Las operaciones inmobiliarias gravadas por el Impuesto sobre el Valor Añadido

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Fiscal
  • Fecha última revisión: 29/04/2016

Tanto el Impuesto sobre el Valor Añadido como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), gravan la transmisión de bienes y derechos. Se aplica el IVA cuando quien transmite es empresario o profesional y se aplica el concepto «Transmisiones Patrimoniales Onerosas» del ITP y AJD cuando quien transmite es un particular.

Por tanto, el IVA recae sobre las operaciones inmobiliarias que sean realizadas por empresarios o profesionales (que actúen en el ejercicio de su actividad), mientras que en Transmisiones Patrimoniales tiene por objeto las operaciones inmobiliarias que sean realizadas  por quienes no sean empresarios.

 

Novedades introducidas por la Ley 28/2014, de 27 de noviembre, en relación con las operaciones inmobiliarias, con efectos a partir de 01/01/2015:

Juntas de  compensación:

Se suprime la exención aplicable a las entregas y adjudicaciones de terrenos realizadas entre la Junta de Compensación y los propietarios de aquellos.

Entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización:

  • Ya no será necesaria la entrega por parte del promotor de la urbanización.
  • A partir de 2015 dichas entregas llevarán IVA, cuando el transmitente sea un empresario o profesional, con independencia de que éste haya sido o no el urbanizador de los terrenos.
  • Continuarán exentas las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

Renuncia a la exención inmobiliaria:

Para renunciar a las exenciones inmobiliarias se exigirá que el sujeto pasivo tenga derecho a la deducción total, o parcial del impuesto soportado, al realizar la adquisición o en función del destino previsible del inmueble adquirido:

  • Hasta ahora es requisito que el adquirente tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones
  • En estos casos es de aplicación la regla de inversión del sujeto pasivo
  • El adquirente deberá justificar con una declaración suscrita que el destino previsible para el que van a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

El Art. 8 ,RIVA, en su redacción en vigor a partir de 01/01/2015, dispone lo siguiente al respecto de las exenciones en determinadas operaciones inmobiliarias:

«La renuncia a las exenciones reguladas en los números 20.º y 22.º del apartado uno del Art. 20 ,LIVA, deberá comunicarse fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes.

La renuncia se practicará por cada operación realizada por el sujeto pasivo y, en todo caso, deberá justificarse con una declaración suscrita por el adquirente, en la que éste haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las adquisiciones de los correspondientes bienes inmuebles o, en otro caso, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los bienes adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción, total o parcialmente.

A efectos de lo dispuesto en la letra A) del número 22.º del apartado uno del Art. 20 ,LIVA, se aplicarán los criterios sobre definición de rehabilitación contenidos en la letra B) del citado número 22.º»

Lucha contra el fraude fiscal:

Se crea un nuevo tipo de infracción relativo a la falta de comunicación o la comunicación incorrecta por parte de los empresarios o profesionales destinatarios de determinadas operaciones a las que resulta aplicable la regla de inversión del sujeto pasivo, tratándose de ejecuciones de obra para la construcción o rehabilitación de edificios o urbanización de terrenos y transmisiones de inmuebles en ejecución de garantía, dada la trascendencia de dichas comunicaciones para la correcta aplicación del Impuesto y por la incidencia que puede tener respecto a otros sujetos pasivos del impuesto; la conducta se sanciona con el 1% de las cuotas devengadas respecto a las que se ha producido el incumplimiento en la comunicación, con un límite mínimo y máximo. 

La Ley del IVA considera empresario a quienes realicen determinadas operaciones, aunque sean ocasionales o aisladas:

• Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que suponen la explotación de un bien corporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo, sobre todo los arrendadores de bienes.
• Quienes urbanicen terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones, siempre que se destinen a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título.

El destino final es el que determina el carácter empresarial  de la operación, por lo que si la urbanización de terrenos, edificación, etc es para uso propio, no se considerará empresario al que la realiza.

Se consideran edificaciones las construcciones unidas permanentemente al suelo o a otros inmuebles, que estén efectuadas  tanto sobre la superficie como en el subsuelo, cuando son susceptibles de utilización autónoma e independiente. Se considerarán, entre otras, edificaciones las siguientes:

  • Edificios, que sean construcciones permanentes, separadas e independientes, creadas para su utilización  como viviendas o para servir al desarrollo  de una actividad económica.
  • Instalaciones industriales no habituales como diques, tanques o cargaderos.
  • Plataformas para exploración o explotación de hidrocarburos
  • Puertos, aeropuertos y mercados.
  • Instalaciones de recreo y deportivas que sean accesorias de otras edificaciones.
  • Caminos, canales de navegación, líneas de ferrocarril, carreteras, autopistas y otras vías de comunicación terrestres o fluviales, al igual que puentes o viaductos y túneles relativos a éstas.
  • Instalaciones fijas de transporte por cable.

