Medidas del Gobierno a causa de la pandemia COVID-19. Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19

TIEMPO DE LECTURA:

  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 10/05/2021

La primera norma dictada en este sentido fue el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente a la COVID-19. A través de esta norma se adoptaron medidas para arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad.

NOVEDADES

En el BOE del 05/05/2021 se publicaba el Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, con entrada en vigor el 09/05/2021.

En el artículo 7 del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, se procede a modificar el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, entre ellas, se modifica el artículo 2 sobre la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, que se fija hasta el 9 de agosto de 2021 y el artículo 4 en su apartado 1, sobre la aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, que se podrá solicitar el aplazamiento de la pago de la renta hasta el 9 de agosto de 2021.

¿Qué medidas fueron adoptadas por el Gobierno del Estado a causa de la pandemia de la COVID-19?

A causa de la crisis por la pandemia COVID-19, el Gobierno dictó una serie de normas para paliar sus efectos en el ámbito económico y mitigar el impacto causado a los arrendatarios, tanto de vivienda como de locales o negocios.

La primera norma dictada en este sentido fue el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. A través de esta norma se adoptaron medidas para arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad.

Las segundas normas dictadas, el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril y el Real Decreto-Ley 35/2020 de 22, de diciembre tienen como finalidad, según sus propias Exposiciones de Motivos, reducir los gastos fijos de arrendamiento que soportan empresas y autónomos, siendo consciente el Gobierno de la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta.

En ambas normas, el legislador articula un procedimiento de negociación entre las partes donde se marcan los parámetros a los que debe atender el arrendador.

El Gobierno se ha debatido desde el inicio de la pandemia, entre la necesidad imperiosa de ofrecer una solución a las empresas que se han visto imposibilitadas al pago de las rentas pactadas por contrato, y la posible intromisión de los poderes públicos en cuestiones de índole privada y en la libertad de empresa.

Es en el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, donde se aclara a través de la exposición de motivos que dichas normas cumplen con los derechos constitucionales a la propiedad privada y la libre empresa consagrados en los artículos 33 y 38 de la Constitución Española:

"Estas medidas se ajustan a los parámetros de constitucionalidad que se han venido estableciendo por la jurisprudencia del Tribunal Constitucional para medidas semejantes de intervención estatal en relaciones jurídico-privadas, al no implicar el vaciamiento del contenido económico de la renta acordada y no suponer una pérdida esencial, o vaciamiento, de la utilidad económica del bien arrendado (SSTC 89/1994, de 17 de marzo)”. Y en este sentido, justifica que “la utilidad económica de la propiedad dada en arrendamiento implica la percepción de la correspondiente merced arrendaticia”.

¿Qué medidas se adoptaron en el Real Decreto-ley 11/2020?

Este real decreto-ley, dictado el 31 de marzo de 2020 y publicado el 1 de abril de 2020 en el Boletín Oficial del Estado, tenía como finalidad proteger a los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad que se vieron gravemente afectados por la crisis económica derivada de la pandemia. Según su exposición de motivos la crisis sanitaria estaba teniendo, en marzo de 2020, un impacto directo en la economía y la sociedad, en las cadenas productivas del día a día de los ciudadanos y en los mercados financieros. Por esta razón, explicaba, era necesaria una política económica orientada a ayudar a los más vulnerables.

Recientemente, este real decreto-ley se ha modificado para acordar su prórroga a través del Real Decreto-Ley 8/2021 de 4 de mayo por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2. La razón es que, aunque reconoce el legislador que la evolución de la pandemia es favorable debido a las medidas de contención y la vacunación, la crisis económica y social que ha golpeado a nuestro país no ha concluido. Por ello, considera “necesario y urgente” prorrogar la eficacia temporal de algunas medidas mientras subsistan los efectos negativos de la pandemia, con independencia del fin de la vigencia del estado de alarma, así como adaptar determinadas situaciones jurídicas que se verán afectadas por la finalización de este estado excepcional de alarma.

  • ¿Cuándo se considera que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad?

Según el artículo 5 del real decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, deben cumplirse los siguientes requisitos:

a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, expediente temporal de regulación de empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. A estos efectos, se entenderá por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Entiende el real decreto-ley que es unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

  • ¿Cuándo no se está ante vulnerabilidad económica?

No se entiende según el real decreto-ley que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Sin embargo, se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Exceptúa el real decreto-ley de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

Según su exposición de motivos, la razón de esta norma era “responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19, especialmente aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente”.

Para ello, se aprobaron tres medidas fundamentales, todas ellas dirigidas a personas en situación de vulnerabilidad:

  1. Suspender el procedimiento de desahucio y lanzamientos de viviendas habituales.
  2. Prorrogar extraordinariamente los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
  3. Procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual.

