Regulación navarra del derecho real de superficie, sobreedificación y subedificación y plantación en suelo ajeno

Amén de la posibilidad de los derechos de superficie, sobreedificación-subedificación, propiedad horizontal o plantación, se entiende que las edificaciones realizadas de buena fe sobre suelo ajeno (total o parcialmente)permite la adquisición al titular de éste del suelo, siempre que:

• lo edificado tenga un valor superior al del suelo
• constituya con él una unidad indivisible
• previa indemnización por
  • su valor
  • por los daños y perjuicios que, en su caso, se hubieran ocasionado.

Elementos comunes de estos derechos:

• Constitución
  • inter vivos o mortis causa
  • oneroso o lucrativo
  • por constitución directa mediante enajenación o concesión, mediante reserva o retención en un acto de transmisión de la propiedad.
• Tiempo determinado o indefinido (el cual se presume)
• Inscribibles en el Registro de la propiedad
• Transmisibles inter vivos o mortis causa
• Hipotecables
• Pueden ser objeto de usufructo y otros derechos similares, pero no pueden gravarse con servidumbres sin consentimiento del propietario
• Pueden constituirse servidumbres por el titular
• No redimibles contra la voluntad del titular, salvo pacto en contrario
• Inexistencia del derecho de tanteo y retracto

En caso de reunirse en el mismo titular uno de estos derechos con el de la propiedad del suelo, los derechos que les afecten los seguirán gravando separadamente.

Derecho de superficie

Se confiere la facultad de construir en suelo ajeno y de mantener separada la propiedad de lo construido.

No se extinguirá para el caso de que la edificación pereciese, pudiendo proceder a la reconstrucción.

Este derecho puede referirse también a edificación subterránea, procediendo en extensión a aquella parte del subsuelo para el aprovechamiento a efectos de :

• cimientos
• desagües
• ventilación
• demás necesidades según su naturaleza

Cargas

Corresponden al superficiario, salvo pacto en contrario, desde que se inicie la construcción

• impuestos
• contribuciones
• cargas
  (por razón del inmueble.)

En caso de pluralidad de construcciones, cada titular pagará, íntegra y exclusivamente, las que correspondan a la suya 

Uso y disfrute del inmueble edificado

El superficiario establecerá las normas por las que se regirá el uso y disfrute del inmueble edificado y de cada uno de los espacios suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, las que no podrán afectar al suelo

Reversión

Cuando la superficie se hubiere establecido por tiempo determinado o bajo condición resolutoria, al vencimiento de éstos lo edificado revertirá a la propiedad, sin compensación o con ella según se haya pactado.

Derecho de sobreedificación y subedificación

Conceden al titular la facultad de construir una o más plantas sobre un edificio o por debajo de éste, respectivamente, en un edificio ya existente o que se construyere con posterioridad. 

Será necesario:

1. la correspondiente aprobación administrativa,
2. la determinación de los derechos sobre los elementos comunes del inmueble, en relación con la naturaleza de la obra, la seguridad del edificio y las limitaciones legales.
3. Proceder a la indemnización, por los daños y perjuicios que ocasione el ejercicio de estos derechos, los propietarios, arrendatarios u otros usuarios del edificio.

Características:

• el titular puede construir el número de plantas que el título hubiere fijado. En defecto, cuantas fueren posibles, sin más limitaciones que las administrativas y las que imponga la seguridad del inmueble.
• Las limitaciones que impidan al titular del derecho su ejercicio total o parcial, salvo pacto en contrario,
  • no extinguirán este derecho
  • ni darán lugar a responsabilidad por parte del concedente 
• No obstante, y salvo pacto en contrario, quedarán extinguidos estos derechos una vez terminada la construcción realizada en ejercicio de los mismos.
• El régimen al que se someterán las construcciones realizadas en ejercicio de estos derechos es el de propiedad horizontal, junto con el resto del edificio.
  • Cuando las cuotas sobre los elementos comunes no se hubieren establecido en el título, ni se hubiese fijado el procedimiento para determinarlas, se requerirá el consentimiento de todos los propietarios del inmueble.
  • Respecto a las construcciones subterráneas, podrá convenirse que sean accesorias de otras preexistentes, sin modificar las cuotas ya establecidas en los elementos comunes 
• Salvo pacto en contrario, podrá el titular otorgar por sí solo la escritura pública de declaración de obra nueva y de rectificación de la descripción del edificio.

Otras consideraciones:

• perecimiento de la edificación: no se extinguirán estos derechos, y sus titulares conservarán respecto al edificio construido el mismo derecho que anteriormente tenían.
• ordenación o urbanización del suelo con subrogación por una parcela con otro volumen de edificabilidad:  el titular de los derechos de sobreedificación o subedificación tendrá en el nuevo volumen una parte proporcional al derecho que antes tenía.

Régimen de copropiedad o propiedad horizontal:

Existiendo estos regímenes, la facultad de sobreedificar o subedificar pertenecerá a los condueños en proporción a sus respectivas cuotas en la propiedad o en los elementos comunes.

En ambos casos, la concesión de estos derechos requerirá el consentimiento de todos los partícipes, que deberán expresar las reglas que deban aplicarse en la determinación de la cuotas de propiedad o en elementos comunes que correspondan a los elementos privativos situados en las plantas nuevas y las que correspondan a los situados en las plantas preexistentes.

Derecho real de plantación en suelo ajeno

Supone que pertenezca al concesionario la propiedad de la plantación separadamente del dominio del suelo

Cuando este derecho se constituya por tiempo indefinido, será redimible y tendrá lugar el derecho de retracto, conforme a lo establecido para las «corralizas» en las leyes 382 y 383