvo pacto en contrario, y desde que se inicie la construcción, deberá pagar todos los impuestos, contribuciones y cargas por razón del inmueble. En caso de pluralidad de construcciones, cada titular pagará, íntegra y exclusivamente, las que correspondan a la suya (Art. 431 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo).

Por su parte, precisa el Art. 432 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo que el régimen de propiedad horizontal de un edificio construido por el superficiario no se extiende al suelo. Igualmente, el Art. 433 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo dispone que en caso de que la edificación pereciere, no se extinguirá el derecho de superficie y el superficiario podrá proceder a la reconstrucción.

Finalmente, el Art. 434 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo matiza que cuando la superficie se hubiere establecido por tiempo determinado o bajo condición resolutoria, al vencimiento de éstos lo edificado revertirá a la propiedad, sin compensación o con ella, según se haya pactado.

En lo que respecta a los derechos reales de sobreedificación y subedificación, a través de los mismos, se concede a su titular la facultad de construir una o más plantas sobre un edificio o por debajo de éste, respectivamente, en un edificio ya existente o que se construyere con posterioridad. Para su ejercicio se requiere siempre, además de la correspondiente aprobación administrativa, la determinación de los derechos sobre los elementos comunes del inmueble, en relación con la naturaleza de la obra, la seguridad del edificio y las limitaciones legales. En todo caso, los propietarios, arrendatarios u otros usuarios del edificio deberán ser indemnizados de los daños y perjuicios que ocasione el ejercicio de estos derechos (Art. 435 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo). 

El Art. 436 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo indica que cuando el edificio se halle en régimen de copropiedad o de propiedad horizontal, la facultad de sobreedificar o subedificar pertenecerá a los condueños en proporción a sus respectivas cuotas en la propiedad o en los elementos comunes. En ambos casos, la concesión de estos derechos requerirá el consentimiento de todos los partícipes.

En este caso, tal y como señala el Art. 437 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo se faculta al titular para construir el número de plantas que el título hubiere fijado. En defecto de determinación, se entenderá autorizado para construir cuantas fueren posibles, sin más limitaciones que las administrativas y las que imponga la seguridad del inmueble. En este sentido, conviene precisar que dichas limitaciones que impidan al titular del derecho su ejercicio total o parcial, salvo pacto en contrario, no extinguirán este derecho ni darán lugar a responsabilidad por parte del concedente (Art. 438 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo). No obstante, y salvo pacto en contrario, quedarán extinguidos estos derechos una vez terminada la construcción realizada en ejercicio de los mismos.

El régimen al que se someterán las construcciones realizadas en ejercicio de estos derechos es el de propiedad horizontal, junto con el resto del edificio. Sin embargo, cuando las cuotas sobre los elementos comunes no se hubieren establecido en el título, ni se hubiese fijado el procedimiento para determinarlas, se requerirá el consentimiento de todos los propietarios del inmueble. Asimismo, respecto a las construcciones subterráneas, podrá convenirse que sean accesorias de otras preexistentes, sin modificar las cuotas ya establecidas en los elementos comunes (Art. 439 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo). 

El Art. 440 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo posibilita al titular, salvo pacto en contrario, a otorgar por sí solo la escritura pública de declaración de obra nueva y de rectificación de la descripción del edificio.

Por otro lado, ante el perecimiento de la edificación, señala el Art. 441 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo que no se extinguirán estos derechos, y sus titulares conservarán respecto al edificio construido el mismo derecho que anteriormente tenían.

Igualmente, el Art. 442 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo señala que si a consecuencia de la ordenación o urbanización del suelo se subrogase en lugar del inmueble una parcela con otro volumen de edificabilidad, el titular de los derechos de sobreedificación o subedificación tendrá en el nuevo volumen una parte proporcional al derecho que antes tenía.

Finalmente, el derecho real de plantación en suelo ajeno, supone que pertenezca al concesionario la propiedad de la plantación separadamente del dominio del suelo (Art. 443 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo). En este sentido, conviene precisar en base a lo contenido en el Art. 444 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, que cuando este derecho se constituya por tiempo indefinido, no se aplicará lo dispuesto en los números ocho y nueve del 428 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo, sino que será redimible y tendrá lugar el derecho de retracto, conforme a lo establecido para las «corralizas» en los 382,Art. 383 ,Ley 1/1973, de 1 de marzo.

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