Diferencias materiales y formales entre contrato privado y compraventa

¿Cómo se hace constar la compraventa de un inmueble?

Como hemos señalado anteriormente, por cuestiones prácticas se ha llegado a una estructura en dos pasos para la formalización de las compraventas inmobiliarias, tanto de obra nueva, como de segunda mano:

1. Contrato privado inicial en el que el comprador asume la obligación de adquirir el inmueble y abonar el precio y el vendedor asume la obligación de entregarlo. En caso de que se trate de una obra nueva en construcción, este contrato será sobre un objeto futuro, por lo que el vendedor-promotor debería asumir, además, las obligaciones propias para finalizar el inmueble y que este se encuentre en condiciones de ser entregado (incluyendo la numerosa documentación administrativa).

En el contrato privado se establecen la totalidad de las condiciones de la compraventa. Las fundamentales serán precio, plazos, fórmulas de pago y garantías, pero también otras adicionales tales como gastos, distribución de riesgos, actuaciones previas de las partes, manifestaciones y garantías sobre la situación del inmueble, que deberán adaptarse en función de las necesidades de cada inmueble y operación. Contar con el asesoramiento jurídico de un abogado especializado en la materia resulta esencial para regular adecuadamente un contrato privado.

CUESTIÓN

¿Cuáles son los efectos del contrato privado inicial?

El contrato privado inicial solo produce efectos obligacionales entre las partes, a las que obliga a cumplir lo estipulado, conforme a los artículos 1091, 1256 y 1258 del Código Civil, que recogen la fuerza vinculante de los contratos. Tiene plenos efectos legales entre las partes, aunque no frente a terceros, al no poder ser inscrito en el registro de la propiedad por tratarse de un documento privado. Y, conforme establece el artículo 1225 del Código Civil, tendrá el mismo valor que la escritura pública entre los que lo hubiesen suscrito y sus causahabientes. 

El contrato privado no tiene efectos jurídico-reales entre tanto la vivienda no tenga materialidad real íntegra y/o no se transmita la posesión. 

b) Otorgamiento de escritura pública de compraventa en el plazo que se establezca.

Por medio de esta escritura, el vendedor entrega la vivienda transfiriendo el dominio sobre la misma al comprador, y este abona el precio convenido.

Aunque no es obligatorio, para poder inscribir la compraventa en el registro de la propiedad, debe otorgarse en escritura pública ante notario, quien da fe pública de la identidad, legitimación y capacidad de las partes y del título legítimo del vendedor, lo cual confiere de seguridad jurídica al negocio. La inscripción, además, produce efectos frente a terceros.

Dada la envergadura que normalmente tiene una compraventa inmobiliaria, resulta extraño que no se escriture notarialmente. Además de que las entidades bancarias lo exigen para otorgar un préstamo hipotecario.

Con la entrega de la vivienda aparecen la mayor parte de los problemas en materia de incumplimientos.

Así pues, el contrato privado es la clave que va a articular toda la operación de compraventa, hasta el momento en que se consume la operación con el otorgamiento de la escritura de compraventa. El contrato privado, si bien no precisa tantos formalismos como la escritura pública, es jurídicamente mucho más relevante que la segunda: con él nacen los derechos y las obligaciones de las partes. Son las instrucciones para llegar al otorgamiento de la escritura, que no debería ser más que una traslación a formato notarial de los acuerdos alcanzados por las partes en el contrato privado.

Diferencias entre el contrato privado y la escritura pública

Podemos diferenciar el contrato privado de la escritura pública según los efectos jurídicos y la forma:

a) En cuanto a la forma:

• En el contrato privado cualquier soporte o forma es válido (incluso la forma verbal, con los problemas de prueba que conlleva), siendo partes firmantes únicamente las partes interesadas, sin que sea necesaria la intervención de un tercero como es el notario, interviniente obligado en la escritura pública de compraventa, que debe formalizarse en papel timbrado.
• La intervención del agente inmobiliario en el contrato privado es únicamente como mediador que cobra por sus servicios de intermediación. El notario en la escritura pública, sin embargo, interviene como parte del acto, al dar fe del negocio jurídico de compraventa. Su presencia e intervención es requisito sine qua non.
• El contrato privado debe firmarse en todas sus hojas, en tantas copias como partes intervengan en la compraventa (salvo supuestos como la utilización de papel timbrado o firma electrónica de un documento completo), cada una de las cuales se quedará con un original. No así la escritura pública posterior que, tras la lectura por parte del fedatario público, se firmará por él y las partes únicamente en la última hoja, en una única copia original que se incorporará al protocolo notarial, recibiendo las partes una copia autorizada y/o copias simples.

b) En cuanto a los efectos o diferencias materiales:

• El documento privado no tiene presunción de veracidad ni, por tanto, fuerza para probar determinadas cuestiones, a diferencia de la escritura pública, que se presume veraz en cuanto a la fecha de otorgamiento, partes, hechos y contenido de lo manifestado en ella, aunque tal presunción tenga carácter iuris tantum y, por tanto, admitir prueba en contrario.
• El contrato privado de compraventa no es inscribible en el registro de la propiedad, a diferencia de la escritura pública otorgada ante notario, que puede ser registrada y, consecuentemente, recibir la especial protección registral frente a terceros.
• El documento privado no transmite por sí mismo la propiedad, salvo que se acompañe de la entrega del bien. Por el contrario, la escritura pública de compraventa transmite la propiedad, al conformar un supuesto de traditio ficta en el que no se da un traspaso o entrega efectiva de la cosa, sino una ficción de entrega, produciendo los mismos efectos que esta.
• A diferencia de la escritura pública de compraventa, el contrato privado no es directamente ejecutable ante los tribunales, sino que obliga a interponer la acción correspondiente, probar la pretensión y someterse a la decisión judicial para hacer valer el derecho.
• Ambos contratos producen efectos tributarios, aunque en diferente medida, debiendo tributar en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o en el IVA (en el caso de venta de inmueble de nueva construcción).