Obligaciones del contrato privado respecto de la consumación de la compraventa

¿Cuándo se producirá la consumación del contrato de compraventa de un inmueble?

La consumación del contrato de compraventa se produce con la entrega del inmueble. Hasta entonces, el comprador debe abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa desde la perfección del contrato.

La compraventa se perfecciona entre comprador y vendedor, y es obligatoria para ambos desde que convienen en la cosa objeto del contrato y en el precio mediante contrato privado, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado. Y la consumación del contrato, esto es, la transmisión de la propiedad del vendedor al comprador, ocurre con la traditio.

Se requiere tal consumación, esto es, la entrega de la cosa, para la adquisición de la propiedad, siendo suficiente la entrega simbólica o instrumental.

¿En qué momento de la compraventa inmobiliaria se entrega la posesión del inmueble?

En la compraventa inmobiliaria lo habitual es pactar la entrega de la posesión del inmueble en el acto de otorgamiento de la escritura pública, mediante la entrega de las llaves, lo cual suele ocurrir en la misma notaría, aunque nada obsta a que, tal entrega, tenga lugar en el contrato de compraventa privado o el que las partes acuerden.

En España la posesión física se entrega junto con la transmisión de la propiedad, por lo que, la firma de la escritura pública de compraventa inmobiliaria implica la entrega de la posesión y, normalmente, en el mismo acto se hace entrega de las llaves.

Cuando se adquiere una vivienda de nueva construcción, el momento de la entrega es claro, ya que la entrega de las llaves se pacta expresamente a la terminación de la obra y escrituración pública de la compraventa.

En la adquisición de inmuebles de segunda mano pueden existir conflictos derivados, en muchos casos, del momento de entrega de la posesión —normalmente de las llaves— por diversas circunstancias. Imaginemos que en el momento de la escritura pública el vendedor le pide un par de días al comprador para sacar muebles o que se reserve la posesión de la cosa vendida durante cierto tiempo, normalmente corto, hasta que dispone de otra vivienda o local.

La doctrina jurisprudencial no tiene un concepto unitario de posesión y diferencia la posesión natural de la posesión civil, señalando que el animus de haber la cosa o derecho como suyos del poseedor civil equivale a poseer la cosa en concepto de dueño o el derecho en concepto de titular de este, por lo que las restantes posiciones fácticas posesorias serán únicamente de posesión natural. Por lo que, el propietario vendedor al conservar la posesión de la finca vendida, ya no la va a poseer como dueño, sino que simplemente ostenta una posesión natural sujeta al pacto concreto. Y la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 593/2008, de 26 de junio, ECLI:ES:TS:2008:3132

Doctrina y jurisprudencia admiten genéricamente que lo preceptuado en el art. 1463 del CC, en relación con bienes muebles, resulta de aplicación también a los inmuebles, con lo que el bien se entenderá entregado por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si el comprador ya lo tenía en su poder por algún motivo. Junto a la traditio real, se encuentra la «tradición fingida», donde no se produce traspaso o entrega efectiva de la cosa, sino de un signo que la represente como ficción de entrega, para alcanzar idénticos efectos que aquella, y entre los supuestos de traditio ficta está la denominada traditio brevi manu que se produce cuando el adquirente ya tenía la posesión de la cosa por otro título diferente.

¿Qué obligaciones habrá hasta la entrega del inmueble?

Hasta la entrega del bien el vendedor deberá:

• Custodiar y mantener la vivienda en el estado de conservación en que se ha perfeccionado el contrato.
• Asumir las obligaciones de saneamiento por vicios o defectos del inmueble.
• Pagar los gastos necesarios para realizar la entrega, regularizando aquellos que tenga pendientes como son el IBI o los gastos y deudas con la comunidad de propietarios.

