Elementos comunales de uso privativo

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 15/05/2019

Los elementos comunales que, al serlo por destino, su uso puede atribuirse de forma exclusiva al propietario de un piso o local. Para ello deberá figurar tal previsión en el Título o Estatutos o ser autorizado por acuerdo de los propietarios por unanimidad.

 

Aunque su uso sea privativo, el elemento sigue siendo común por lo que el propietario deberá ejercitar su derecho de uso de modo que no perjudique a la Comunidad, y suyo será el deber de mantenimiento ordinario del elemento.

Terrazas y patios

Para conocer si la terraza o patio es un elemento común o privativo habrá que examinar el título y la descripción de las viviendas o locales para conocer si ese elemento se configura o no como integrante de la superficie privativa.

Uno de los casos más frecuentes el del propietario que quiere cerrar su terraza. Para poder cerrarla necesita el acuerdo de la Junta de Propietarios, salvo que en los Estatutos se disponga lo contrario. 

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, en la STS Nº 730/2001, Rec. 1178/2008, de 10/10/2011, establece:

"Los terrados o azoteas tienen el concepto jurídico de elemento común, no obstante cabe su utilización privada, si bien únicamente si esta situación se produce por asignación en el título o por acuerdo unánime posterior de la comunidad, pero ninguno de estos supuestos se ha producido en el caso debatido por lo que no se infringe la doctrina jurisprudencial alegada por el recurrente.Las obras realizadas en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal precisan, para su validez, que los comuneros hayan otorgado de modo unánime su consentimiento".

La SAP de Navarra, Nº 212/2012, Rec. 258/2012, de 12/12/2013

"Respecto a la naturaleza jurídica de la terraza debe asimismo mantenerse la valoración que se efectúa en la sentencia impugnada, toda vez que a tenor de lo establecido en el artículo 396 del Código Civil el elemento de que se trata tiene la naturaleza de elemento común, tanto como terraza como si se considera la cubierta de la bajera; precisando de una modificación del título constitutivo, que requiere unanimidad, para perder la consideración jurídica de elemento común y definirse como elemento privativo."

La SAP de Madrid, Nº 138/2008, Rec. 97/2008, de 04/04/2008:

La terraza a que se refieren los autos, es un elemento común de uso privativo como lo demuestra el art. 396 del Código Civil y como ha recogido unánimente por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, en la sentencia de 18-01-2007 , cuando afirma que los balcones, galerías y miradores, además de forma parte inseparable de su fachada (del inmueble), hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el art. 396 CC , razón por la cual gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio que delimitan sea privativo, lo que determina la responsabilidad directa de la Comunidad sobre ese elemento común de cierre del edificio en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, y la de quien lo disfruta en lo demás, en la forma que establezca el título constitutivo o resuelvan en forma legal los comuneros sobre el uso o disfrute de los mismos. Podemos ya sentar dos conclusiones respecto del balcón, terraza a que se refiere el procedimiento, y que son las siguientes: a.- estamos en presencia de un elemento común (fachada del inmueble) y b.- en nuestro caso concreto aquel elemento común es de uso privativo (sólo lo pueden utilizar los que habitan en el piso NUM001), de manera que al tratarse de un elemento común la reparación y sustitución, como decía la jurisprudencia del Tribunal Supremo ya referida, tiene que correr a cargo de la propia Comunidad de Propietarios, a menos que se acredite que aquellos daños o desperfectos del balcón o de la terraza, y los que se generen en la vivienda procedan de la actividad negligente o dañosa de los ocupantes del repetido piso o local.

Trasteros

Los trasteros suelen aparecer en el título constitutivo como:

• Anejo del piso o local.

• Elemento privativo independiente.

• Constituir todo el espacio ocupado por los trasteros un espacio privativo o común, pero dividido en diferentes estancias. En el caso de que sea un elemento común, cada propietario tendrá asignado una cuota indivisa sobre dicho espacio que se concretará en un trastero determinado.

Instalación de antenas colectivas

Será necesario que lo apruebe una tercera parte de los propietarios, que representen un 1/3 de las cuotas de participación. La instalación de la antena colectiva tendrá naturaleza de elemento común.

Su instalación y mantenimiento será sufragado por quien haya votado a favor.

Placas solares

Será suficiente el voto favorable de un tercio de los propietarios que, a su vez, representen un tercio de las cuotas de participación para la instalación de placas de energía solar (artículo 17.1 LPH). Esta nueva instalación tendrá la naturaleza de elemento común.

El coste de instalación y mantenimiento no se puede transferir a los propietarios que votaron en contra, aunque deberán abonar la parte proporcional a su cuota en el caso de que posteriormente quieran servirse de ellas.

 

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Elementos comunes
Terrazas
Comuneros
Balcones
Acuerdos Junta de propietarios
Elementos privativos
Fachadas
Propiedad horizontal
Modificación del título constitutivo
Trastero
Título constitutivo
Responsabilidad directa
Cuota de participación
Antenas
Comunidad de propietarios
Daños y perjuicios
Energía
Mayoría de un tercio
Pertenece al Grupo

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