Gastos deducibles en los rendimientos del capital inmobiliario aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Fiscal
  • Fecha última revisión: 07/03/2016

Podrán deducirse  de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para su obtención, así como las cantidades  destinadas a la amortización  del inmueble y de los restantes bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva, 23.1 ,LIRPF. En el caso de arrendamientos de inmuebles sujetos y no exentos del IVA o del IGIC, los gastos deducibles se computarán excluido el IVA o el IGIC.

 

 

Gastos deducibles rendimiento de capital inmobiliario Art. 13 ,RIRPF:

Tendrán dicha consideración, todos los gastos necesarios para la obtención del rendimiento neto del capital inmobiliario.

En particular, serán considerados gastos deducibles:

a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación:

- Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.

- Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

No serán deducibles por este concepto, las cantidades destinadas a ampliación o mejora.

El importe total a deducir por los gastos previstos en este apartado a), no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes, sin que pueda exceder, conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de estos años, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos en cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.

b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.

c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, portería o similares.

d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.

e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada.

f) El importe de las primas de contratos de seguro, bien sean de responsabilidad civil, incendio, robo, rotura de cristales u otros de naturaleza análoga, sobre los bienes o derechos productores de los rendimientos.

g) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.

h) Las cantidades destinadas a la amortización.

Se deducirán de los rendimientos íntegros las cantidades destinadas a la amortización de los bienes y derechos, siempre que respondan a su depreciación  efectiva.

Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad en los siguientes casos:

- Inmuebles: cuando anualmente no exceda el resultado de aplicar el 3% sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho o el calor catastral, sin incluir el valor del suelo.

- Muebles: cuando anualmente no exceda del resultado de aplicar a su valor de adquisición los costes de amortización determinados según la tabla de amortizaciones aplicable al régimen de estimación directa simplificada.

- Derechos reales de uso y disfrute: cuya adquisición haya supuesto un coste para el contribuyente, podrán amortizarse de acuerdo a estas reglas:

a) Derecho con plazo de duración determinado, la amortización deducible resultará de dividir el coste de adquisición satisfecho del derecho por el número de años de duración del mismo.

b) Derecho vitalicio, amortización deducible será la que resulte de aplicar al coste de amortización satisfecho el porcentaje del 3%.

Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:

a) Todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. (Los citados al inicio de este comentario).

b) Las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con éste, siempre que respondan a su depreciación efectiva, en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado primero del Art. 23 ,LIRPF, se reducirá en un 60 %. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 30 %, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo.

La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.

A efectos de la aplicación de esta reducción del 30%, se consideran rendimientos del capital inmobiliario obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, exclusivamente, los siguientes, cuando se imputen en un único período impositivo:

a) Importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio.

b) Indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble.

c) Importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.

Rendimiento en caso de parentesco.

Cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de la LIRPF.

Compensación para contratos de arrendamiento anteriores al 09-05-1985:

En la determinación de los rendimientos del capital inmobiliarios que deriven de contratos de arrendamiento que se celebran con anterioridad al 09-05-1985 (Disp Transitoria 3º de la LIRPF) que no disfruten del derecho a la revisión de renta del contrato, se incluirá adicionalmente como gasto deducible, mientras subsista esta situación y en concepto de compensación, la cantidad que corresponda a la amortización del inmueble. En estas situaciones se podrá computar dos veces el gasto de amortización (una vez como gasto fiscalmente deducible y otra como compensación).

GASTOS NO DEDUCIBLES:

  • Los pagos efectuados por razón de siniestros ocurridos en los bienes inmuebles que den lugar a disminuciones en el valor del patrimonio del contribuyente.
  • El importe de las mejoras efectuadas en los bienes inmuebles, sin perjuicio de su recuperación de su coste por vía de las amortizaciones.

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