Dejando al margen la suspensión de los procedimientos de desahucio y de los lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional, por afectar a normas procesales, el real decreto-ley adoptó dos medidas que afectan directamente a las relaciones contractuales arrendaticias libremente acordadas entre las partes para adecuarlas a la situación coyuntural derivada del COVID-19:

  1. Prorrogar extraordinariamente los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
  2. Procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para las personas arrendatarias de vivienda habitual.

1. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual

Según dispone el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley (el 2 de abril de 2020) hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalizase el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1 de la LAU, podrá aplicarse, si lo solicita el arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales, dice el Real Decreto-ley 11/2020, se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

Posteriormente se ha establecido una modificación a través del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, que viene a ampliar la posibilidad de aplicar la prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor, siempre que no se hubiese llegado a un acuerdo distinto entre las partes, a aquellos contratos cuyo vencimiento estuviese establecido entre el 9 de mayo y el 9 de agosto de 2021.

De conformidad con esta última modificación el artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020 queda redactado a fecha de publicación de esta guía de la siguiente forma:

"Artículo 2. Prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el 9 de agosto de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial".

Si bien, parece a priori que el legislador, en una suerte de cláusula "rebus sic stantibus", modifica los contratos de arrendamiento de vivienda para prorrogarlos en atención a las circunstancias, lo que realmente hizo fue “manifestar”, “enunciar”, esta posibilidad, ya que, acto seguido, este artículo 2 somete dicha prórroga a la voluntad del arrendador:

“Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”.

2. Moratoria de deuda arrendaticia

Como veremos, el legislador en este caso entra de lleno en las relaciones contractuales arrendaticias (recordemos, siempre que el arrendatario esté en situación de vulnerabilidad definida en el propio decreto) para suspender temporalmente la obligación esencial de pago de la renta, si bien, veremos, que de forma distinta según la cualidad del arrendador.

2.1. Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda

Dispone el artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo que la persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica podía solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, hasta el 9 de agosto de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

Ahora bien, el arrendador dentro del plazo de 7 días desde dicha solicitud podría escoger entre aplicar una de las siguientes alternativas:

  • Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.

  • Moratoria automática en el pago de la renta arrendaticia y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

El reciente Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2 ha modificado el artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020 permitiendo al arrendatario solicitar la moratoria hasta el 9 de agosto de 2021.

El apartado 1 del artículo 4 queda redactado como sigue:

«1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, hasta el 9 de agosto de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes».

2.2. Modificación excepcional y transitoria de las condiciones contractuales de arrendamiento en el caso de otros arrendadores

El artículo 8 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo regula el caso de contratos de arrendamiento de vivienda cuyos arrendadores no sean grandes tenedores ni empresas o entidades públicas de vivienda.

En este caso el legislador establece que el arrendatario en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de esta norma, en los términos formales desarrollados en el citado artículo, podría solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera acordado previamente entre ambas partes con carácter voluntario.

Una vez recibida la solicitud, prevé el real decreto-ley, que la persona arrendadora debía comunicar a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

No obstante, nuevamente, el Gobierno no quiso regular una cláusula "rebus sic stantibus" imperativa si no que contempla esta regulación, al fin y al cabo, como una mera sugerencia, dejando al arbitrio del arrendador la solución al caso concreto. En este sentido el apartado tercero del artículo 8 concluye que “si la persona física arrendadora no aceptare ningún acuerdo sobre el aplazamiento y, en cualquier caso, cuando la persona arrendataria se encuentre en la situación de vulnerabilidad sobrevenida referida en el artículo 5, esta podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación reguladas por el artículo siguiente”. Es decir, el arrendador, no tenía la obligación de aplicar medida alguna, sujetándose a lo pactado en el contrato de arrendamiento.

 



No hay versiones para este comentario

Coronavirus
Arrendatario
Vivienda habitual
Estado de alarma
Unidad familiar
Arrendamiento de vivienda
Pago de rentas
Arrendador
Arrendamientos urbanos
Grado de minusvalía
Actividad laboral
Cónyuge no separado legalmente
Contrato de arrendamiento
Uniones de hecho
Discapacidad
Propiedad privada
Libertad de empresa
Desahucio
Incapacidad
Pyme
Constitucionalidad
Poderes públicos
Mercado financiero
Divorcio
IPREM
Desempleo
Rentas de arrendamiento
ERE temporal
Grado de incapacidad
Relación contractual
Situación de dependencia
Discapacitados
Discapacidad física o sensorial
Acogimiento familiar
Comunidad de propietarios
Herencia
Servicios de telecomunicación
Usufructuario
Tutela
Electricidad

RD-Ley 15/2020 de 21 de Abr (Medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo -COVID-19-) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 112 Fecha de Publicación: 22/04/2020 Fecha de entrada en vigor: 23/04/2020 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

RD-Ley 35/2020 de 22 de Dic (Medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 334 Fecha de Publicación: 23/12/2020 Fecha de entrada en vigor: 24/12/2020 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados
Ver más documentos relacionados

Libros y cursos relacionados