La determinación del justiprecio

Determinación del justiprecio por mutuo acuerdo: el convenio expropiatorio

Según lo dispuesto por el artículo 24 de la LEF, la Administración y el particular podrán convenir, libremente y de mutuo acuerdo, la adquisición de los bienes o derechos objeto de expropiación, en cuyo caso, una vez acordados los términos de la adquisición amistosa se dará por finalizado el expediente de expropiación comenzado.

Por el contrario, si en el término de 15 días no se llegara al referido acuerdo, se seguirá el procedimiento dispuesto en los artículos siguientes —al artículo 24— de la LEF, sin perjuicio de que en algún momento posterior de su tramitación las partes lleguen a un acuerdo.

Es numerosa la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el convenio o mutuo acuerdo en la determinación del justiprecio, en este sentido, podemos destacar las siguientes sentencias con las siguientes notas características de este convenio o mutuo acuerdo entre las partes:

a. Negocio jurídico de naturaleza administrativa

STS n.º 2876/1989, de 9 de mayo, ECLI:ES:TS:1989:2876

«El tipo de actividad que se solicitaba de la Administración, así como el ámbito en que surgieron las cuestiones a resolver, inmediatamente relacionadas con la extensión y límites de un convenio de mutuo acuerdo para la valoración de bienes expropiados, evidencia la naturaleza administrativa y no civil de las cuestiones planteadas, dado el ineludible carácter administrativo de tal convenio en que aparece actuando una Administración Pública, en este caso la Gerencia de Urbanismo, para lograr la realización de un fin público, cual es el propio las obras a que se dirige la expropiación, y en uso de potestades tan típicamente administrativo, cuales son las expropiatorias».

b. No es necesaria la intervención decisoria del Jurado de Expropiación 

STS n.º 4971/1987, de 13 de julio, ECLI:ES:TS:1987:4971

«El mutuo acuerdo para el justiprecio expropiatorio es un negocio jurídico que tiene por finalidad concretar la cuantía de la indemnización expropiatoria, haciendo innecesaria la intervención decisoria del Jurado, y concluyendo el expediente expropiatorio, dejando sin efecto las actuaciones verificadas para la determinación del justiprecio».

c. Inserción del convenio o mutuo acuerdo en el procedimiento de expropiación

STS, de 4 de noviembre de 1966, ECLI:ES:TS:1966:1021

«La naturaleza y eficacia vinculante del acuerdo suscrito en (...) entre los representantes de las Empresas beneficiaria y expropiada, sin intervención alguna de la Administración Pública, aun cuando se celebrara la reunión por iniciativa del Gobernador Civil de la provincia, convenio que no obstante su apariencia privada, por establecer una relación jurídica entre dos particulares, constituye esencialmente un contrato administrativo por su finalidad (la fijación del justiprecio con exclusión sustitutiva de un acuerdo administrativo) y por el carácter público inherente al beneficiario, sujeto activo de la expropiación en situación necesaria respecto de la Administración Pública, cuya posición de supremacía comparte, sin embargo, en ese momento concreto, sin olvidar —por otra parte— que, aun cuando tal calificación fuera disponible, no lo es, en cambio, la posibilidad de su análisis ante esta jurisdicción, como negocio jurídico inserto en un procedimiento expropiatorio y de cuya validez depende la intervención de un órgano administrativo (el Jurado de Expropiación)». En este sentido, véase también la STS n.º 484/1979, de 4 de julio, ECLI:ES:TS:1979:2950.

d. Devengo de intereses de demora

STS, rec. 7593/1990, de 1 de octubre de 1991, ECLI:ES:TS:1991:4994

«Tal precio convenido —art. 26 del Reglamento— ha de entenderse como partida alzada por todos los conceptos, sin que proceda pago del premio de afección, referido en el art. 47 de la Ley, precisamente porque el tanto de afección forma parte e integra uno de los contenidos justiprecio, objeto del negocio jurídico antecitado que recae sobre dicho concepto. En esa partida alzada, en principio y como bien expresa la mayor parte de la doctrina jurisprudencial también están incluidos los intereses de demora hasta el momento del convenio, salvo declaración expresa en contrario, porque a diferencia del premio de afección, el concepto de intereses de demora —art. 56 de la Ley— no integra el "quantum" del justiprecio, sino que constituye una indemnización fijada sobre el total justipreciado en base al rendimiento legal que produce el dinero durante lapso temporal que permanece en poder de la entidad obligada a entregarlo su destinatario. Por el contrario, y en virtud del principio de libertad dispositiva que preside la formación de la voluntad común de todo negocio jurídico, pueden las partes convenir o no excluir el pago de los intereses de demora en la formación del justiprecio, en el supuesto del art. 26 del Reglamento de Expropiación Forzosa».  

A TENER EN CUENTA. Igualmente, el apartado primero del artículo 27 del REF dispone que, transcurridos quince días sin resolver sobre la adquisición por mutuo acuerdo, se iniciará el expediente ordinario a que se refieren los artículos siguientes del citado reglamento.

