Normas reguladoras de la propiedad horizontal

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 27/09/2022

Para poder encontrar una definición sobre propiedad horizontal debemos acudir a la jurisprudencia existente sobre esta materia, toda vez que, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal, no establece un concepto propio.

¿Qué podemos entender por propiedad horizontal?

Para poder encontrar una definición sobre propiedad horizontal debemos acudir a la jurisprudencia existente sobre esta materia, toda vez que, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal (en adelante LPH), no establece un concepto propio. La jurisprudencia, sin embargo, ha venido a precisar su concepto a través de diversas sentencias.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 25/2007 de 1 de febrero, ECLI:ES:TS:2007:352

«La Propiedad Horizontal constituye una figura jurídica en la que, junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio concreto, coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible sobre unos elementos comunes, y su Ley reguladora pretende configurar o ajustar esa forma de goce mediante determinadas reglas, para conseguir una pacífica coexistencia entre copropietarios cuyas relaciones de vecindad son susceptibles de conflicto por la interconexión existente por razón de la cosa, como ha declarado la STS 19 de febrero de 1971».

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 57/2004 de 5 de febrero, ECLI:ES:TS:2004:679,que cita a su vez su sentencia de 30 de mayo de 1997, ECLI:ES:TS:1997:3808

«(...) La propiedad horizontal no es un tipo común de comunidad de bienes -copropiedad romana pro indiviso regulada en los artículos 392 y ss. del Código civil- sino un supuesto de coexistencia de propiedad privada de los elementos privativos y comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes. Es el único que es contemplado en el ordenamiento español, en la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Es decir, ante la realidad de un edificio, o de un complejo urbanístico, o de un centro comercial u otros casos de igual o mayor complejidad, en que coexistan elementos privativos y comunes, tan solo es posible acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal para sancionar tal coexistencia y regular sus complejas relaciones de derechos y deberes, toma de acuerdos y participación en los gastos. Así, en un principio, dicha ley supuso un avance ciertamente importante en la sociedad y en el derecho, pero es inexorable el paso del tiempo y la verdad de aquel aforismo "el tiempo no está quieto y la norma jurídica, por así decir, le acompaña" traducción literal de die Zeit steht nicht still, und die Rechtsnorm geht sozusagen mit ihr, lo cual se refleja en el artículo 3.1 del Código civil cuando incluye como elemento de interpretación de la ley, la realidad social. La propiedad horizontal era concebida en un principio como un edificio en que sus viviendas y locales pertenecían en propiedad privada a diversos sujetos, que eran copropietarios de los elementos comunes. Pero este fácil concepto se va complicando cuando llega a extremos en que no hay comunidad de vida, sino tan sólo comunidad de intereses económicos.

Lo cual ha sido, en parte, corregido por la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal producida por Ley 8/1999, de 6 de abril, no aplicable al presente caso, en que se da un complejo entramado de una (1) supracomunidad general, que es el Centro como núcleo, una serie de (2) espacios y elementos comunes y los (3) normales elementos propios del edificio en propiedad horizontal».

 Sentencia del Tribunal Supremo n.º 294/2004 de 21 de abril, ECLI:ES:TS:2004:2598

«Caracteriza a la propiedad horizontal la yuxtaposición de dos clases de propiedad (Sentencia de 16 de junio de 1.976, entre otras). De un lado, una singular y exclusiva, que recae sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente y, de otro lado, una copropiedad, compartida con los demás dueños de pisos o locales, sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes ( artículo 3 de la Ley 49/1.960). Como señala la exposición de motivos de la Ley, el sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en atención a los intereses en juego. Por ello la coexistencia de derechos exclusivos de cada titular con derechos compartidos por una colectividad de personas impuso la creación de órganos de gestión y administración y la distribución de competencias en la defensa de los correspondientes derechos e intereses. A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el artículo 12 de la Ley (13.3 en la redacción dada por la Ley 8/1.999), y a cada propietario la de los suyos propios en cuanto derivados de los elementos privativos».

CUESTIÓN

¿Cuándo existe plenamente constituida una propiedad horizontal?

Cuando concurren tres elementos:

  • Un elemento volitivo consistente en la decisión del propietario o propietarios del inmueble de constituir una propiedad horizontal.
  • Un elemento material, el edificio que se va a dividir horizontalmente que además reúna las características necesarias para poderse dividir bajo las reglas de este régimen.
  • Un elemento formal, el título constitutivo de la propiedad horizontal.

