Procedimiento de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas al arrendador

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 12/02/2019

El desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas es otro de los procedimientos contemplados en la Ley de Enjuiciamiento Civil para que los arrendadores afectados puedan solicitar la recuperación de la vivienda y el abono de las cuotas pendientes.

 

El artículo 250.1 1º de la LEC señala que se sustanciarán por los cauces del juicio verbal, independientemente de su cuantía:

“Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca”.

Nos encontramos ante un procedimiento sumario, ya que el artículo 444.1 de la LEC que dispone:

“1. Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.

Así como el art. 447.2 de la LEC:

"2. No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias".

¿Qué cantidades se pueden reclamar a través de este procedimiento?

Acudiendo a la jurisprudencia, podemos hacer mención de las siguientes cantidades por las que podremos interponer una demanda de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas.

→ Rentas

Respecto a las rentas, no cabe duda de que pueden reclamarse a través de este procedimiento, pero es importante hacer mención a la reclamación de rentas actualizadas.

Diversas sentencias dictadas por Audiencias Provinciales se han pronunciado sobre la aceptación tácita de la actualización de la renta, como por ejemplo la Sentencia de la AP de Madrid 257/2015, Rec. 13/2015 de 19 de junio de 2015, que ante la falta de contestación al requerimiento del arrendador (por el arrendatario) sobre la actualización de la renta, dispone:

“i) Algunas AAPP consideran que el arrendatario acepta tácitamente la actualización de renta cuando no comunica por escrito al arrendador su oposición a ella dentro del plazo de 30 días a la recepción del requerimiento de actualización.

En defensa de este criterio se aduce que, con carácter general debe entenderse aplicable lo dispuesto en el artículo 101 LAU 1964, ya que el apartado 1º de la DT 2ª LAU 1994 establece que los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por la ley arrendaticia derogada, salvo las modificaciones introducidas por el régimen transitorio. El referido artículo 101 LAU 1964 preveía, dentro del capítulo destinado a la modificación de la cuantía de la renta, que una vez hubiera el arrendador notificado por escrito al arrendatario la cantidad que, a su juicio, debía pagar éste como aumento de renta y la causa de ello, el arrendatario tenía un plazo de treinta días para contestar si aceptaba o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita. En tal caso, así como en el supuesto de aceptación expresa, el arrendador en el siguiente recibo podría girar el incremento y devenía su pago obligatorio, pese a lo cual, en caso de aceptación tácita, el arrendatario podría pedir la revisión y devolución de lo indebidamente pagado en el plazo del artículo 106 LAU 1964, (que era de tres meses y de caducidad).

ii) En otras resoluciones de AAPP, por el contrario, se ha entendido que la falta de oposición del arrendatario a la actualización de la renta en ese plazo de 30 días naturales solo conlleva que se pierde la facultad de impedir la actualización, con la contrapartida de la extinción del arrendamiento a los ocho años y la revisión anual de la renta conforme al Índice de Precios al Consumo, pero no, por sí sola, la aceptación tácita de la actualización pretendida. En definitiva, el silencio del arrendatario equivale a los supuestos en los que el arrendatario, aun considerando correcta la actualización, se opone a ella expresamente.
Interpretación del silencio del arrendatario a la oposición a la actualización:

A) Con carácter general, cuando en el marco de una relación jurídica preexistente, se lleva a cabo un acto concreto por una de las partes que debería obtener una respuesta de la otra, bien aceptándolo bien rechazándolo, si esta última, pudiendo y debiendo hablar, guarda silencio, ha de reputarse que consiente, en aras de la buena fe

B) Como ya declaró esta Sala en STS de 23 de septiembre de 2008 [RC n.º 2836/2001 ] «[L]a incompleta y farragosa redacción de las normas examinadas conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehacencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª, párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964.
En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la DT 2ª LAU 1994, equivale a un consentimiento tácito”.

Ya el Tribunal Supremo en una sentencia del año 2011 (N.º 516/2011, Rec. 282/2009, de 19-07-2011) había optado por considerar la no contestación en el plazo de 30 días al requerimiento, la aceptación tácita de la actualización de la renta.

Cantidades asimiladas a la renta

  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Respecto al impago del IBI destacamos la Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo Nº 1393/2007, Rec 2458/2002, de 12 de enero de 2007, que estableció como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 , ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

“(…) la interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad (artículo 3 del Código Civil ) lleva también a considerar que la causa resolutoria del artículo 114-1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ha de comprender actualmente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles, en tanto dicha norma tiende a proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento, como es ésta, y carecería de sentido estimar que, impuesta dicha obligación respecto de los contratos de arrendamiento de vivienda concertados tras la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, con efectos resolutorios por su incumplimiento (artículo 27.2 a ), y extendida tal obligación del arrendatario igualmente a los contratos anteriores regidos por la Ley de 1964 , opere la resolución para los primeros -en cuanto a los que el legislador dispensa una menor protección- y no respecto de los segundos amparados por un derecho de prórroga indefinido, en los que la máxima protección concedida al arrendatario ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones”.

