Obras de conservación y mejora en el arrendamiento para uso distinto de vivienda

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 03/09/2019

El artículo 30 de la LAU señala que, en lo concerniente a las obras de conservación y mejora en el arrendamiento para uso distinto de vivienda, se estará a lo establecido en los artículo 21,22,23 y 26 de la LAU, así como, en cuanto a la elevación de renta por mejoras, a lo dispuesto en el artículo 19 de la LAU.

 

El artículo 30 de la LAU, que regula lo relativo a las obras de conservación y mejora en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, nos remite al artículo 21 de la LAU (el mismo precepto que para las obras de conservación en los arrendamientos de vivienda).

El artículo 21 de la LAU establece que el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate, sea imputable al arrendatario (véase la AP Madrid, Sección 10, nº 392/2009, de 10/06/2009, Rec. 236/2009). La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28 de la LAU. (Véase la TS, Sala de lo Civil, nº 142/2009, de 18/03/2009, Rec. 1532/2002).

Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda. En caso de que la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

El arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones, debiendo facilitar al arrendador la verificación directa del estado de la vivienda, bien por sí mismo, o bien por los técnicos que designe para el desempeño de dicha labor. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar el arrendatario aquellas obras consideradas urgentes, para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador

El apdo. 4 del citado artículo establece que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.(Véase la TS, Sala de lo Civil, nº 335/2015, de 17/06/2015, Rec. 1145/2013).

En lo concerniente a las obras de  mejora, el artículo 30 de la LAU nos remite al artículo 22 de la LAU, que establece que el arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

El apdo. 2 del artículo 22 de la LAU establece que el arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

Es necesario recordar que el apdo. 3 del este artículo establece que el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Por otro lado, el artículo 19 de la LAU señala que, la realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento. Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

También hay que hacer mención a las obras del arrendatario(artículo 23 de la LAU). Sobre esto hay que decir que el inquilino no puede realizar, sin el consentimiento por escrito del arrendador, aquellas obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (garaje, trastero…), y en ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.  Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato (Vid., p.e. la TS, Sala de lo Civil, nº 279/2013, de 19/04/2013, Rec. 1948/2010), el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de la prohibición establecida, el arrendatario realiza las obras que provoquen una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente (artículo 26 de la LAU) la hagan inhabitable, el arrendatario deberá permitir y soportar, debiendo el arrendador comunicarle con tres meses de antelación al inicio de las obras su intención de realizarlas, indicando su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Pero de igual forma el inquilino podrá en el plazo de un mes desde la comunicación de las obras desistir del contrato, salvo que éstas no afecten o lo hagan de modo irrelevante a la vivienda arrendada. la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

 

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