CUESTIONES

1. ¿A qué trámites se ajustará la adquisición de mutuo acuerdo?

Una vez se reconozca de manera formal la necesidad de ocupación, la adquisición por mutuo acuerdo con cargo a fondos públicos se adaptará las siguientes formalidades:

- Propuesta de la jefatura del servicio encargado de la expropiación (en la que se precise el acuerdo a que se ha llegado con el propietario, con remisión de los antecedentes y características que permitan apreciar el valor del bien objeto de la expropiación).

- Informe de los servicios técnicos correspondientes en relación con el valor del bien objeto de la expropiación.

- Fiscalización del gasto por la Intervención.

- Acuerdo del ministro o del órgano competente de la corporación local o entidad respectiva, en su caso (artículo 25 del REF).

2. ¿Cómo se entenderá el acuerdo de adquisición? ¿Y el pago del precio?

Según el artículo 26 del REF:

- El acuerdo de adquisición se estimará como partida alzada por todos conceptos.

- El pago del precio se estimará libre de toda clase de gastos e impuestos, según lo establecido en el artículo 49 de la LEF, sin que proceda el pago del premio de afección del artículo 47 de la antedicha ley, al respecto es interesante la sentencia del Tribunal Supremo, rec. 2966/2013, de 21 de septiembre, ECLI:ES:TS:2015:3909: «En segundo lugar también se denuncia la vulneración de los artículos 49 de la LEF y 33 de la CE, impidiéndole que esta parte quede indemne por la actividad expropiatoria. La parte pretende la aplicabilidad de la disposición contenida en el art. 49 de la LEF, en relación con la Ley del IRPF, sin que pueda entenderse que dicho precepto fue derogado tácitamente por la normativa posterior, que contempla una exención tributaria especial.

La transmisión del bien como consecuencia de la expropiación es unilateral y forzosa y consecuentemente el justiprecio no puede ser considerado como un tipo de renta, sino como un valor de sustitución del bien expropiado para dejar indemne al propietario por el incremento patrimonial que se produce por la diferencia ente el valor de adquisición del bien y el valor fijado por el jurado. Y alega en apoyo de su pretensión la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 29 de septiembre de 2006».

3. ¿Hasta cuándo podrá verificarse la determinación del precio de mutuo acuerdo?

La fijación del precio por mutuo acuerdo podrá verificarse en cualquier momento del expediente hasta que el jurado de expropiación decida sobre el justo precio. Ahora bien, producido el mutuo acuerdo, quedarán sin efecto las actuaciones que se hubieran verificado sobre la fijación del mismo (artículo 27.2 de la REF).

¿Cómo es el procedimiento para la fijación del justiprecio?

El procedimiento para la fijación del justiprecio encuentra su regulación en los artículos 25 a 31 de la LEF.

Inicio del expediente 

Una vez firme el acuerdo por el que se declara la necesidad de ocupación de bienes o adquisición de derechos expropiables, se procederá a fijar su justo precio.

En este sentido, se abrirá un expediente individual a cada uno de los propietarios de bienes expropiables. No obstante, el citado expediente será único en el supuesto de que el objeto de la expropiación pertenezca en comunidad a varias personas, o cuando varios bienes constituyan una unidad económica.

A TENER EN CUENTA. El expediente de justiprecio se estimará iniciado el día siguiente a aquel en que haya adquirido firmeza el acuerdo declaratorio de la necesidad de la ocupación, con independencia de la fecha en que la Administración expropiante extienda la correspondiente diligencia de apertura. En consecuencia, a continuación de la misma se determinará por la Administración la fecha legal de iniciación del expediente, a la que deberán referirse todas las tasaciones de los bienes o derechos expropiados, de conformidad con el apartado primero del artículo 36 de la LEF (artículo 28 del REF).

CUESTIONES

1. ¿Qué deberá declararse antes de iniciar la expropiación forzosa? O mejor dicho, ¿cuáles son los requisitos previos a la expropiación forzosa?

Según el artículo 9 de la LEF, para proceder a la expropiación forzosa será imprescindible la previa declaración de utilidad pública o interés social del fin a que haya de afectarse el objeto expropiado.

A mayor abundamiento, la antedicha declaración de utilidad pública e interés social llevará consigo la autorización para expropiar los bienes o derechos necesarios para:

• La realización de las obras.
• El establecimiento de los servicios (artículo 10 del REF).

2. ¿Cómo se tramitará la fijación del justo precio?

La determinación del justo precio se tramitará como pieza separada, encabezada por la exacta descripción del bien concreto objeto de expropiación (artículo 26.1 de la LEF).

Además, comprenderá los siguientes aspectos:

- Un extracto de las actuaciones practicadas para la fijación por mutuo acuerdo del precio de adquisición y el resultado del mismo.

- Una descripción exacta del bien concreto objeto de expropiación de conformidad con el artículo 26 de la LEF (esta descripción deberá ser idéntica a la contenida en el acuerdo de necesidad de ocupación) (artículo 29 del REF).

