Desahucio por impago de rentas o cantidades debidas al arrendador

El juicio verbal de desahucio por falta de pago

El juicio verbal de desahucio por falta de pago de rentas u otras cantidades debidas por el arrendamiento es otro de los procesos de recobro de la posesión contemplados en nuestro ordenamiento jurídico, por el cual en caso de que el arrendatario incumpla su obligación de pago de la renta pactada, el arrendador está facultado para interponer demanda solicitando el desahucio y la recuperación de la vivienda, así como el abono de las rentas impugnadas u otras cantidades debidas por el arrendatario, cuando se acumulare esta acción de reclamación dineraria.

Ámbito de aplicación

Reiterando lo expuesto, el art. 250.1.1.º de la LEC establece que «se sustanciarán por los cauces del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que tengan como fundamento el impago de la renta o de otras cantidades debidas por el arrendatario, así como las que, igualmente con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas, pretendan la recuperación de una finca por su legítimo poseedor».

La finalidad de este proceso es doble, por un lado, nos encontramos ante el ejercicio de la facultad del arrendador a resolver el contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la obligación principal de todo arrendatario, que es el pago de la renta, y por otro recuperar la plena posesión de la vivienda cedida en arrendamiento.

Normativa aplicable

Además del citado art. 250.1.1.º de la LEC, que determina el cauce por el que se sustancia el proceso de desahucio por falta de pago, es importante señalar qué precepto legal fundamenta esta acción judicial.

En el caso de contratos de arrendamiento de vivienda, se encuentra en el artículo 27 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos —en adelante LAU—, que establece que:

«1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario».

El artículo 35 de la LAU, que se refiere a contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, nos remite nuevamente a este artículo 27 de la LAU.

Encontramos de igual modo fundamento para el ejercicio de esta acción judicial de desahucio en el CC para aquellos contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles no sujetos a la LAU (ej. solar sin edificar), salvo que se rijan por otra ley especial, cuando establece en su artículo 1569.2 CC:

«El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:

2.ª Falta de pago en el precio convenido».

Naturaleza jurídica

El juicio verbal de desahucio por falta de pago es un proceso sumario, tal y como se desprende de lo dispuesto en la LEC.

En primer lugar, el artículo 440.3, primer párrafo, LEC establece:

«1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación».

Así como el artículo 447.2 LEC:

«2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias».

Se restringe por el primero de estos artículos los medios de prueba y las alegaciones de la parte demandada, en tanto que no podrá oponer cualesquiera excepciones o defensas que tenga por conveniente, ni en lo que atañe a los medios de prueba de que intente valerse para acreditar la veracidad de sus alegaciones, y se establece en el siguiente precepto legal la ausencia de cosa juzgada de la sentencia que pone fin al proceso.

El carácter plenario o sumario de un determinado proceso influye sobre los efectos que surten de la sentencia de fondo por la que se pone término al mismo.

En su virtud, de ser sumario el proceso, la sentencia de fondo zanjará o resolverá únicamente la parte del conflicto que haya podido ser sometida a la cognición judicial, dejando el resto de los eventuales extremos litigiosos imprejuzgados. Por ello, únicamente podrán sustanciarse y discutirse mediante este proceso el impago de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario, quedando al margen otras cuestiones que tengan la categoría de complejas, y que deban sustanciarse mediante el correspondiente juicio ordinario.

Pese a que nos encontramos ante un proceso de desahucio sustanciado por los cauces del juicio verbal, lo cierto es que el desahucio por falta de pago ha adoptado la técnica del juicio monitorio (arts. 812-818 LEC). Este rasgo lo aporta el art. 440.3 de la LEC, introducido tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, en el que aparece configurado el proceso en los siguientes términos, y cuya redacción legal vigente es:

«3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y el día y la hora exactos para la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en el día y la hora fijadas.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada».

Con motivo de la introducción de este precepto legal se sustanció mediante la técnica monitoria el especial juicio de desahucio por falta de pago de rentas u otras cantidades debidas, pudiendo ser acumulada en su caso la reclamación de pago de estas cantidades. Por lo tanto, a diferencia del proceso monitorio, en el que únicamente se pueden reclamar el pago de deudas dinerarias, en este proceso es posible solicitar además el desalojo del inmueble.

Mantiene este proceso la forma del juicio verbal, cuyo aspecto monitorio se basa en la necesidad de requerimiento de pago y, en su caso, la oposición. En el caso que no se oponga la parte requerida, se pondrá fin al proceso mediante decreto sin más trámites, y en el caso de que sí exista oposición, se celebrará vista oral. Se trata de un proceso que lo que busca es la agilidad y rapidez en la obtención de una respuesta judicial que dirima la controversia.

Impago de rentas

Impago de rentas o de otras cantidades debidas por el arrendatario

Ni el artículo 250 LEC ni la LAU establecen qué debe entenderse por «otras cantidades debidas» distintas a las rentas que justifican la resolución del contrato de arrendamiento.