Por el  contrario, NO SE CONSIDERAN EDIFICACIONES: 

  • Obras de urbanización de terrenos, en particular las de abastecimiento y evacuación de aguas, suministro  de energía  eléctrica, redes de distribución de gas, instalaciones telefónicas, accesos, calles y aceras.
  • Objetos de uso y ornamentación: máquinas, instrumentos, utensilios, estatuas, relieves  y pinturas.
  • Minas, canteras o escoriales, pozos de petróleo o de gas u otros lugares de extracción de productos naturales.

Operaciones no sujetas

Entre las diversas operaciones no sujetas al IVA, destacaremos la transmisión global del patrimonio empresarial.

1- Transmisión global del patrimonio global: las operaciones más importantes encontramos:

a- La exclusión del supuesto de no sujeción de las siguientes transmisiones:

  • Las que sean realizadas por quienes tengan la condición de empresarios o profesionales exclusivamente por realizar  una o varias entregas  de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación  de un bien corporal  o incorporal  con el fin de obtener  ingresos continuados en el tiempo cuando estas transmisiones tengan por objeto la mera cesión de bienes.
  • Las realizadas por  quienes  tengan la condición de empresarios o profesionales exclusivamente por la realización ocasional de las operaciones de urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones  destinadas a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título.

b- La subrogación del adquiriente del adquiriente en la posición del transmitente  a efectos de la aplicación de las normas relativas a la exención de las segundas entregas de edificaciones.

2- Otros supuestos: otros supuestos  de no sujeción relativos a operaciones inmobiliarias serían:

  • Autoconsumo de bienes y de servicios que implica que el sujeto pasivo que efectúa  el autoconsumo no tuvo atribuido el derecho a la deducción de los bienes y servicios que son objeto de autoconsumo.
  • Concesiones  y autorizaciones administrativas, excepto  que tengan por objeto:cesión de del derecho a utilizar el dominio público portuario; cesión de los inmuebles e instalaciones  en aeropuertos;cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias; prestación de servicios al público.
  • Cesiones obligatorias  de terrenos a los ayuntamientos  efectuadas en virtud de la normativa sustantiva, Art. 16 ,Ley del Suelo.
  • Entregas de dinero a título de contraprestación o pago.

 

 

IVA OPERACIONES INMOBILIARIAS

TIPO

  • Obras albañilería que: (1)

- Se refieran a viviendas utilizadas por personas físicas que no actúen como empresarios o profesionales, o que se presten a comunidades de propietarios.

- La construcción o rehabilitación de la vivienda a la que se refieren las obras hayan concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas, habiendo sido usada en estos dos años.

- La persona que realice las obras no aporte materiales o que si los aporta, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operación

10%

  • Compra de materiales construcción

 

21%

  • Almacenistas o empresas de venta de material de construcción, salvo ventas con su montaje incluido, en intervenciones de construcción o rehabilitación de viviendas. (10%)

 

21%

  • Honorarios arquitectos

21%

  • Suministro de materiales de obra sin instalación o colocación

21%

  • Venta con instalación de materiales en edificio para viviendas

10%

  • Instalación sin venta de materiales

21%

  • Venta e instalación de muebles de cocina (2)

21%

  • Servicios de control de calidad

21%

  • De viviendas

I.T.P. 4%

  • Locales de negocio

21%

  • De oficinas

21%

  • De vivienda con despacho

21% parcial

  • De apartamentos amueblados con servicios hoteleros

10%

  • De terrenos para estacionamiento

21%

  • De terrenos para depósito

21%

  • De terrenos para publicidad y exposiciones

21%

  • De terrenos para canteras

21%

  • De terrenos para otros usos

I.T.P. 4%

  • Arrendamiento de un edificio para su posterior subarriendo

21%

  • Constitución y transmisión de derechos de superficie

21%

  • Derechos de adquisición de vivienda, no su adquisición

21%

  • Arrendamiento de una vivienda a una entidad mercantil que a su vez la va destinar a vivienda de sus empleados

21%

 

(1) El constructor cuando factura por intervenciones de edificación o el montaje repercutirá al promotor el 10 % en operaciones de construcción o rehabilitación de viviendas.

(2) si es posterior a la adquisición de la vivienda.

 

 

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Impuesto sobre el Valor Añadido
Operaciones inmobiliarias
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Transmisiones Patrimoniales Onerosas
Empresario individual
Suelo urbanizado
Inversión del sujeto pasivo
Enajenación de bienes
Prestación de servicios
Junta de compensación
Dueño
Uso público
Bienes inmuebles
Fraude fiscal
Ejecuciones de obras
Arrendador
Entrega de bienes
Puertos
Actividades económicas
Aceras
Patrimonio empresarial
Obras de urbanización
Energía
Operaciones no sujetas IVA
Subrogación
Cesión de bienes
Autorizaciones administrativas
Autoconsumo de bienes
Infraestructuras ferroviarias
Dominio público portuario
Comunidad de propietarios
Entrega de dinero
Contraprestación
Persona física
Constructor
Subarriendo
Derecho de superficie
Local comercial