El comprador, por su parte, debería llevar a cabo una serie de obligaciones cautelares, no obligatorias, como son comprobar:

• La situación física de la vivienda, es decir, su superficie útil, distribución, estado y posibles vicios ocultos, de los que es responsable el vendedor o el vendedor y el constructor.
• La situación legal del inmueble: identidad del vendedor, titularidad en el registro de la propiedad y si tiene cargas o hipotecas.
• Fiscalidad del inmueble y gastos de comunidad y otros que le afecten, para lo cual solicitará al vendedor recibos de estar al corriente en el pago del IBI y un certificado del administrador de la finca en el mismo sentido respecto a los gastos y deudas de la comunidad de propietarios.

Si se trata de inmueble de nueva construcción, solicitará al promotor una copia de la declaración de obra nueva y división de la propiedad horizontal, de la célula de habitabilidad y de la licencia de primera ocupación.

Asimismo, la obligación por parte del vendedor de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes, de acuerdo con el artículo 1469 del Código Civil:

«(...)

Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble.

Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato.

La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido».

Por ende, el referido artículo 1469 del Código Civil prevé que el comprador de un inmueble cuyo precio se haya establecido a razón de una cantidad por cada unidad de medida o número puede exigir la entrega de todo lo expresado y si ello no es posible puede optar entre la rescisión y la rebaja del precio (sentencia del Tribunal Supremo n.º 156/2012, de 9 de marzo, ECLI:ES:TS:2012:2539).

En relación con esto, es interesante la lectura de la sentencia del Tribunal Supremo n.º 983/2000, de 24 de octubre, ECLI:ES:TS:2000:7662, que reza como sigue:

«(...) los artículos 1469 a 1472 del Código civil contemplan los supuestos de diferencias de cantidad y calidad en la entrega de inmueble como obligación del vendedor en el contrato de compraventa y éste no es el caso de autos. En el presente, se celebró una serie de contratos de compraventa en que aparecía que el conjunto de viviendas vendidas tenía un determinado sistema de calefacción y este sistema fue cambado unilateralmente por el vendedor, sin pacto, ni consentimiento, ni conocimiento de los compradores. Lo cual ha sido calificado por las sentencias de instancia, de incumplimiento parcial o cumplimiento defectuoso de las obligaciones derivadas del contrato de compraventa, pero no es una cuestión de cantidad o calidad. El que la sentencia de la Audiencia Provincial exprese que el sistema de calefacción es una de las cualidades esenciales del objeto del contrato de compraventa, que es una vivienda, es algo cierto, incluso obvio, que no cambia lo expresado sobre la inaplicación de los artículos 1469 y siguientes del Código civil».

Pero ¿qué ocurre en los casos que resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato? El artículo 1470 del Código Civil señala:

«Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato».

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 348/2010, de 1 de junio, ECLI:ES:TS:2010:2873

«Por otra parte ha de recordarse la doctrina sentada por esta Sala en sentencia de 30 junio 2009 en un supuesto en que igualmente se discutía sobre la procedencia del precio pactado en relación con la edificabilidad del inmueble transmitido. Allí se dijo: "La parte recurrente pretende, con esta alegación, resolver a su favor la pretensión a base de la aplicación por medio de la analogía de lo previsto para las diferencias de cantidad y calidad en la entrega de los inmuebles en los artículos 1469 y 1470 del Código civil a la cuestión de diferencias en la edificabilidad. Lo cual no es posible. La analogía pretende resolver el caso de la laguna de la Ley y no puede considerarse tal cosa, cuando en un contrato se produce una discordancia, un error o una falta de previsión. El tema de la edificabilidad es importante económica y socialmente y está sumamente regulado en la normativa administrativa, pero no lo está en la civil. Siendo la base de la analogía la identidad de razón (semejanza que es destacada por las sentencias de 21 de noviembre de 2000, 5 de febrero de 2004, 28 de junio de 2004) —ubi eadem ratio est, ibi eadem iuris dispositio esse debet— que comprende los dos presupuestos de falta de norma e igualdad esencial, no se da en el caso presente. La normativa no regula los excesos o defectos de edificabilidad, al igual que no regula tantas otras cuestiones de divergencia que se pueden dar en la compraventa, tanto de inmuebles como de cosas muebles. El que no contemple una determinada cuestión no permite que se pueda aplicar por analogía otra distinta"».