No obstante, y por lo que respecta a los contratos de arrendamiento de finca urbana celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 94, sí que el art. 114.1.ª de la LAU 64 limitaba la reclamación a las rentas y a las cantidades asimiladas a renta. Así pues, dicho precepto procesal permite ejercitar la acción de desahucio por cualquier cantidad que adeude el arrendatario, derivada del contrato de arrendamiento, independientemente de cuál sea su importe o el concepto en el que se adeude, por ejemplo, gastos generales del inmueble, IBI.

En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo n.º 447/2009, de 15 de junio, ECLI:ES:TS:2009:3621 dispone:

«Declarar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».

CUESTIÓN

¿El impago de la tasa de basuras por parte del arrendatario puede ser causa de resolución del contrato de arrendamiento?

Sí, pues las cantidades que se pudieran reclamar en concepto de tasa de basuras son cantidades asimiladas a la renta, pues tiene esta condición todas aquellas cantidades que el legislador ha puesto a cargo del arrendatario como parte de su contraprestación, especialmente si están estrechamente ligadas al uso y disfrute de la cosa. En este sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo n.º 749/2015, de 30 de diciembre, ECLI:ES:TS:2015:6514.

En este sentido, se hace preciso diferenciar conceptos utilizados por las distintas disposiciones legales que pueden inducir a confusión. De este modo, la renta no es más que el precio cierto que paga el arrendatario por el uso de la vivienda o local. Por su parte, las cantidades complementarias, en terminología que figura en muchos contratos de arrendamiento, son aquellas no incluidas en el primer concepto, tales como gastos de la comunidad, tributos, etc. Y, por último, cantidades asimiladas, aunque también se refiere a ellas el art. 444.1 de la LEC, pero en el sentido expuesto de complementarias, son aquellas otras previstas legalmente en el TRLAU 64 para determinados supuestos, aunque solo en los contratos de arrendamiento anteriores al 1 de julio de 1964.

CUESTIÓN

¿El impago de una sola mensualidad de renta es causa de resolución del contrato?

Sí, el impago de una sola mensualidad de renta es causa suficiente para la resolución del contrato y no podrá apreciarse abuso de derecho. En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo en su sentencia n.º 673/2009, de 30 de octubre, ECLI:ES:TS:2009:7113: "Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el pago de la renta del arrendamiento de un local de negocio, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas".

Por consiguiente, debido a la falta de concreción legal acerca del impago de qué conceptos concretos puede fundamentar el ejercicio de una acción de desahucio por falta de pago, es esencial acudir a la casuística de los tribunales.

En cuanto a las rentas se recoge de manera expresa el impago de rentas como fundamento de la acción de desahucio.

Otro caso más dudoso es el de que las rentas hayan sido actualizadas por el arrendador conforme al artículo 18 LAU, y el arrendatario se haya opuesto a dicha actualización.

En los casos en los que exista un procedimiento judicial cuestionando el importe de la referida actualización de renta, no podrá prosperar el desahucio, en este sentido es clara la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13.ª, n.º 781/2005, de 13 de diciembre, ECLI:ES:APB:2005:11960.

Y aun cuando no exista en el momento de interponer la demanda de desahucio contienda judicial sobre la actualización de renta, la mera oposición del demandado en plazo a dicha actualización será suficiente para frustrar el juicio de desahucio, ya que los tribunales consideran que existe en estos casos "una cuestión compleja" que debe dilucidarse en un proceso plenario, en este sentido se pronuncia la sentencia del Tribunal Supremo n.º 848/2010, de 27 de diciembre, ECLI:ES:TS:2010:7708, con el tenor literal siguiente:

«[...] el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2.ª LAU 1994, equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4.ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2.ª LAU 1994.

C) La aplicación de esta doctrina al caso examinado exige la desestimación del recurso. Tal y como declara probado la Audiencia Provincial, el arrendador requirió fehacientemente al arrendatario, mediante burofax de 29 de mayo de 2003, que le facilitase su declaración de la renta, correspondiente al año 2001, y de las personas que con él convivían en la vivienda arrendada, a fin de poder concretar el importe exacto de la renta, conforme a las normas que para su actualización recoge la DT 2.ª LAU 1994, sin que el arrendatario contestara en modo alguno. En fecha 27 de septiembre de 2003, nuevamente a través de burofax, se le comunicó que se procedía a la actualización de la renta, indicándole el importe de la renta actualizada, el procedimiento que se había utilizado, acompañando copia del Índice General Nacional del Sistema de Precios al Consumo. Tampoco en este caso contestó ni se opuso dentro del plazo de los treinta días siguientes. No realizó alegaciones ni aportó documentación alguna que permitieran conocer, en su caso, a la parte arrendadora que el cálculo de la actualización era incorrecto. Tampoco inició procedimiento de revisión de renta y devolución de lo indebido dentro del plazo de tres meses del artículo 106 LAU 1964, sino que sólo cuando se inicia el procedimiento de desahucio por falta de pago de parte de la renta pretende acreditar, no sólo que se opone a la actualización, sino que esta no era posible conforme a lo previsto en el apartado 7, DT 2.ª 10 LAU 1994. La solución ofrecida por la Audiencia Provincial, se acomoda a la jurisprudencia de esta Sala. El silencio manifestado por el recurrente supone una aceptación tácita del inicio del proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el arrendador a través del requerimiento fehaciente de 27 de septiembre de 2003, motivo por el cual, al no haber abonado el importe íntegro de renta desde octubre de 2003, la demanda de desahucio estaba destinada al éxito».

