Fase de ejecución en la Ley de contratos de crédito inmobiliario

La información que habrá que suministrarle al prestatario deberá cumplir con las siguientes características:

a) Reflejar de manera clara y fiel los términos en que se desarrolla el contrato de préstamo.

b) No destacar ningún beneficio potencial del contrato de préstamo ni ocultar expresamente los riesgos inherentes al mismo.

c) Resultar oportuna y coherente con el contenido y los términos esenciales del contrato de préstamo sobre el que se traslada la información.

d) No omitir ni desnaturalizar ninguna información relevante.

e) Estar redactada en términos fácilmente accesibles y comprensibles, especialmente para las personas con discapacidad, de manera claramente legible, siguiendo las reglas marcadas por el principio de diseño universal, en castellano o en cualquiera de las demás lenguas cooficiales de las respectivas comunidades autónomas en las que se preste el servicio, o en cualquier otra lengua acordada entre las partes.

d) Debe ofrecerse en papel, formato electrónico o en otro soporte duradero.

En cuanto a los momentos en los que debe facilitarse la información se distinguen los siguientes:

1. En cada liquidación de intereses o comisiones.

En cada liquidación de intereses o comisiones que practiquen por sus servicios los prestamistas entregarán un documento de liquidación, ordena el Real Decreto 309/2019, expresando con claridad y exactitud la siguiente información:

• El tipo de interés nominal aplicado en el periodo ya devengado y, en su caso, el que se vaya a aplicar en el periodo que se inicia.
• Las comisiones aplicadas en el período al que se refiere el documento de liquidación, con indicación concreta de su concepto, base y período de devengo.
• Cualquier otro gasto incluido en la liquidación.
• Cuantos antecedentes sean precisos para que el prestatario pueda comprobar la liquidación efectuada y calcular los costes asociados.

2. Durante el mes de enero de cada año.

Los prestamistas deben remitir a lo largo del mes de enero de cada año una comunicación que contenga de forma completa y detallada la siguiente información sobre el año anterior:

• Comisiones y gastos devengados
• Tipos de interés efectivamente aplicados y cobrados

3. Cuando se produzca la sucesión mortis causa del prestatario, fiador o garante.

Los prestamistas deben facilitar información sobre el estado del préstamo al tiempo de fallecimiento del causante a los sucesores del prestatario, fiador o garante.

Para facilitarles dicha información deberán acreditar su condición de sucesores mortis causa por “cualquier medio admisible en Derecho”, sin que pueda exigirse la acreditación de la aceptación de la herencia, por lo cual parece que será suficiente la aportación del testamento en caso de sucesión testada y la acreditación de la condición de sucesor legal en caso de fallecimiento abintestato.

4. Cuando se modifique el tipo de interés.

En primer lugar hay que hacer referencia a las prohibiciones contenidas en la Ley 5/2019, de 15 de marzo respecto a las variaciones del tipo de interés:

1) El tipo de interés del préstamo no puede ser modificado en perjuicio del prestatario durante la vigencia del contrato, salvo acuerdo mutuo de las partes formalizado por escrito.

2) Cláusula cero: el interés remuneratorio en dichas operaciones no puede ser negativo, dando lugar a intereses a favor del prestatario.

3) Cláusula suelo: prohibidas por la Ley los límites a la baja del tipo de interés, como explicamos en el apartado anterior.

La Ley establece la obligación de informar al prestatario sobre la modificación diferenciando dos supuestos:

1) Regla general: el prestamista debe informar al prestatario de la modificación con una antelación mínima de quince días naturales antes de aplicarla, incluyendo:

a) La variación del coste total del préstamo que implica dicha modificación.

b) El importe de cada uno de los pagos que deban efectuarse tras la aplicación del nuevo tipo de interés.

c) Los detalles correspondientes al número o la frecuencia de los pagos, si éste se modifica por haberse acordado contractualmente.

2) Regla especial: si el tipo de interés se determina mediante subasta en los mercados de capital, de forma que no se pueda informar antes de que le sea aplicable, deberá informarle sobre el procedimiento de determinación del tipo de interés y la forma en que podría afectarle con una antelación a la subasta de al menos quince días naturales.

→ Índice o tipo de referencia

De existir acuerdo, el índice o tipo de referencia objetivo para calcular el tipo aplicable debe cumplir las siguientes condiciones:

a) Ser claro, accesible, objetivo y verificable por las partes en el contrato de préstamo y por las autoridades competentes.

b) Calcularse a coste de mercado y no ser susceptible de influencia por el propio prestamista, o en virtud de acuerdos con otros prestamistas o prácticas conscientemente paralelas.

c) Los datos que sirvan de base al índice o tipo sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo.