Limitaciones a la capacidad de las partes en la compraventa inmobiliaria

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/08/2020

La capacidad de obrar es la aptitud de los sujetos de realizar acciones con efectos jurídicos, requerida para celebrar el contrato de compraventa.

Esa capacidad puede estar limitada por prohibiciones para ser parte del contrato o por limitaciones dadas por las circunstancias.

La capacidad puede estar limitada por el matrimonio, la residencia del titular en el extranjero o por cuestiones de defensa nacional, estableciéndose limitaciones derivadas de:

  • Minoría de edad e incapacitación.
  • Vivienda habitual y bienes gananciales.
  • Activos esenciales.
  • Autorización militar.

Menores e incapacitados

En principio, los menores de edad no pueden enajenar sus bienes inmuebles, al no tener capacidad de obrar.

Serán sus padres quienes podrán hacerlo en su nombre, previa autorización judicial previa audiencia, a su vez, del Ministerio Fiscal, salvo que tengan entre 16 y 18 años, en cuyo caso no requerirán tal autorización siempre que el contrato se formalice en escritura pública notarial, que dará fe del consentimiento del menor. Lo mismo si están emancipados, en cuyo caso requerirán el consentimiento de sus padres o tutores. O si están casados, que precisarán de esos mismos o del cónyuge mayor de edad, en su caso.

Los actos realizados por los padres sin autorización cuando sea preceptiva, han sido considerados nulos o anulables por las distintas sentencias.

La capacidad de obrar se adquiere con la mayoría de edad y se presume a partir de entonces, salvo que exista prueba en contrario.

Ahora bien, la falta de aptitud de la persona para realizar actos jurídicos con plena eficacia y validez, requiere de su incapacitación, que se lleva a cabo mediante el correspondiente procedimiento judicial que culmina con la sentencia y requiere que la causa de incapacitación sea debidamente acreditada.

O´Callaghan, define la incapacitación como la privación de la capacidad de obras a una persona física, en principio capaz, por causas fijadas en la Ley, y tiene las siguientes características:

  • Solo puede declararse mediante sentencia (que, conforme establece el artículo 760.1 de la LEC, deberá contener la extensión y límites de la incapacitación, así como el régimen de tutela o guarda al que debe quedar sometido el incapacitado).
  • Por las causas y supuestos establecidos por la Ley.
  • Es una excepción al principio general de capacidad de obrar plena de la persona.
  • Su objeto es suplir o complementar la capacidad de obrar de una persona con una finalidad protectora.

Las causas de incapacitación requieren que la persona padezca una enfermedad o deficiencia física o psíquica persistente, que produzca un impedimento permanente de su personalidad y le impida gobernarse por sí misma (Sentencia TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 13 de mayo de 2015, Rec. nº 846/2014).

La incapacidad puede ser total (imposibilidad de la persona para regirse por sí misma y de gestionar su patrimonio) o parcial (el incapacitado solo puede realizar por sí mismo actos de menor complejidad), pero siempre reversible previa sentencia judicial. En el primer caso, se le nombre un tutor; en el segundo, un curador.

Concursados

La compraventa inmobiliaria puede verse afectada y limitada por la situación de concurso de una de las partes, habitualmente de la empresa promotora de viviendas.

Conforme establece el artículo 61.2 de la Ley 22/2003, Concursal, la declaración de concurso no afecta a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como del comprador.

Y es que, el concurso, pretende la continuidad de la actividad de la empresa mediante el establecimiento de un período en el que los acreedores suspendan sus reclamaciones de forma temporal o a cambio de rebajas y quitas, a fin de reflotar la empresa.

En el caso de una promotora inmobiliaria, cuyo objeto es la promoción y venta de bienes inmuebles, podrá seguir realizando su actividad dentro del marco del concurso de acreedores sin necesidad de autorización judicial, que solo se exigirá respecto de los bienes o activos que constituyen su patrimonio y activo.

Ahora bien, si el promotor incumple el contrato de compraventa inmobiliaria, las consecuencias dependerán del momento:

  • Incumplimiento una vez que está en concurso, vigente el procedimiento concursal: el comprador deberá interponer la reclamación judicial correspondiente a fin de obtener el reconocimiento del crédito contra la masa del concurso y, por tanto, tener carácter preferente en la liquidación, sin entrar en la lista de acreedores.
  • Incumplimiento antes de la declaración del concurso: el comprador pasará a ser un acreedor más de la lista de acreedores ordinarios, quedando a expensas de lo que resulte del concurso.

El comprador no podrá instar la resolución del contrato de compraventa en caso de concurso de la promotora una vez ya realizado, salvo que la causa de tal resolución sea posterior al propio concurso.

Los efectos negativos indicados del concurso sobre el comprador se pueden evitar si existe un aval que garantice las cantidades ya abonadas, ya que le permitirá exigir a la entidad avalista (banco o compañía de seguros) la devolución de esas cantidades desde el incumplimiento del contrato por parte de la entidad promotora.

En la compraventa de inmuebles procedentes de un concurso de acreedores, el Registrador de la Propiedad deberá exigir el testimonio de la resolución judicial que la autoriza, pero tal control alcanza a la comprobación de que existe tal autorización judicial, no a su cumplimiento.

JURISPRUDENCIA:

Sentencia TS, Sala 1ª, de lo Civil, de 4 de junio de 2019, Rec. nº 4215/2016

Una venta directa de bienes del concursado debe contar con la resolución judicial que lo autoriza, ya sea la expresa para esa venta ya sea la general de aprobación del plan de liquidación que lo comprende. El registrador puede controlar esta exigencia legal al calificar la escritura de venta directa, pero el control afecta a la existencia de esa autorización judicial, no al cumplimiento de otros requisitos o condiciones que pudieran haberse previsto en el plan de liquidación y que presupongan una valoración jurídica que no le corresponde, como pudieran ser los términos y condiciones de la venta previstos en el plan. De ahí que el registrador deba exigir su aportación junto con la escritura 

Vivienda habitual y bienes gananciales

El matrimonio también puede limitar la capacidad de contratación y disposición de los bienes inmuebles.

Y es que la vivienda que constituye residencia habitual de la familia, es vivienda conyugal o familiar en la que vienen habitando el matrimonio y los hijos y, como tal, está protegida por la normativa.

Los bienes existentes durante el matrimonio se presumen gananciales si no se acredita lo contrario, es decir, mientras no se pruebe que son privativos de uno u otro cónyuge. Entre ellos, los inmuebles. Y no solo los de carácter ganancial, sino también aquellos de uno de los cónyuges cuando no pueda probarse su carácter privativo y los adquiridos por uno de ellos de forma privativa cuando acuerde atribuirles carácter ganancial.

Hay que tener en cuenta que los inmuebles adquiridos en parte por uno de los cónyuges a título privativo y en parte ganancial, corresponden proindiviso al cónyuge que pagó con carácter privativo y a la sociedad de gananciales.

En cuanto a los inmuebles adquiridos a plazos, que es lo más habitual, si se adquieren una vez formada la sociedad de gananciales, serán gananciales; y si se compran antes de formar dicha sociedad, serán gananciales y privativos en proporción a lo aportado, en caso de vivienda familiar, o privativo si la vivienda no tiene tal carácter, aunque después se pague con dinero ganancial.

En defecto de pacto en capitulaciones matrimoniales, la gestión y disposición de los bienes gananciales corresponde a ambos cónyuges, de forma que, para disponer de la vivienda se requerirá el consentimiento de ambos (expreso o tácito) o, en su caso, autorización judicial, incluso aunque el uso corresponda al cónyuge no titular.

La ausencia de consentimiento o autorización judicial determina la anulabilidad de la compraventa del inmueble, que debe instarse por el cónyuge cuyo consentimiento falta. Y el titular puede estar limitado para disponer de la vivienda por diferentes causas, o su uso puede estar atribuido al otro cónyuge y los hijos en caso de divorcio, entre otros.

JURISPRUDENCIA:

Sentencias AP Guadalajara, Sección 1ª, de 7 de marzo de 2012, Rec. nº 302/2011; AP Cáceres, Sección 1ª, de 28 de octubre de 2005, Rec. nº 430/2005

El concepto de vivienda familiar está vinculado a aquella donde, de manera permanente y estable y como centro de su convivencia íntima, han venido conviviendo, usando los esposos e hijos.

Sentencia AP Madrid, Sección 25ª, de 30 de octubre de 2006, Rec. nº 165/2005

La venta de un bien inmueble ganancial, esto es su disposición a título oneroso, por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro no es nula de pleno derecho, sino simplemente anulable a instancia del cónyuge que no concurrió a prestar el consentimiento o de sus herederos, no a instancia del que vendió, ni de la persona que con él contrató, por lo que si tal acción de anulabilidad no se ejercita, el contrato es plenamente válido y vinculante para los que lo concertaron. Todo ello aparte de que el consentimiento de uno de los cónyuges, cuando concurre el expreso del otro, puede revestir forma tácita o presunta, tanto por su asentimiento, como por su aquietamiento y conformidad a la actividad dispositiva materializada por el otro, pero con apoyo en las voluntades coincidentes de ambos. Este consentimiento ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del no interviniente, sin que se pueda atribuir esa aceptación al mero conocimiento, por requerirse actos de positivo valor demostrativo de una voluntad determinada en tal sentido, exigiendo el consentimiento tácito la realidad de un acto que ponga de relieve el deseo o voluntad del agente, sin que ofrezca la posibilidad de diversas interpretaciones. 

Sentencia AP Salamanca, Sección 1ª, de 15 de enero de 2013, Rec. nº 512/2012

En cuanto a la cuestión consistente en la calificación jurídica de la vivienda familiar y la plaza de garaje, las cuales fueron adquiridas por el esposo en estado de soltero en contrato privado, se aprecia la existencia de un proindiviso tal como consta en la escritura pública y está inscrito en el Registro de la Propiedad, respecto al porcentaje de la propiedad de la vivienda que fue abonado antes de la celebración del matrimonio, que pertenece al esposo, y al abonado posteriormente, de carácter ganancial. 

Activos esenciales

Los activos esenciales constituyen una de las limitaciones al contrato de compraventa. Se entiende por activos esenciales aquellos que forman parte de una sociedad (promotora en este caso), sin los que no puede desarrollar su actividad u objeto social.

La Ley de Sociedades de Capital establece la presunción del carácter esencial de todo activo u operación sobre él cuyo importe supere el 25% del valor de los activos de la sociedad del último balance. Y será competencia de la junta general de la sociedad, decidir sobre ellos y sobre tales operaciones.

Ahora bien, cabe la posibilidad de que un activo cuya transmisión supere ese 25% no sea esencial y, al revés, que no superando ese porcentaje sí lo sea por alterar el normal desarrollo de la actividad de la sociedad.

Por su parte, el notario que autorice la escritura de compraventa deberá exigir una certificación de la junta general de la sociedad sobre el hecho de que el importe de la operación no supera el porcentaje del 25% y, en otro caso, informar sobre el carácter no esencial del activo. Aspecto que también deberá comprobar el Registrador de la Propiedad al calificarla.

En todo caso, la sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aún cuando el acto no esté incluido en el objeto social.

RESOLUCIONES:

Resolución DGRN de 31 de mayo de 2018

Aun cuando no se puede afirmar que constituyan actos de gestión propia de los administradores la adquisición, enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales, debe tenerse en cuenta que el carácter esencial de tales activos escapa de la apreciación del notario o del registrador, salvo casos notorios. Aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal Supremo transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el notario con su deber de diligencia en el control sobre la adecuación del negocio a legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos; todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador o apoderado la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate.

Autorización militar

Conforme establece el artículo 2 de la Ley Orgánica 5/2005, de la Defensa Nacional, “La política de defensa tiene por finalidad la protección del conjunto de la sociedad española, de su Constitución, de los valores superiores, principios e instituciones que en ésta se consagran, del Estado social y democrático de derecho, del pleno ejercicio de los derechos y libertades, y de la garantía, independencia e integridad territorial de España. Asimismo, tiene por objetivo contribuir a la preservación de la paz y seguridad internacionales, en el marco de los compromisos contraídos por el Reino de España”.

Para salvaguardar los intereses de la Defensa Nacional y la seguridad y eficacia de sus organizaciones e instalaciones, se limitan los derechos sobre bienes situados en determinadas zonas del territorio nacional que se clasifican en zonas:

De interés para la Defensa Nacional:

  • Son las extensiones de terreno, mar o espacio aéreo que así se declaren en atención a que constituyan o puedan constituir una base permanente o un apoyo eficaz de las acciones ofensivas o defensivas necesarias para tal fin.
  • La declaración de zonas de interés para la Defensa Nacional se realizará por Decreto aprobado en Consejo de Ministros a propuesta de la Junta de Defensa Nacional e iniciativa del Departamento ministerial interesado, que determinará la zona afectada y fijará las prohibiciones, limitaciones y condiciones referentes a la utilización de la propiedad inmueble y del espacio marítimo y aéreo que comprenda, respetando los intereses públicos y privados, siempre que sean compatibles con los de la Defensa Nacional.
  • Los perjuicios que se originen a los particulares como consecuencia de tales servidumbres o limitaciones serán indemnizables conforme a lo previsto en la Ley de Expropiación Forzosa y de la de Régimen Jurídico de la Administración del Estado.