Con respecto al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), cabe citar la sentencia del Tribunal Supremo n.º 731/2011, de 10 de octubre, ECLI:ES:TS:2011:6842, sobre una demanda de desahucio frente a una inquilina que había dejado de pagar el referido impuesto. En la sentencia el alto tribunal realiza un estudio de la doctrina jurisprudencial acerca del impago por parte del arrendatario, con el tenor literal siguiente:

«Doctrina jurisprudencial sobre el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles.

A) La sentencia recurrida —que expresamente declara que acoge los razonamientos de la sentencia de primera instancia por considerarlos acertados y pertinentes— ha desestimado las acciones de resolución del contrato de arrendamiento por falta de pago del IBI y de reclamación del importe del IBI, por entender que, aunque es exigible el IBI al arrendatario en los contratos de arrendamiento de local anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994, la entidad arrendataria no debe el importe del IBI a que se refiere la demanda —correspondiente a los años 2000 a 2004— dado que antes del año 2004 los arrendadores no habían comunicado a la entidad arrendataria su decisión de repercutir el IBI, dando así lugar al nacimiento de la obligación del pago del IBI junto a la del pago de la renta, y que no tiene eficacia para que prosperen dichas acciones el requerimiento efectuado por los arrendadores en el año 2006, dado que no puede darse a este requerimiento efectos retroactivos.

En consecuencia, la cuestión jurídica que plantea el recurso es si, en un contrato de arrendamiento de local celebrado con anterioridad a la entrada en vigor de la LAU 1994, el arrendador tiene derecho a reclamar el IBI, como cantidad asimilada a la renta —de manera que su impago da derecho al arrendador a resolver el contrato y a reclamar el importe del IBI— sin necesidad de que el arrendador hubiera comunicado previamente al arrendatario su voluntad de repercutir el IBI.

B) La STS del Pleno, 12 de enero de 2007, RC n.º 2458/2002 declaró como doctrina jurisprudencial "que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964". Esta posición doctrinal ha sido reiterada en relación con arrendamientos para uso distinto del de vivienda en las SSTS de 24 de septiembre de 2008, RC n.º 768/2004, 3 de octubre de 2008, RC n.º 2011/2004 y 10 de marzo de 2010, RC n.º 833/2005).

En la STS de 15 de junio de 2009, RC n.º 2320/2004 se seguía la línea iniciada por la STS del Pleno, citada por la parte recurrente, en relación con el IBI, con los siguientes argumentos:

1. Las "cantidades asimiladas a la renta" a las que se refiere la causa 1.ª del artículo 114 LAU 1964 como causa de resolución por su impago, está aludiendo a aquellas cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, con una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable. Si bajo la vigencia de la LAU 1964 eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la nueva Ley lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI ha de merecer igual consideración, de forma que su impago —en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta— faculta al arrendador para instar la resolución del contrato.

2. La interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 CC) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114.1.ª LAU 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario de aquellas cantidades a las que venga obligado legalmente, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva LAU 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la LAU 1964, opere la resolución para los primeros —en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección— y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones.

C) Esta doctrina quiere decir que la integración del importe del IBI en el concepto de cantidades asimiladas a la renta —a las que se refiere el artículo 114.1 LAU 1964—, producida con la entrada en vigor de la LAU 1994, implica que no es exigible para que nazca la obligación del arrendatario que el arrendador efectúe una manifestación de voluntad de repercutir el IBI al arrendatario, pues existe la obligación del arrendatario en la medida en que la Ley impone pago de las cantidades asimiladas a la renta. Basta con que el arrendador reclame el IBI al arrendatario, quien tendrá la obligación de asumir su pago salvo que haya operado la prescripción y esta sea alegada.

Este criterio —aunque no enunciado expresamente— ha sido seguido en anteriores sentencias de esta Sala, que se dictaron en casos similares al planteado en el recurso:

- La STS de 15 de junio de 2010, RC n.º 845/2007, fue dictada en un supuesto en el que la arrendataria opuso que no le había sido nunca notificada expresamente la reclamación del impuesto de bienes inmuebles que se le exigía, y en el que se reclamaba el IBI correspondiente a los años 1997 a 2005.

- La STS de 24 de septiembre de 2008, RC n.º 768/2004, fue dictada en supuesto en el que la sentencia de apelación había revocado la sentencia de primera instancia, que había desestimado la demanda considerando que, si bien el IBI era exigible, el arrendador no podía exigirlo con carácter retroactivo conforme al artículo 101 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

- La STS de 30 de abril de 2010, RC n.º 1212/2007, fue dictada en un supuesto en el que el arrendador requirió al arrendatario el pago del IBI correspondiente a los años 1995 a 2003 mediante un burofax enviado en el año 2004, y en el que se planteó en las instancias el efecto no retroactivo del requerimiento del arrendador».