Regulación de los gastos a cargo del arrendatario y del arrendador derivados del uso y disfrute de una vivienda arrendada

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 19/03/2019

El uso y disfrute de una vivienda arrendada genera unos gastos que, lógicamente, deben ser satisfechos. Para conocer el régimen de los mismos es preciso tener en cuenta lo regulado en el Art. 20 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos así como lo convenido por el arrendador y el arrendatario.

NOVEDADES: El BOE del 18/12/2018 publicaba el RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) con entrada en vigor al día siguente al de su publicación. El 22 de enero de 2019, este RD-ley debía haber sido convalidado por el Congreso de los Diputados, pero el resultado de la votación de convalidación fue negativa.

Por lo tanto, las modificaciones introducidas por esta norma en la LAU (como en las otras normas que modificaba) no están en vigor desde el 23 de enero de 2019.

Sin embargo durante el tiempo de vigencia del RD-ley (del 19/12/2018 al 22/01/2019), sus efectos no cesan.

Desde el 23 de enero de 2019 volverá a aplicarse la normativa anterior a la entrada en vigor del RD-ley de medidas urgentes (la anterior al 19/12/2018)

Ver: Modificaciones en la LAU en vigor desde el 19/12/2018 al 22/01/2019

 

 

PENDIENTE DE ACTUALIZACIÓN

 

En lo que respecta al régimen de gastos en el arrendamiento de vivienda, el Art. 20 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre establece que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

Es preciso en este sentido diferenciar dos supuestos:

  • En edificios en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
  • En edificios que no se encuentren sometidos al régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

"Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.

Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18 de la LAU". (!) Apartados 1 y 2 modificados por el RD-Ley 21/2018 de 14 de Dic (Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler) en vigor desde el 19/12/2018. Debido a la no convalidación del RD-ley 21/2018, de 14 de diciembre, las modificaciones introducidas por éste, no están en vigor. → Esta es la versión vigente del 19/12/2018 al 22/01/2019.

→ Versión vigente de los apartados 1 y 2 del artículo 20 de la LAU desde el 23/01/2019 y antes del 19/12/2018:

"Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18 de la LAU".

*En esta versión vigente no se prevé lo relativo a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

Es importante destacar lo contenido en el apartado 3 del Art. 20 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, pues señala que aquellos gastos por servicios con que cuente la finca arrendada y que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario. En lo que respecta al pago de dichos gastos, éste se acreditará en la forma establecida en el apartado 4 del Art. 17 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, mediante procedimientos que constaten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario. (Véase la AP Barcelona, Sección 13, nº 601/2012, de 13/11/2012, Rec. 791/2011).

En relación con lo anterior, en el supuesto de obras de mejora (Art. 22 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), el arrendatario que soporte dichas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que le obliguen a efectuar.

Así pues, en el arrendamiento de vivienda es necesario distinguir los gastos que dimanan de la mera propiedad y que serán a cuenta del propietario, salvo pacto en contrario (a título de ejemplo se puede citar el Impuesto de Bienes Inmuebles, la tasa de basuras, etc.) de aquellos que debe abonar el arrendatario cuya medición pueda realizarse mediante contadores individuales (electricidad, gas, teléfono e internet...). En el primer caso, el "pacto en contrario", como ya se ha apuntado, deberá hacerse por escrito, determinándose el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato según dispone el Art. 20 ,Ley de Arrendamientos Urbanos (Véase, a título de ejemplo, la AP Las Palmas, Sección 5, nº 258/2013, de 20/06/2013, Rec. 792/2012).

Finalmente, cabe hacer mención de la regulación especial a la que están sometidos los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (DT2 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre). En este caso, se podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del Art. 108 ,Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

  • Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme. En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
  • Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
  • Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.
  • El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago. En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del Art. 19 ,Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
  • La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

 

 

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Desechos y residuos sólidos urbanos
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Obras de reparación
Interés legal del dinero
Salario mínimo interprofesional
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