“(…) se debe reiterar como doctrina jurisprudencial que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 “.

Procedimiento de desahucio por impago de rentas o cantidades debidas

→ Competencia

Será competente el tribunal donde se encuentre situada la finca, tal y como así lo dispone el artículo 52.1. 7º de la LEC.

→ Requerimiento previo

El requerimiento previo a la presentación de la demanda por parte del arrendatario no es condición indispensable, pero sirve para limitar la enervación por la parte demanda en un momento posterior a la presentación de la demanda.

Es importante señalar, que como veremos a continuación, la LEC regula una forma anormal de terminación del procedimiento, la enervación, es decir el pago voluntario de las cantidades debidas por parte del arrendatario. Sin embargo, esta enervación no es posible, entre otros casos, en el caso de que se haya requerido previamente a la presentación demanda de manera fehaciente el pago de estas cantidades.

El TS, Sala de lo Civil, en su sentencia núm. 302/2014 de 28 de mayo, aborda esta cuestión, en un caso en el que se informa a la arrendataria mediante burofax del importe del IBI y de la anualidad, aportando fotocopias de los recibos y advirtiendo mediante negrita de que se presentaría denuncia en el caso de que no fueran atendidos los del año 2009. Establece esta sentencia cuales deben de ser los requisitos básicos de la comunicación previa del arrendatario en la reclamación de cantidades para impedir la posterior enervación. (Esta sentencia ha sido mencionada en sentencias de las Audiencias Provinciales como la dictada por la AP de Cádiz, N.º 453/2015, de 18 de abril de 2016)

En su fundamento segundo recoge las diferentes interpretaciones que las audiencias han dado al art. 22.4 de la LEC, y el carácter de la comunicación:

“La interpretación de este precepto ha provocado dos interpretaciones diversas por las Audiencia Provinciales:

a) Una que exige la comunicación expresa al arrendador de que se da por resuelto el contrato de arrendamiento, en el caso de no abonarse la cantidad reclamada debidamente especificada.

b) Otra que entiende que basta con el requerimiento de pago, sin advertir de consecuencias resolutorias; tampoco exigiendo el anuncio de que no podrá enervar la acción de desahucio si no paga en el plazo preceptivo”.

Continúa esta sentencia en el fundamento tercero señalando que “la comunicación fue clara y su recepción evidente, advirtiendo de presentación de denuncia (entiéndase demandada) por incumplimiento en caso de impago”. Y procede a establecer los requisitos que debe tener este requerimiento según el art. 22.4 de la LEC:

“1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto NO se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago”.

Concluye el Supremo expresando:

“En el presente caso, la arrendadora va más allá y anuncia una denuncia (demanda) por incumplimiento. Esta información que se traslada a la arrendataria es la crónica anunciada de un proceso judicial y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.

No estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.

Como declara la sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009 la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada.

Por lo expuesto procede desestimar ambos recursos dado que la arrendataria pagó el IBI fuera de plazo, pese a habérsele requerido de pago”.

De este modo, será suficiente una comunicación fehaciente al arrendatario, es decir mediante: un burofax con acuse de recibo y certificado de contenido, un telegrama con acuse de recibo, un requerimiento notarial etc. Téngase especial cuidado con las cartas certificadas, toda vez que la jurisprudencia no las dota de la fehaciencia necesaria.

En lo que respecta al plazo previo que debe mediar entre este requerimiento fehaciente y la interposición de la demanda, para imposibilitar la enervación por la parte demandante, el art. 22.4 de la LEC establece un plazo de 30 días.

→ Demanda

El juicio verbal por desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas al arrendador, comenzará por demanda, en la que el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de 15 días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549 de la LEC.

El apartado 4 del artículo 437 de la LEC, señala que no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo:

“3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho”.

La determinación de la cuantía aparece prevista en el art. 251.9º de la LEC cuando establece que:

“9. ª En los juicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con que ésta aparezca fijada en el contrato.”

Se determinará la cuantía del procedimiento de reclamación de rentas en función del importe de una anualidad, pero entendido de manera dinámica, es decir, con las posibles actualizaciones de la renta que se prevén, y no únicamente con lo previsto en el contrato de arrendamiento.

En el caso de que nos encontremos ante acciones acumuladas de desahucio por falta de pago o por expiración del plazo contractual y reclamaciones de rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda, de acuerdo con lo previsto en el art. 252 de la LEC, vendrá determinada por la acción de cuantía más altas –o bien el importe de la anualidad de rentas, o la cuantía que se reclama en concepto de rentas-.