De seguridad de las instalaciones militares o de las instalaciones civiles declaradas de interés militar:

  • Son las zonas situadas alrededor de esas instalaciones, que quedan sometidas a limitaciones a fin de asegurar la actuación eficaz de los medios de que disponga, así como el aislamiento conveniente para garantizar su seguridad y, en su caso, la de las propiedades próximas, cuando aquéllas entrañen peligrosidad para ellas.
  • Están dotadas de zonas de seguridad, en las cuales se puede establecer la distinción entre «Zona próxima» (anchura de 300 m, salvo en los puertos) y «Zona lejana» (la mínima indispensable), en atención a sus fines, limitaciones y características.
  • el Ministerio del que dependan las respectivas instalaciones comunicará a los Ayuntamientos en que radiquen la existencia y perímetro de las zonas de seguridad, así como las limitaciones inherentes a las mismas, para su traslado a los propietarios afectados.
  • Reglamentariamente se establecerá la tramitación que deban seguir los proyectos de obras, trabajos o construcciones para cuya realización en las zonas de seguridad se requiera autorización militar.

De acceso restringido a la propiedad por parte de extranjeros:

  • Son aquellas zonas en las que, por exigencias de la Defensa Nacional o del libre ejercicio de las potestades soberanas del Estado, resulte conveniente prohibir, limitar o condicionar la adquisición de la propiedad y demás derechos reales por personas físicas o jurídicas de nacionalidad o bajo control extranjero.
  • La extensión total de los bienes inmuebles pertenecientes en propiedad o gravados con derechos reales a favor de personas físicas o jurídicas extranjeras no podrá exceder del 15% de su superficie, computado y distribuido en cada zona en la forma que reglamentariamente se determine.

No se incluirá en el cómputo, la superficie ocupada por los actuales núcleos urbanos de poblaciones no fronterizas o sus zonas urbanizadas o de ensanche actuales, y las futuras que hayan sido informados favorablemente por el Ministerio militar correspondiente.

  • Las personas extranjeras quedan sujetos al requisito de la autorización militar para adquirir la propiedad sobre fincas rústicas o urbanas con o sin edificaciones, o de obras o construcciones de cualquier clase; la constitución, transmisión y modificación de hipotecas, censos, servidumbres y demás derechos reales sobre fincas, a favor de personas extranjeras, y la construcción de obras o edificaciones de cualquier clase, así como la adquisición de derechos sobre autorizaciones concedidas y no ejecutadas, cuando los peticionarios sean extranjeros.

Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo, los centros y zonas que se declaren de interés turístico nacional en los que, se considerará concedida la correspondiente autorización militar con las limitaciones que por imperativos de la Defensa Nacional pueda establecer el Ministerio militar afectado en su preceptiva autorización previa a tal declaración.

Estas clases de zonas son compatibles entre sí, de modo que, por razón de su naturaleza y situación, determinadas extensiones del territorio nacional podrán quedar incluidas simultáneamente en zonas de distinta clase.

Los actos y contratos por los que se establezcan, reconozcan, transmitan, justifiquen o extingan el dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles sitos en las zonas restringidas en favor de personas físicas o jurídicas extranjeras, deberán necesariamente inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Y los Notarios y Registradores de la Propiedad deberán exigir de los interesados la acreditación de la oportuna autorización militar, con carácter previo al otorgamiento o inscripción, respectivamente, de los instrumentos públicos relativos a los actos o contratos de transmisión del dominio o constitución de derechos reales a que dichos preceptos se refieren.

La falta de inscripción de los títulos indicados dentro de los 18 meses siguientes a sus respectivas fechas determinará la nulidad de pleno derecho de los mencionados actos y concesiones, de lo cual deberán hacer advertencia expresa los notarios autorizantes en las correspondientes escrituras. Plazo ampliable a 24 meses cuando, sin culpa del adquirente, los referidos títulos estén pendientes de la liquidación del Impuesto de Transmisiones o de cualquier otra formalidad que impida la inscripción.RD 689/1978.

 

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Procedimiento concursal
Crédito contra la masa
Reconocimiento de crédito
Rebajas
Resolución del contrato de compraventa
Acreedor ordinario
Compañía aseguradora
Avalista

Ley 1/2000 de 7 de Ene (Enjuiciamiento civil) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 7 Fecha de Publicación: 08/01/2000 Fecha de entrada en vigor: 08/01/2001 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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