Medidas del Gobierno a causa de la pandemia COVID-19. Real Decreto-ley 35/2020 de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria (RDL 35/2020)

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 10/05/2021

Este real decreto articuló un nuevo procedimiento para que los arrendatarios que cumpliesen determinados requisitos, en los arrendamientos de uso distinto de vivienda o arrendamientos de industria, pudiesen solicitar, ya no solo una moratoria, sino también, una rebaja de la renta en caso de arrendadores grandes tenedores o empresas o entidades públicas.

¿Cuál era la finalidad de este real decreto?

Este Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, también se aprobó con la finalidad de paliar los efectos persistentes de la pandemia COVID-19, entendiendo, tal y como había fundamentado el real decreto anterior (n.º 15/2020), que la falta o minoración de ingresos podía seguir manteniendo a los arrendatarios en la imposibilidad de cumplimiento del pago de la renta de los arrendamientos, poniendo en riesgo la continuidad de los negocios.

En base a esta necesidad, este real decreto articuló un nuevo procedimiento para que los arrendatarios que cumpliesen determinados requisitos, en los arrendamientos de uso distinto de vivienda o arrendamientos de industria, pudiesen solicitar, ya no solo una moratoria, sino también, una rebaja de la renta en caso de arrendadores grandes tenedores o empresas o entidades públicas.

Requisitos de los arrendatarios

¿Qué arrendatarios podían solicitar las medidas del real decreto?

El artículo 3 del real decreto exigía los siguientes requisitos a los arrendatarios para solicitar las medidas que se detallarán en los siguientes apartados:

“1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo:

a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delega-das al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al me-nos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delega-das al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.

Para acreditar los requisitos anteriores exigía el Real Decreto la presentación de determinada documentación establecida en el artículo 4:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.

b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

En caso de que el arrendatario no cumpliese esos requisitos y hubiese solicitado las medidas del RDL aplicando indebidamente la reducción o aplazamiento extraordinario de la renta, tendrá que asumir la responsabilidad de los daños y perjuicios que se hubieran podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas excepcionales, sin perjuicio, establece el artículo 5, de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.

Moratoria o reducción de renta en casos de arrendadores grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda

1. Requisitos del arrendador

También de forma subsidiaria a los acuerdos alcanzados entre las partes, este real decreto facultaba a los arrendatarios que cumpliesen los requisitos que se han expuesto en el apartado anterior, a solicitar antes del 31 de enero de 2021, una reducción de renta o aplazamiento a los siguientes arrendadores:

a) Empresas o entidades públicas.

b) Grandes tenedores, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

2. Medidas aplicables

El arrendatario debía solicitar una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicaría durante el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podría extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Este aplazamiento no podía suponer penalización ni devengo de intereses y el pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

3. Elección del arrendador

A pesar de dicha solicitud, nuevamente el real decreto descarta aplicar cualquiera de dichas medidas en virtud únicamente de la petición del arrendatario, sino que lo somete a la decisión última del arrendador:

“La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del aparta-do 1, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario”.

4. Exclusión: arrendadores en concurso

No obstante, las medidas que acabamos de explicar no se aplicarán en los casos en los que el arrendador se encuentre en concurso de acreedores o cuando como consecuencia de la aplicación de estas medidas, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal.

En este caso, será el arrendador quien deba acreditar encontrarse en alguna de las situaciones previstas en él.

Moratoria en caso de otros arrendadores

1. Otros arrendadores

En los casos de arrendadores que no fuesen grandes tenedores o empresas o entidades públicas de vivienda, el arrendatario también podía solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, de forma subsidiaria a los acuerdos entre las partes.

2. Fianza

En este caso, las partes podían disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, sirviendo para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. Y, en este caso, de que se dispusiese total o parcialmente de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del con-trato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

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Persona física
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Pago aplazado
Devengo de intereses
Días hábiles
Concurso de acreedores

RDLeg. 1/2020 de 5 de May (TR. Ley Concursal) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 127 Fecha de Publicación: 07/05/2020 Fecha de entrada en vigor: 01/09/2020 Órgano Emisor: Ministerio De La Presidencia, Relaciones Con Las Cortes Y Memoria Democratica

RD-Ley 35/2020 de 22 de Dic (Medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 334 Fecha de Publicación: 23/12/2020 Fecha de entrada en vigor: 24/12/2020 Órgano Emisor: Jefatura Del Estado

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