Desahucio por impago de rentas o cantidades debidas al arrendador

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/04/2020

El desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas es otro de los procesos contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los arrendadores afectados puedan solicitar la recuperación de la vivienda y el abono de las cuotas pendientes.

NOVEDADES

El BOE del 1 de abril de 2020 publica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El  real decreto-ley establece, entre otras medidas, la suspensión de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional y la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Se suspenden los procedimientos de desahucios derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda, a causa de los efectos derivados del COVID-19 por los que la persona arrendataria se encuentre en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, por un plazo máximo de 6 meses desde la entrada en vigor de este RD-ley en el BOE, esto es, desde el 2 de abril hasta el 2 de octubre de 2020. 

El procedimiento a seguir viene previsto en el artículo 1 del  Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

 

El artículo 250.1 1º de la LEC señala que se sustanciarán por los cauces del juicio verbal, independientemente de su cuantía:

“Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca”.

Nos encontramos ante un procedimiento sumario, ya que el artículo 444.1 de la LEC que dispone:

“1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.

Así como el art. 447.2 de la LEC:

"2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias".

¿Qué cantidades se pueden reclamar a través de este procedimiento?

Acudiendo a la jurisprudencia, podemos hacer mención de las siguientes cantidades por las que podremos interponer una demanda de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas.

→ Rentas

Respecto a las rentas, no cabe duda de que pueden reclamarse a través de este procedimiento, pero es importante hacer mención a la reclamación de rentas impagadas que han sido actualizadas por el arrendador conforme al artículo 18 de la LAU, y el arrendatario se haya opuesto a dicha actualización.

En aquellos casos en que exista un procedimiento judicial cuestionando el importe de dicha actualización de renta, no podrá prosperar el desahucio (SAP Barcelona, Sec. 13ª, de 13 de diciembre de 2005).

Y, aun cuando no exista en el momento de interponer la demanda de desahucio contienda judicial sobre la actualización de renta, la mera oposición del demandado en plazo a dicha actualización será suficiente para frustrar el juicio de desahucio, ya que los tribunales consideran que existe en estos casos “una cuestión compleja” que debe dilucidarse en un proceso plenario (STS, Sala Primera, de lo Civil, 848/2010, de 27 de diciembre; SAP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 248/2012, de 27 de julio; SAP Toledo, Sec. 1.ª, 10/2010, de 14 de enero; y SAP Cantabria, Sec. 3.ª, 126/2005, de 15 de abril):

"... el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994, equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada DT 2ª LAU 1994.
C) La aplicación de esta doctrina al caso examinado exige la desestimación del recurso. Tal y como declara probado la Audiencia Provincial, el arrendador requirió fehacientemente al arrendatario, mediante burofax de 29 de mayo de 2003, que le facilitase su declaración de la renta, correspondiente al año 2001, y de las personas que con él convivían en la vivienda arrendada, a fin de poder concretar el importe exacto de la renta, conforme a las normas que para su actualización recoge la DT 2ª LAU 1994, sin que el arrendatario contestara en modo alguno. En fecha 27 de septiembre de 2003, nuevamente a través de burofax, se le comunicó que se procedía a la actualización de la renta, indicándole el importe de la renta actualizada, el procedimiento que se había utilizado, acompañando copia del Índice General Nacional del Sistema de Precios al Consumo. Tampoco en este caso contestó ni se opuso dentro del plazo de los treinta días siguientes. No realizó alegaciones ni aportó documentación alguna que permitieran conocer, en su caso, a la parte arrendadora que el cálculo de la actualización era incorrecto. Tampoco inició procedimiento de revisión de renta y devolución de lo indebido dentro del plazo de tres meses del artículo 106 LAU 1964, sino que sólo cuando se inicia el procedimiento de desahucio por falta de pago de parte de la renta pretende acreditar, no sólo que se opone a la actualización, sino que esta no era posible conforme a lo previsto en el apartado 7, DT 2ª. 10 LAU 1994. La solución ofrecida por la Audiencia Provincial, se acomoda a la jurisprudencia de esta Sala. El silencio manifestado por el recurrente supone una aceptación tácita del inicio del proceso de actualización de la renta cuyo importe mensual quedó fijado por el arrendador a través del requerimiento fehaciente de 27 de septiembre de 2003, motivo por el cual, al no haber abonado el importe íntegro de renta desde octubre de 2003, la demanda de desahucio estaba destinada al éxito. ..." (STS, Sala Primera, de lo Civil, 848/2010, de 27 de diciembre)


"... lo que sí puede fundar esta inadecuación de procedimiento es la evidencia de que la renta que se debe abonar no está clara. No se trata de una mera alegación defensiva del demandado construida para el presente procedimiento, sino que por el actor se conocía antes de la litis, como se ha demostrado por la documental aportada y que no se ha impugnado, que el inquilino había dejado de pagar por que consideraba que se le estaban pasando una serie de cantidades que no se correspondían con lo que se contenía en el contrato. Y ello se le había puesto de relieve en la carta que presenta con la demanda y por el escrito de sus abogados que se aporta con la contestación. El citado arrendatario no se limita a no pagar, sino que intenta abonar lo que considera justo, mediante giros o consignaciones, por lo que no es cierto que por la vía de hecho deje sin más de pagar. No es este el lugar ni el proceso adecuado para determinar si es o no correcta la actuación del inquilino al mantener dicha reducción de lo pedido por el arrendador, el tribunal en estos procesos debe solo cuidar de que la alegación no sea artificiosa o claramente retardataria, pero como se ha dicho en el presente caso la parte actora conocía antes de iniciar la litis que existía una discordia entre ellas respecto de la cantidad que se debía abonar, y en vez de acudir al proceso adecuado para fijar la renta, ahora el declarativo ordinario, interpone una demanda de desahucio.” (SAP Cantabria, Sec. 3.ª, 126/2005, de 15 de abril).

 

Cantidades asimiladas a la renta

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Respecto al impago del IBI destacamos la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo Nº 1393/2007, Rec 2458/2002, de 12 de enero de 2007, que estableció como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

“(…) la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964 , opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones”.

“(…) se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 “.

ESQUEMA PROCEDIMIENTO DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE RENTAS O CANTIDADES DEBIDAS


 

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Impago de rentas
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Desahucio por falta de pago
Actualización de la renta
Arrendamiento de vivienda
Burofax
Vivienda habitual
Usufructuario
Juicio sumario
Fincas Rústicas
Aparcería
Tutela sumaria de la posesión
Arrendamientos urbanos
Tutela
Bienes inmuebles
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Declaración IRPF
Vía de hecho

Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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