Como ejemplo de lo anterior, en un caso en el que un ayuntamiento determina los bienes objeto de expropiación de una manera genérica, se considera suficiente la publicación en el BOP «para que la recurrente impugnase la decisión municipal y conociera suficientemente la ubicación del terreno, ya que en el anuncio oficial, junto con el nombre de la propietaria recurrente, se indican la superficie expropiada y destino del bien afectado por la expropiación, por lo que no resulta infringido el artículo 26.1 de la Ley de Expropiación Forzosa, pues la ausencia de exacta descripción del bien expropiado no alcanza la categoría de la nulidad de pleno derecho pretendida». STS n.º 2755/1986, de 26 de mayo, ECLI:ES:TS:1986:2755.

Por último, en el caso de valores mobiliarios se constituirán tantas piezas separadas como clases de títulos hubiesen de expropiarse considerando las características que puedan influir en su valoración (artículo 28 de la LEF).

3. ¿Cuándo se entenderá que existe unidad económica?

A efectos del artículo 26 de la LEF, se estimará que existe unidad económica en el caso de:

- Fincas rústicas o urbanas: cuando se hallen inscritas o fueren susceptibles de inscripción bajo un mismo número, de conformidad con lo establecido en la LH.

- Cosas muebles: cuando exista una universidad de hecho o de derecho (artículo 27 de la LEF).

Hoja de aprecio del expropiado y de la Administración 

En cada uno de los expedientes, constituidos de la manera explicada con anterioridad, la Administración expropiante requerirá a los propietarios para que, en el plazo de 20 días a contar desde el siguiente al de la notificación, presenten hoja de aprecio en la que se determine el valor del objeto a expropiar, donde podrán realizar las alegaciones que consideren oportunas.

A estos efectos, al efectuar la Administración el anterior requerimiento, deberá dar traslado a los propietarios de la fecha legal de iniciación del expediente de justiprecio, pudiendo aquellos, en el momento de presentarla, discutir la procedencia de adoptar la expresada fecha y, en su caso, razonando la fijación de otra (artículo 30 del REF).

Por otro lado, la Administración expropiante habrá de aceptar o rechazar la valoración de los propietarios en el plazo de 20 días. Así, en el caso de:

a) Aceptación de la valoración realizada por los propietarios:

• Se estimará determinado definitivamente el justiprecio.
• La Administración procederá al pago del justiprecio (requisito previo a la ocupación o disposición).

b) Rechazo de la valoración efectuada por los propietarios:

• La Administración extenderá hoja de aprecio fundada del valor del objeto de la expropiación, que será notificada al propietario, el cual, dentro de los diez días siguientes, podrá:
  • Aceptarla.
  • Rechazarla:
    • Derecho a realizar las alegaciones que considere oportunas, empleando los métodos valorativos que entienda más adecuados para justificar su propia valoración a efectos del artículo 43 de la LEF.
    • Derecho a aportar las pruebas que estime oportunas para justificar dichas alegaciones.

En adición, nuestro más alto tribunal en su sentencia n.º 926/2020, de 6 de junio, ECLI:ES:TS:2020:2354 dispone que «las hojas de aprecio formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio, vinculando estos límites no solo al Jurado de Expropiación sino también a los Tribunales que juzgan la legalidad y acierto de la valoración efectuada por aquel. Esta vinculación de las partes y del Tribunal al aprecio realizado en vía administrativa se justifica, desde el punto de vista jurídico-sustantivo, en el principio de respeto a los actos propios».

A TENER EN CUENTA. Si el propietario rechazara el precio fundado ofrecido por la Administración, se pasará el expediente de justiprecio al Jurado provincial de expropiación (artículo 31 de la LEF).

CUESTIONES

1. ¿Cómo tendrá que ser la valoración realizada por los propietarios en la hoja de aprecio?

La valoración efectuada por los propietarios tendrá que ser forzosamente motivada y podrá estar avalada por la firma de un perito cuyos honorarios habrán de adecuarse a las tarifas aprobadas por la Administración, siendo estos gastos de cuenta de los propietarios (artículo 29.2 de la LEF).

Dichos peritos tendrán que reunir los siguientes requisitos:

- Tener título profesional expedido por el Estado, de acuerdo con la especialidad de la materia sobre que hayan de dictaminar.

- Haber ejercido su profesión por espacio de un año con anterioridad a la fecha en que sean requeridos por el particular para la confección de la hoja de aprecio.

Por el contrario, si el nombramiento no cumpliera con las anteriores condiciones, la Administración admitirá la valoración como si estuviere firmada exclusivamente por el propietario (artículo 31 del REF).

2. ¿Cómo se clasificarán los bienes o derechos en las hojas de aprecio?

En las hojas de aprecio se clasificarán los bienes o derechos de naturaleza distinta por el mismo orden en que aparecen relacionados en los artículos 40 a 43 de la LEF (artículo 41.2 del REF).