Obras de mejora en zonas comunes

Las obras de mejora en la comunidad de propietarios

Las obras de mejora en las comunidades son aquellas que no pueden ser exigibles por los propietarios, dado que no pueden considerarse necesarias, pero sí pueden ser propuestas y votadas en la junta de propietarios, con la finalidad de mejorar la calidad y la comodidad de los elementos comunes.

El art. 17.4 de la LPH recoge que:

«Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso».

La LPH no da una definición clara de lo que son las obras de mejora, pero podemos concluir, a raíz de lo dispuesto por el anterior artículo, que las características de este tipo de obras son:

• No son exigibles.
• Deben de ser votadas en junta de propietarios y aprobarse con el voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios, que representen el mismo porcentaje de cuotas de participación.
• El propietario que vote en contra no estará obligado al pago si el coste supera el de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, y podrá ser privado del beneficio implementado cuando por su naturaleza esto sea posible.

Es importante diferenciar las obras de mejora de las obras de mantenimiento, siendo una cuestión que genera controversia en la práctica. La sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 291/2020, de 4 de diciembre, ECLI:ES:APC:2020:2647, en un supuesto en el que se sustituye el sistema de telefonillos deteriorado por un sistema de video-porteros con un coste similar, nos da unas pautas para diferenciar estos dos tipos de obras:

«4. La otra cuestión esencial es decidir si estamos ante una obra de mantenimiento o conservación o ante una obra de mejora.

La distinción entre ambos conceptos no siempre es fácil. Con carácter general y en referencia a viviendas se dice que son obras de conservación aquellas obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en un estado idóneo para poder ser habitada. Son obras de mejora aquellas que no son indispensables para el mantenimiento de la vivienda sino que únicamente aumentan la calidad y comodidad del inmueble. Desde un punto de vista fiscal y contable, a efectos del impuesto de sociedades, se ha dicho que debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.

Desde la perspectiva de la LPH puede encontrarse un criterio distintivo en la dicción de los artículos 10 y 17 de la LPH, en especial de este último en su apartado 4 cuando dice que "ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble".

La interpretación del artículo 10 ha de realizarse teniendo en cuenta que la Ley 8/2013 de 27 de junio de 2013, que le dio su actual redacción "tuvo por objetivos, entre otros, el potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, tratando de generar bienestar económico y social y garantizar la calidad de vida sus habitantes".

(...)

No estamos ante un nuevo servicio o instalación. Se trata de la sustitución de un sistema deteriorado, que no funciona y no puede ser reparado, por otro nuevo. El mantenimiento de la instalación o servicio exigía la sustitución. Esta no tiene por qué consistir en la instalación de un sistema idéntico al sustituido, que el paso del tiempo habrá vuelto obsoleto. La sustitución puede consistir en un nuevo sistema que, de acuerdo con el actual estado de la técnica, preste servicios funcionalmente similares. En este caso los servicios que presta el sistema satisfacen un requisito básico de seguridad, el del control de acceso al edifico de personas no residentes. Si el coste es similar la instalación de un sistema de video-porteros, el habitual en la actualidad en las nuevas edificaciones, no supone mejora del edificio, sino mantenimiento en las mismas condiciones de habitabilidad y de seguridad. Es razonable considerarla como una obra necesaria para el mantenimiento de un servicio con el que ya contaba el inmueble y para satisfacer las exigencias básicas de seguridad».

CUESTIÓN

¿Puede la comunidad de propietarios adoptar algún tipo de «sanción» para el propietario que no paga su parte de la obra?

Sí. Tal y como recoge el propio art. 17.4 de la LPH, podrá ser privado de la mejora o ventaja cuando esto sea posible en atención a la naturaleza de la mejora. También se recoge en la ley que, si el disidente en cualquier momento quiere participar de la mejora, deberá abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento actualizada mediante la aplicación del interés legal. A modo de ejemplo, cabe citar aquí la STS n.º 586/2018, de 18 de octubre, ECLI:ES:TS:2018:4462, que con relación a una piscina instalada por la comunidad de propietarios, concluye que tras ponderar el interés del disidente con el del resto de los copropietarios afirma que tal privación de uso es posible porque:

«(...) fuera de la cubeta de la piscina, único espacio que no puede ser usado por la parte actora, aquí recurrida, existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte que impugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.

Con tal solución quedan satisfechos los intereses de todos los comuneros, sin que la parte actora quede privada, de modo relevante y sustancial, del uso y disfrute del patio común».