Particularidades de la demanda

  • Obligación de indicar la posibilidad de enervación del desahucio

De acuerdo con el art. 439.3 de la LEC, “no se admitirán las demandas de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario si el arrendador no indicare las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no, en el caso concreto, la enervación del desahucio”.

  • Posibilidad de reclamar rentas futuras

Es en el art. 220.2 de la LEC donde se recogen las condenas de futuro:

“2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda”.

De este modo, la sentencia condenatoria obligará también a satisfacer a la parte actora las rentas debidas que se devenguen después de la presentación de la demanda, tomándose como referencia para la cuantificación de la misma, el importe de la última mensualidad de renta.

A este respecto se ha pronunciado la SAP de Barcelona (Sec. 13ª) núm. 380/2014 en su fundamento segundo:

“De la redacción del escrito interponiendo el presente recurso de apelación no queda claro si el hecho de ampliar la demanda a las rentas futuras es motivo de apelación o no, pero en cualquier caso el artículo 220 LEC señala que en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago...y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Por tanto, se admiten las condenas de futuro, con base en el principio de economía procesal y la evitación de juicios reiterados sobre una obligación predeterminada (SSTS de 29 de diciembre de 2004, 28 de mayo de 2001 y 24 de junio de 2000). En el presente caso la parte actora solicitó expresamente en su demanda la condena del demandado al pago de las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, petición reiterada en el acto del juicio, por lo que la inclusión en la sentencia de la condena a satisfacer las rentas devengadas con posterioridad a la demanda y hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca fue correcta y ajustada al citado precepto”.

Una vez la demanda sea admitida por el Letrado de la Administración de Justicia, en estos casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, previamente al señalamiento de la vista, requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso de condonar todo o parte de la deuda, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21 de la LEC.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo, se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento, así como que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de la LEC, teniendo en cuenta las previsiones contenidas en apartado 3 del artículo 155 y en el último párrafo del artículo 164, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Letrado de la Administración de Justicia lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

El apartado 4 del artículo 440 de la LEC, establece para todos los casos de desahucios que, se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

¿Qué puede hacer la parte demandada para no ser desahuciada?

1º Enervación

La enervación se encuentra regulada en el art. 22.4 de la LEC:

“Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación”.

Nos encontramos por lo tanto ante una facultad que tiene el arrendatario de poder pagar la cantidad debida y consecuentemente no perder el uso del inmueble.

Para poder ejercer esta acción, el demandado debe cumplir dos requisitos:

Que no se hubiera enervado por parte del arrendatario el desahucio en una ocasión anterior, salvo cuando el cobro de lo debido no se hubiera producido como consecuencia de actuaciones del arrendador.

Que el arrendador no hubiese requerido el pago al arrendatario, con 30 días de antelación a la presentación de la demanda de manera fehaciente.

Establece la LEC tres modos para el pago de estas cantidades:

1. El pago directo al arrendador. En este caso se verá recoger este pago en un documento fehaciente y acreditativo del pago, y ponerlo a disposición del órgano judicial para que, sin más trámites, proceda a decretar la finalización del procedimiento.

2. Consignación de las cantidades en el Tribunal que conozca del procedimiento. En este caso se consignará en la cuenta de depósitos del juzgado, comunicándoselo a la parte actora para que proceda a su retiración y finalice así el juicio.

3. Poniéndolo a disposición de un Notario. El notario levantará acta de la entrega y se procederá a la comunicación posterior al órgano judicial para que posteriormente se dé por finalizado el procedimiento.

Por su parte, el arrendador podrá:

⇒ Oponerse a la enervación: Esta oposición será dentro de un plazo de 5 días, comunicación realizada mediante providencia. Los motivos de esta oposición se encuentran también tasados en los requisitos para la enervación:

1. No se ha procedido al pago dentro de los 10 días siguientes a la notificación del requerimiento de las cantidades reclamadas

2. No se ha realizado el pago efectivo de todas las cantidades adeudadas.

⇒ No oponerse a la enervación: El Letrado de la Administración acordará la terminación del proceso por enervación del desahucio, con la condena al arrendatario de pagar las cantidades debidas y además las costas del procedimiento.

2º Aceptación de la condonación

“Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21”, es decir, el arrendatario puede comparecer ante el Juzgado para expresar su voluntad de desalojo voluntario sin necesidad de formular expresa oposición a la demanda.

Sera necesario que el arrendador haya aceptado de manera expresa esta posibilidad en su escrito de demanda, en caso contrario esta posibilidad no estará disponible para el arrendatario. Además, la Ley deja a decisión del arrendador las cantidades que perdonará al demandado, dándole la posibilidad de abonar la totalidad de la deuda, o bien una parte de ella.

3º Pago de la deuda

El legislador en el art. 440.3 de la LEC parece establecer dos tipos de pagos: uno de enervación de la acción y otro que no la enerva. La diferencia fundamental radica en que en el caso de la enervación el arrendatario tiene la posibilidad continuar en el inmueble, y en el caso de un pago voluntario en realidad aceptaría adeudar esas cantidades, y tendría que abandonar la finca.

4º Contestación a la demanda

Los motivos de oposición serán dos:

a) Que no debe en todo, o en parte, las cantidades reclamadas. Art. 440.3 de la LEC: “las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.

b) Probar el pago o las circunstancias relativas a la enervación: Art. 444.1 de la LEC: Cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

5º Ausencia de actividad

“Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.”

Vista y sentencia

Comparecidas las partes, el tribunal declarará abierto el acto y comprobará si subsiste el litigio entre ellas. (Art. 443 de la LEC). En estos procesos solo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

El desarrollo de la vista se sustanciará por los cauces y previsiones contempladas en la LEC para los juicios verbales sin ninguna especialidad en este procedimiento de desahucio y, por lo tanto, del siguiente modo:

a) En primer lugar, se intentará llegar a un acuerdo entre las partes, que implique la no celebración de la vista y la consecuente conclusión del procedimiento.

b) En el caso de no existir acuerdo entre las partes, se procederá a la exanimación de las posibles excepciones procesales.

c) Alegaciones de las partes o ratificaciones.

d) Fase probatoria

e) Conclusiones

En el caso de ausencia de la parte demanda dentro de los procedimientos de desahucio por falta de pago, no implica la declaración en rebeldía de este, sino que de acuerdo con el art. 440.3 de la LEC implica directamente la finalización del procedimiento procediéndose al lanzamiento inmediato, sin que el actor tenga que demostrar los extremos en los que funda su demanda.

En el caso de la ausencia de la parte demandante en el acto de la vista, de acuerdo con el art. 442 de la LEC, el arrendatario podrá decidir si quiere celebrar la vista para conseguir una sentencia. En estos casos, será de aplicación lo previsto en el art. 440.1 de la LEC, en el sentido de que en el caso de ser llamado y sea admitida su declaración, se entenderán admitidos los hechos del interrogatorio, siendo necesaria una actividad valorativa del juez.

En los casos en los que el demandado no alegare interés legítimo en la realización de la vista, se tendrá al arrendador desistido de la demanda con expresa imposición de costas más la indemnización si correspondiere al arrendatario por los daños y perjuicios sufridos.

La sentencia se dictará en el plazo de los 5 días siguientes a la finalización de la vista, si estamos ante un desahucio de finca urbana, en otro caso será dictada en un plazo de 10 días.

En las sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de los artículos 437 y 440, en previsión de que no se verifique por el arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada sin más trámite.

No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias.

Para el caso de que el demandado no hubiese acudido al acto de la vista, y se hubiera decretado el lanzamiento sin más trámites, el artículo 497 de la LEC dispone que la notificación de la sentencia se hará del siguiente modo:

  • En primer lugar, en cuanto a la resolución que declare al demandado en rebeldía, se notificará al demandado por correo en el caso de que su domicilio fuere conocido y si el domicilio del demandado no fuera conocido, la notificación se realizará mediante edictos.
  • Por su parte la sentencia que ponga fin al proceso se notificará al demandado personalmente, de acuerdo con lo previsto en el art. 161 de la LEC.
  • En el caso de que el demandado se encontrare en paradero desconocido, la notificación se realizará mediante la publicación de un extracto de la sentencia por medio de edicto que se publicará en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o en el BOE.
  • Y continúa señalando la LEC, que en el caso de procedimientos que no tengan fuerza de cosa juzgada, y en los que se acumulen la acción de reclamación de rentas y de desahucio, no será necesario la publicación en estos boletines oficiales, y bastará la publicidad del edicto en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial.

De este modo, en los casos en los que nos encontremos ante una sentencia de desahucio acumulada la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, en el caso de que el demandado se encontrará en rebeldía, bastará como medio de notificación de la sentencia condenatoria la publicación de un edicto en el Tablón de Anuncios de la Oficina Judicial.

ESQUEMA PROCEDIMIENTO DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DE RENTAS O CANTIDADES DEBIDAS

 

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Arrendatario
Arrendador
Impago de rentas
Desahucio por falta de pago
Desahucio
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Arrendamientos urbanos
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Bienes inmuebles
Arrendamiento de vivienda
Acción de desahucio
Requerimiento para el pago
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Enervación de desahucio
Desalojo
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Juicio sumario
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Acción de reclamación
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Allanamiento
Comunicación previa
Terminación del procedimiento
Resolución de los contratos
Fincas Urbanas
Sentencia de condena
Plazo de contrato
Pago de rentas
Despacho de la ejecución
Notificación de la sentencia
Avalista

Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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