Las operaciones inmobiliarias gravadas por el Impuesto sobre el Valor Añadido

Cambios introducidos por la Ley 28/2014, de 27 de noviembre, en relación con las operaciones inmobiliarias, aplicables desde el 01/01/2015:

Juntas de  compensación:

Se suprime la exención aplicable a las entregas y adjudicaciones de terrenos realizadas entre la Junta de Compensación y los propietarios de aquellos.

Entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización:

• Ya no será necesaria la entrega por parte del promotor de la urbanización.
• A partir de 2015 dichas entregas llevarán IVA, cuando el transmitente sea un empresario o profesional, con independencia de que éste haya sido o no el urbanizador de los terrenos.
• Continuarán exentas las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

Renuncia a la exención inmobiliaria:

Para renunciar a las exenciones inmobiliarias se exigirá que el sujeto pasivo tenga derecho a la deducción total, o parcial del impuesto soportado, al realizar la adquisición o en función del destino previsible del inmueble adquirido:

• Hasta ahora es requisito que el adquirente tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones
• En estos casos es de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo
• El adquirente deberá justificar con una declaración suscrita que el destino previsible para el que van a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

El Art. 8 ,RIVA, en su redacción en vigor a partir de 01/01/2015, dispone lo siguiente al respecto de las exenciones en determinadas operaciones inmobiliarias:

«La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20.º y 22.º del apartado uno del Art. 20 ,LIVA, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.

La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

A efectos de lo dispuesto en la letra A) del número 22.º del apartado uno del Art. 20 ,LIVA, se aplicarán los criterios sobre definición de rehabilitación contenidos en la letra B) del citado número 22.º»

Lucha contra el fraude fiscal:

Se crea un nuevo tipo de infracción relativo a la falta de comunicación o la comunicación incorrecta por parte de los empresarios o profesionales destinatarios de determinadas operaciones a las que resulta aplicable la regla de inversión del sujeto pasivo, tratándose de ejecuciones de obra para la construcción o rehabilitación de edificios o urbanización de terrenos y transmisiones de inmuebles en ejecución de garantía, dada la trascendencia de dichas comunicaciones para la correcta aplicación del Impuesto y por la incidencia que puede tener respecto a otros sujetos pasivos del impuesto; la conducta se sanciona con el 1% de las cuotas devengadas respecto a las que se ha producido el incumplimiento en la comunicación, con un límite mínimo y máximo. 

La Ley del IVA considera empresario a quienes realicen determinadas operaciones, aunque sean ocasionales o aisladas:

• Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que suponen la explotación de un bien corporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, sobre todo los arrendadores de bienes.
• Quienes urbanicen terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones, siempre que se destinen a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título.

El destino final es el que determina el carácter empresarial  de la operación, por lo que si la urbanización de terrenos, edificación, etc es para uso propio, no se considerará empresario al que la realiza.

Se consideran edificaciones las construcciones unidas permanentemente al suelo o a otros inmuebles, que estén efectuadas  tanto sobre la superficie como en el subsuelo, cuando son susceptibles de utilización autónoma e independiente. Se considerarán, entre otras, edificaciones las siguientes:

• Edificios, que sean construcciones permanentes, separadas e independientes, creadas para su utilización  como viviendas o para servir al desarrollo  de una actividad económica.
• Instalaciones industriales no habituales como diques, tanques o cargaderos.
• Plataformas para exploración o explotación de hidrocarburos
• Puertos, aeropuertos y mercados.
• Instalaciones de recreo y deportivas que sean accesorias de otras edificaciones.
• Caminos, canales de navegación, líneas de ferrocarril, carreteras, autopistas y otras vías de comunicación terrestres o fluviales, al igual que puentes o viaductos y túneles relativos a éstas.
• Instalaciones fijas de transporte por cable.

Por el  contrario, NO SE CONSIDERAN EDIFICACIONES: 

• Obras de urbanización de terrenos, en particular las de abastecimiento y evacuación de aguas, suministro  de energía  eléctrica, redes de distribución de gas, instalaciones telefónicas, accesos, calles y aceras.
• Objetos de uso y ornamentación: máquinas, instrumentos, utensilios, estatuas, relieves  y pinturas.
• Minas, canteras o escoriales, pozos de petróleo o de gas u otros lugares de extracción de productos naturales.

Operaciones no sujetas

Entre las diversas operaciones no sujetas al IVA, destacaremos la transmisión global del patrimonio empresarial.

1- Transmisión global del patrimonio global: las operaciones más importantes encontramos:

a- La exclusión del supuesto de no sujeción de las siguientes transmisiones:

• Las que sean realizadas por quienes tengan la condición de empresarios o profesionales exclusivamente por realizar  una o varias entregas  de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación  de un bien corporal  o incorporal  con el fin de obtener  ingresos continuados en el tiempo cuando estas transmisiones tengan por objeto la mera cesión de bienes.
• Las realizadas por  quienes  tengan la condición de empresarios o profesionales exclusivamente por la realización ocasional de las operaciones de urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones  destinadas a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título.

b- La subrogación del adquiriente del adquiriente en la posición del transmitente  a efectos de la aplicación de las normas relativas a la exención de las segundas entregas de edificaciones.

2- Otros supuestos: otros supuestos  de no sujeción relativos a operaciones inmobiliarias serían:

• Autoconsumo de bienes y de servicios que implica que el sujeto pasivo que efectúa  el autoconsumo no tuvo atribuido el derecho a la deducción de los bienes y servicios que son objeto de autoconsumo.
• Concesiones  y autorizaciones administrativas, excepto  que tengan por objeto:cesión de del derecho a utilizar el dominio público portuario; cesión de los inmuebles e instalaciones  en aeropuertos;cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias; prestación de servicios al público.
• Cesiones obligatorias  de terrenos a los ayuntamientos  efectuadas en virtud de la normativa sustantiva, Art. 16 ,Ley del Suelo.
• Entregas de dinero a título de contraprestación o pago.

(1) El constructor cuando factura por intervenciones de edificación o el montaje repercutirá al promotor el 10 % en operaciones de construcción o rehabilitación de viviendas.

(2) si es posterior a la adquisición de la vivienda.

VER: Caso práctico: Exenciones IVA: operaciones inmobiliarias

Caso práctico: Exenciones en operaciones inmobiliarias

Caso práctico: Exenciones en operaciones inmobiliarias. Terrenos. Juntas de compensación.