Con relación a la exención del pago del propietario que expresamente se haya manifestado en contra de las obras, cabe citar la sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña n.º 70/2021, de 5 de marzo, ECLI:ES:APC:2021:551, que recoge: «(...) para que el disidente no resulte obligado a afrontar el pago no sólo es necesario que se repute mejora sino que es preciso que su cuota exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes (artículo 17.4.2.º LPH). Obviamente esto no ha sucedido por cuanto al parecer la variación del material de aislamiento no ha supuesto incremento alguno. La obra se haya realizada y pagada sin incremento alguno para el actor. Por lo demás, el artículo 17.4 y 6 de la LPH la aprobación de mejoras no exige unanimidad aun afectando a un elemento común».

Por su parte, la sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga n.º 526/2017, de 11 de septiembre, ECLI:ES:APMA:2017:2786, recalca la competencia de la junta de propietarios para adoptar este tipo de acuerdos: «Es así que la Junta de Propietarios, órgano supremo de gobierno de la comunidad, se encuentra legalmente facultada para la adopción de acuerdos dirigidos a la realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras, con independencia de que los mismos sean o no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, siempre que tales acuerdos se adopten válidamente (en el caso no consta ninguna causa de invalidez, limitándose la causa de nulidad subsistente en esta alzada a la innecesariedad de la mejora) y por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación (hecho probado)».

CUESTIÓN

¿Qué ocurre cuando concurre una obra necesaria con una mejora?

La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza n.º 410/2018, de 17 de septiembre, ECLI:ES:APZ:2018:2317, se plantea esta disyuntiva con relación a un supuesto en el que se junta la supresión de barreras arquitectónicas (art. 17.2 de la LPH), con la realización de mejoras (art. 17.4 de la LPH), y concluye que:

«(...) la supresión de barreras arquitectónicas no es, desde el punto de vista económico, un derecho sin limitaciones: pues una cosa es que se eliminen barreras arquitectónicas, lo cual es admisible y obligado; y otra cosa es que la eliminación de barreras arquitectónicas se lleva a cabo de forma suntuaria, lujosa o fastuosa, y ello en perjuicio del propietario del local, que tiene una mayor cuota de participación, y por ende, una mayor repercusión en el gasto.

Por ello, no cabría repercutir en el local aquellos gastos que exceden del básico de supresión de barreras arquitectónicas, como son por ejemplo los porteros automáticos, cristaleras, cerramientos, que son elementos que no están dirigidos a suprimir barreras, sino que están integrados en el artículo 17.4 LPH, "nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble". (...)

Pues como hemos referido, la supresión de barreras arquitectónicas debe tener el límite en cuanto excede de un gasto necesario y pasa a ser un gasto lujoso, este último en beneficio exclusivo de los propietarios —incremento de superficie de sus viviendas, porteros automáticos, acristalamientos, etcétera—. Piénsese por ejemplo en el hipotético supuesto de que la comunidad hubiera tomado el acuerdo de colocar un ascensor con vistas panorámicas como los que existen en algunos inmuebles u hoteles de lujo».

Es importante tener en cuenta que el art. 9.2 de la LPH dispone que la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes relativas al pago de los gastos, independientemente de lo establecido en el artículo 17.4 de la LPH para las obras de mejora.

La sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas n.º 152/2021, de 17 de marzo, ECLI:ES:APGC:2021:943, realiza una interpretación de este artículo:

«(...) Quiere esto decir dos cosas:

a.- Que el hecho de que algunos comuneros no utilicen los servicios comunes no les quita la obligación de tener que satisfacer los gastos generales, aunque esta referencia al art. 17.4 LPH debe interpretarse en el sentido de que podría darse el caso de que si un comunero se opone a que se lleven a cabo obras de mejora por afectarles directamente que no se le obligue a pagar su derrama, bien porque no pueda usar de la misma, o bien porque le pueda afectar, incluyendo, en su caso, una indemnización. Es algo semejante al tema de la expropiación de parte de un local para instalar un ascensor y que el titular, además de ser indemnizado, no tenga que pagar nada por la instalación y mantenimiento del mismo. Por ello, esta remisión del art. 9.2 LPH al art. 17.4 relativo a las mejoras debe interpretarse como una excepción a la obligación de pagar gastos respecto a los que causan los elementos comunes si alguna mejora conlleva perjuicios para algún comunero o este no pueda disponer de la mejora o su uso. No obstante, debe entenderse que en estos casos también se aplicaría el quórum de 3/5 para aprobar no solo la mejora, sino la exención del pago de gastos del comunero que quede afectado por la mejora y en virtud de lo cual no se opondría a su aprobación e instalación.

b.- También debe entenderse que los disidentes a la aprobación de mejoras con importe en el gasto superior en la cuota de instalación a tres mensualidades ordinarias de gastos comunes no deben pagar estos gastos como excepción a la regla general del art. 9.2 de que el no uso de un servicio no exime de su pago».