Equidistribución de cargas y beneficios

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Administrativo
  • Fecha última revisión: 02/03/2017

La equidistribución, según señala el Diccionario del español jurídico de la RAE y el CGPJ es la "distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del plan urbanístico entre los propietarios de un ámbito de suelo". A decir de la jurisprudencia y como manifestación  que es del derecho de igualdad reconocido en el artículo 14 de la Constitución, es un principio general rector del urbanismo, de aplicación tanto en la redacción de los planes en que se ejercita la potestad de planeamiento, como en la fase posterior de ejecución. El tratamiento legal de la distribución de beneficios y cargas se encuentra en el Art. 23 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

Las referencias a la "equidistribución de cargas y beneficios" son constantes en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre:

  • "La participación en la ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano se producirá, siempre que sea posible, en un régimen de equidistribución de cargas y beneficios (apdo. 6 Art. 9 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

  • "En el suelo en situación rural para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado las facultades del derecho de propiedad incluyen las siguientes: (...) El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación". (letra c apdo. 2  Art. 13 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

  • "En el suelo en situación de urbanizado, las facultades del derecho de propiedad incluyen, además de las establecidas en las letras a), b) y d) del apartado 2 del artículo anterior, en su caso, las siguientes:(...) Participar en la ejecución de actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, o de dotación en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas, cuando proceda, o de distribución, entre todos los afectados, de los costes derivados de la ejecución y de los beneficios imputables a la misma, incluyendo entre ellos las ayudas públicas y todos los que permitan generar algún tipo de ingreso vinculado a la operación" (letra c del Art. 14 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

  • "Cuando el suelo en situación rural esté sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística, el propietario deberá asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas, así como permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras, en su caso, al responsable de ejecutar la actuación, en los términos de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística" ( apdo. 3 del Art. 16 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

  • "Cuando la Administración imponga la realización de actuaciones sobre el medio urbano, el propietario tendrá el deber de participar en su ejecución en el régimen de distribución de beneficios y cargas que corresponda, en los términos establecidos en la letra c del apdo. 1 del Art. 14 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre". (apdo. 2 del Art. 17 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre).

La equidistribución, como en cierto modo su propio nombre indica, se refiere a la "distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del plan urbanístico entre los propietarios de un ámbito de suelo" (Diccionario del español jurídico de la RAE y el CGPJ). Más allá de su definición, lo que debe quedar claro es que "el principio de equidistribución de beneficios y cargas del planeamiento entre los afectados -como manifestación del derecho de igualdad reconocido en el artículo 14 de la Constitución-, ha sido configurado como principio general rector del urbanismo, de aplicación tanto en la redacción de los planes en que se ejercita la potestad de planeamiento, como en la fase posterior de ejecución" (TS, Sala de lo Contencioso, de 23/02/2012, Rec. 26/2008). Esto es: esta exigencia igualitaria (Vid. TS, Sala de lo Contencioso, de 06/05/2011, Rec. 1891/2007) "se ha de proyectar, de modo horizontal, a las distintas fases de adopción de decisiones, desde el planeamiento a la gestión y a la ejecución".

Esta redistribución de cargas y beneficios opera fundamentalmente en suelo urbano no consolidado y en el urbanizable y se materializa, aplicando el llamado aprovechamiento tipo ("Aprovechamiento que corresponde a un sector o a otro ámbito urbanístico, incluido el suelo urbano, obtenido mediante ponderación de usos y edificabilidades asignadas por el plan a cada parcela, que no corresponde necesariamente a la media matemática ponderada", DEJ RAE-CGPJ) "situando sobre el terreno el aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada propietario" (Tomás-Ramón Fernández), a través  de la sustitución o subrogación real de las parcelas originales por otras nuevas. El tratamiento que de estas operaciones de distribución de beneficios y cargas realiza la norma estatal se encuentra en el Art. 23 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre :

  • El acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribución de beneficios y cargas produce el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella, y la Administración, a quien corresponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del Art. 18 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. En este supuesto, si procede la distribución de beneficios y cargas entre los propietarios afectados por la actuación, se entenderá que el titular del suelo de que se trata aporta, tanto la superficie de su rasante, como la del subsuelo, o vuelo que de él se segrega.

  • En los supuestos de subrogación real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen incompatibles con la ordenación urbanística, el acuerdo aprobatorio de la distribución de beneficios y cargas declarará su extinción y fijará la indemnización correspondiente a cargo del propietario respectivo.

  • Existiendo subrogación real y compatibilidad con la ordenación urbanística, si la situación y características de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habrían debido recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o cargas favorecieran podrán obtener su transformación en un derecho de crédito con garantía hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuantía en que la carga fuera valorada. El registrador de la propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo hará constar así en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podrá acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolución declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este último caso, para fijar la valoración de la carga y la constitución de la mencionada garantía hipotecaria.

  • Cuando no tenga lugar la subrogación real, el acuerdo aprobatorio de la distribución de beneficios y cargas producirá la extinción de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aportó la indemnización correspondiente, cuyo importe se fijará en el mencionado acuerdo.

  • No obstante lo dispuesto (en los apartados 2 y 4), las indemnizaciones por la extinción de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el instrumento de ordenación urbanística o su ejecución, se considerarán gastos de urbanización en el instrumento de distribución de beneficios y cargas correspondiente.
  • Una vez firme en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de la distribución de beneficios y cargas, se procederá a su inscripción en el Registro de la Propiedad en la forma que se establece en el Art. 68 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

  • Las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de beneficios y cargas por aportación de los propietarios incluidos en la actuación de transformación urbanística, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en proporción a los terrenos aportados por los mismos, estarán exentas, con carácter permanente, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.

 

 

 

 

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