Medidas del Gobierno a causa de la pandemia COVID-19. Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 10/05/2021

El real decreto articuló un procedimiento para que los arrendatarios que cumpliesen determinados requisitos, en los arrendamientos de uso distinto de vivienda o arrendamientos de industria, pudiesen solicitar una moratoria de la renta, teniendo en consideración si el arrendador era o no gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda.

¿Cuál es el objetivo de esta norma?

Este real decreto-ley se aprobó con la finalidad de paliar los efectos derivados de la pandemia COVID-19, entendiendo que la falta o minoración de ingresos podía dar lugar a la imposibilidad de cumplimiento del pago de la renta de los arrendamientos poniendo en riesgo la continuidad de los negocios.

Es relevante destacar la consideración de la exposición de motivos de este real decreto-ley al fundamentar la necesidad de la norma en la inexistencia de una cláusula de fuerza mayor o cláusula "rebus sic stantibus" en el ordenamiento jurídico arrendaticio:

  • Expone que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26, relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio vía artículo 30 de la Ley.
  • Además, manifiesta que, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco existe una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.

Debido a ello expone el decreto que:

“(...) procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual”.

En base a esta necesidad, el real decreto-ley articuló un procedimiento para que los arrendatarios que cumpliesen determinados requisitos, en los arrendamientos de uso distinto de vivienda o arrendamientos de industria, pudiesen solicitar una moratoria de la renta, teniendo en consideración si el arrendador era o no gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda.

Requisitos de los arrendatarios

  • ¿Qué arrendatarios podían solicitar la moratoria?

El artículo 3 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, exigía los siguientes requisitos a los arrendatarios para solicitar las medidas que se detallarán en los siguientes apartados:

“1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto re-fundido de la Ley de Sociedades de Capital.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.

  • ¿Cómo debían acreditar los arrendatarios esos requisitos?

De conformidad con el artículo 4 los requisitos anteriores debían acreditarse a través de la siguiente documentación:

  1. La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
  2. La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la comunidad autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • ¿Qué consecuencias conlleva su indebida aplicación?

El real Decreto-ley sanciona a los arrendatarios que hubiesen aplicado indebidamente las medidas previstas en el mismo. En este sentido dispone el artículo 5 que serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Moratoria en casos de arrendadores grandes tenedores o empresa o entidad pública de vivienda

1. Requisitos del arrendador

Si el arrendador es empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el arrendatario podía solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del real decreto-ley, que tuvo lugar el 23 de abril de 2020, una moratoria que debía ser aceptada por el arrendador. Esta moratoria se podía solicitar de forma subsidiaria a un acuerdo entre las partes: “(...) siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta”.

2. Condiciones de la moratoria

La moratoria prevista normativamente consistía en el aplazamiento de las rentas correspondientes a los meses de vigencia del estado de alarma, sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuese insuficiente, sin superar en cualquier caso los cuatro meses.

Esta moratoria impedía cualquier penalización o devengo de intereses y su devolución, a falta de acuerdo, tendría lugar mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, a contar a partir del momento en el que se supere la situación que motivó la moratoria, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, y siempre “dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas”.

Moratoria en caso de otros arrendadores

1. Otros arrendadores

En caso de otros arrendadores no contemplados en el apartado referente a la "Moratoria en casos de arrendadores grandes tenedores o empresa o entidad pública de vivienda" al que hemos hecho mención en párrafos anteriores, el decreto preveía que los arrendatarios pudiesen solicitar de la persona arrendadora, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor (recordemos, el 23 de abril de 2020) el aplazamiento extraordinario en el pago de la renta, de forma subsidiaria a cualquier acuerdo entre las partes.

2. Fianza

Asimismo, el decreto habilitaba la posibilidad de que las partes pudiesen disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que podía servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Y, en este caso, el arrendatario debería reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

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RD-Ley 15/2020 de 21 de Abr (Medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo -COVID-19-) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 112 Fecha de Publicación: 22/04/2020 Fecha de entrada en vigor: 23/04/2020 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

Real Decreto 463/2020 de 14 de Mar (Declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 66 Fecha de Publicación: 14/03/2020 Fecha de entrada en vigor: 14/03/2020 Órgano Emisor: Ministerio De La Presidencia, Relaciones Con Las Cortes Y Memoria Democratica

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