A TENER EN CUENTA. Hay una situación de prehorizontalidad cuando existe el elemento volitivo, pero falta uno de los otros dos (el formal o el material).

CUESTIÓN

¿En qué consiste conceptualmente la denominada «prehorizontalidad»? 

«Puede entenderse por prehorizontalidad "aquella situación por la cual, existiendo la voluntad y unas ciertas condiciones para la constitución del régimen de propiedad horizontal, este, sin embargo, no llega a nacer por faltar alguno de sus requisitos".

(...)

Pues bien, hay una situación de prehorizontalidad cuando existe el elemento volitivo pero falta uno de los otros dos (el formal o el material)». (STS n.º 419/2013 de 25 de junio, ECLI:ES:TS:2013:4089).

¿Dónde se regula la propiedad horizontal? 

Si bien originariamente la propiedad horizontal era tratada como una modalidad de la comunidad de bienes prevista en el artículo 396 del Código Civil donde se establece que:  «Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (...)», con la publicación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se dota a esta figura de una regulación completa reconociendo el derecho de propiedad sobre pisos o locales individualizados que forman parte de un mismo edificio, pero compartiendo derechos y obligaciones sobre los elementos comunes de este, y así de determina en su artículo 1 que el objeto de esta ley es «(...) la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal».

Importante en este punto es traer a colación el artículo 6 de la LPH, pues en él se acuerda como fuente de regulación los propios estatutos de cada comunidad de propietarios para aquellas cuestiones que afectan a la convivencia y adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, cuando expone:

«Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración».

Finalmente queremos detenernos en el ámbito de aplicación de la LPH y sobre este particular citar el artículo 2, que se aplicará:

«a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

e) A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos».

Normas reguladoras propias del régimen jurídico de la propiedad horizontal

Las comunidades de propietarios cuentan con normas propias y específicas para regular las relaciones entre los distintos miembros de las mismas, que varían de una comunidad a otra.

Estas normas son:

  • El título constitutivo o escritura de propiedad horizontal.
  • Los estatutos de la comunidad de propietarios.
  • Las normas o reglamento de régimen interno.

El Tribunal Supremo, en la STS n.º 487/2007, de 25 de abril, ECLI:ES:TS:2007:2381, nos da las claves para clasificar y diferenciar estas normas en los siguientes términos:

«(...) viene a proclamar que existen dos clases de normas, de muy distinto rango: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad y en los estatutos, que regulan la constitución y el ejercicio del derecho de cada propietario, en orden al uso y destino del edificio; y otras, integradas en el reglamento de régimen interior, para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y las cosas comunes (...)».

También la STS n.º 930/2011, de 12 de diciembre, ECLI:ES:TS:2011:8310, se refiere a estas normas estableciendo la jerarquía entre las mismas:

«Evidentemente, una de las características de la propiedad horizontal es la de estar regida por normas de derecho necesario. Siendo incuestionable que el orden de fuentes normativas por las que ha de regirse la comunidad de propietarios está constituido, en primer lugar, por los estatutos de la comunidad contenidas en el título, y después, en este orden y con carácter supletorio, por las normas del Código Civil sobre la comunidad de bienes y por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , lo que no implica que, respecto a dicha clase de propiedad, no sea de aplicación, en ningún caso, el principio de la autonomía de la voluntad, consignado en el artículo 1.255, del Código Civil cuando los estatutos aprobados por la Junta de Propietarios no contradigan lo establecido en la misma».

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Propiedad horizontal
Elementos comunes
Copropiedad
Condominio
Elementos privativos
Propiedad privada
Copropietario
Comunidad de bienes
Relaciones de vecindad
Comunidad de propietarios
Título constitutivo
Título constitutivo de la comunidad de propietarios
Constitución de la propiedad horizontal
Obligaciones recíprocas
Complejos inmobiliarios privados
Normas de Régimen interior
Estatutos de la comunidad de propietarios
Junta de propietarios
Autonomía de la voluntad
Ius cogens

Circular de 30 de May de 1997 C.A. Castilla y León (Criterios Aplicación del régimen jurídico urbanístico tras la STC 61/1997) VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial de Castilla y León Número: 112 Fecha de Publicación: 13/06/1997 Fecha de entrada en vigor: 13/06/1997 Órgano Emisor: Consejeria De Medio Ambiente Y Ordenacion Del Territorio

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