El pago de las obras en comunidades de propietarios

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  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  • Orden: Civil
  • Fecha última revisión: 26/09/2022

El art. 9 de la LPH establece la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Si bien este es el régimen general establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es posible que a través de los estatutos se puedan establecer otros sistemas de abonos de los gastos comunes y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos.

El pago de las obras realizadas en la comunidad de propietarios

La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de los elementos comunes de un edificio hace necesario establecer un sistema para hacer frente a los gastos que derivan tanto de los servicios necesarios para el funcionamiento de la comunidad de propietarios (portería, luz, ascensor...), así como de las obras que se realicen en las partes comunes del inmueble.

Obligación de contribuir en el pago de las obras

El art. 9 de la LPH establece la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades. Si bien este es el régimen general establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, es posible que a través de los estatutos se puedan establecer otros sistemas de abonos de los gastos comunes y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 424/2002, de 30 de abril, ECLI:ES:TS:2002:3123

«Si bien es cierto que el pago de los gastos de acuerdo a los coeficientes no es férreo ni cerrado, pues el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que en el título constitutivo se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, la regla quinta del artículo 9 contempla la contribución no sólo con arreglo a la cuota de participación, sino también a lo "especialmente establecido", no prohibiéndose por tanto que se adopten otros sistemas de abono de los gastos comunes y así lo ha aceptado la jurisprudencia de esta Sala, al tener en cuenta que mediante los Estatutos puede modificarse el título en lo relativo a la fijación de cuotas de participación (Sentencia de 2-2-1991), y, a su vez, cabe dispensar determinados gastos (Sentencia de 6-7-1991), y también procede, para supuestos concretados o anualidades precisadas, el sistema de reparto igual y no proporcional para todos los copropietarios (Sentencias de 22-4-1974 y 10-3-1993)».

Cuota de participación

Para hacer frente a los gastos de la comunidad de propietarios, el artículo 3 de la LPH establece que a cada piso o local se le atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

Esta cuota se fijará en el título constitutivo y será determinada por el propietario único del edificio, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para fijar la misma se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble —por lo general, este es el medio más empleado—. También se puede tener en cuenta que el piso o local sea interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que racionalmente va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

La ley establece una serie de criterios generales que pueden tenerse en cuenta en el momento de establecer las cuotas de participación, pero no implica que deban tenerse en cuenta todas, quedando a elección de quien la establece el criterio o criterios que serán determinantes. Así, el Tribunal Supremo señala la necesidad de ajustarse a lo establecido en el artículo 5 de la LPH, no siendo necesario motivar la asignación de cuota a cada uno de los pisos o locales.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 7/2022, de 7 de enero, ECLI:ES:TS:2022:25

«(...) En efecto, en primer término, la fijación se hizo por quienes tenían capacidad para ello, afecta y es oponible a terceros adquirentes, cualidad que concurre en la demandante, desde el momento en que quedó inscrito el título constitutivo en el Registro de la Propiedad. Y, desde el punto de vista objetivo, los Estatutos, también inscritos y también oponibles a los adquirentes, explican las razones por las que se adoptan criterios distintos para fijar la cuota de copropiedad y la cuota de contribución a los gastos. Ciertamente que no se desciende al detalle de especificar por qué a cada uno de los locales se les asigna una concreta cuota, dejando señaladas únicamente las razones generales de tal atribución, pero la Ley de Propiedad Horizontal, al reconocer el derecho a fijar las cuotas, no exige que haya tal razonamiento o especificación, de manera que tampoco por esta vía o desde este enfoque se advierte ilegalidad alguna (...)».

El hecho de que no sea necesario justificar la asignación de cuota de participación no implica que las mismas puedan establecerse de manera arbitraria, sino que el porcentaje que se establezca debe ajustarse a alguno de los criterios establecidos en la ley. Y así lo señala el TS que, con relación a una comunidad que estableció las cuotas de participación atendiendo a la superficie que aparece en la certificación registral y no a la superficie útil, tal y como señala el artículo 5 de la LPH, declara la nulidad de las mismas.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 572/2020, de 3 de noviembre, ECLI:ES:TS:2020:3624

«Por su parte, el art. 3 LPH norma que a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad.

La cuota de participación deviene pues en un elemento esencial de la propiedad horizontal, en tanto en cuanto fija un módulo que ordena el sistema de derechos y obligaciones que dimanan de dicho régimen jurídico [arts. 9.1 e) y f); 16, 17, 19.2 d) LPH] y en concreto determina en cuánto ha de contribuir cada propietario al sostenimiento de la finca o inmueble en su conjunto.

Pues bien, si tenemos en cuenta la fundamentación jurídica de la sentencia de la Audiencia resulta que la misma se basa en la superficie de los pisos y locales que aparecen en la certificación registral, sin tener en cuenta la superficie útil, como señala el art. 5 de la LPH, es decir la comprendida dentro del perímetro de cada una de las fincas litigiosas. Además, se atribuye una cuota a la terraza lo que constituye patente error al no ser una finca independiente, constituir cubierta del edificio, y resultar descrita dentro del piso tercero, y no se motivan las cuotas de participación fijadas en relación con los otros criterios que señala el mentado precepto: emplazamiento interior o exterior; su situación entendida en la doble dimensión de la ubicación de los pisos y locales en el inmueble, así como la zona urbana en que se encuentre radicado el edificio, y el uso que se presuma racionalmente se va a efectuar de los servicios o elementos comunes».

Gastos de la comunidad de propietarios

En el estudio de los gastos de la comunidad de propietarios debemos diferenciar:

  • Los gastos generales de la comunidad de propietarios. Conforme establece el artículo 9.2 de la LPH consideramos que un gasto es general cuando no sea imputable a uno o varios pisos o locales y que son necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble.
  • Al fondo de reserva que está previsto para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación del edificio, así como las obras de accesibilidad recogidas en el artículo 10.1.b) de la LPH y realización de obras de accesibilidad y eficiencia energética del artículo 17.2 del CC. Con cargo al fondo de reserva, la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
  • Las derramas previstas para el pago de las obras extraordinarias recogidas en el artículo 17 de la LPH.

Gastos generales

Los gastos generales por afectar a los elementos comunes del edificio deben ser asumidos por todos los propietarios en función de la cuota de participación que se halla establecido para cada uno de los pisos y locales. Si bien el Tribunal Supremo ha reconocido la posibilidad de que, por medio de los estatutos de la comunidad de propietarios, se exima a determinados copropietarios del pago de determinados gastos.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 86/2012, de 20 de febrero, ECLI:ES:TS:212:904

«La jurisprudencia citada por el recurrente, a través del primer motivo de su recurso, declara la posibilidad de que, a través de los estatutos de la comunidad, determinados copropietarios pueden verse eximidos del pago de determinados gastos. La Audiencia Provincial no contradice esta conclusión jurídica pues no niega la posibilidad de que, a través de los estatutos de la comunidad de propietarios puedan establecerse determinadas exenciones a la contribución de gastos, siempre que se cumplan los presupuestos legalmente establecidos, sino que se limita, una vez examinadas las peculiaridades físicas de la comunidad de propietarios, a analizar los estatutos de la comunidad de propietarios, de los que extrae consecuencias muy diferentes a las expuestas por la parte recurrente. Considera la sentencia que la fórmula de exoneración de gastos prevista en el apartado 1 de los estatutos es imprecisa y no se ajusta a las normas de especial determinación del artículo 9 LPH, pero, sobre todo, considera que en la determinación de la contribución de los propietarios a los gastos generales, se establecieron las cuotas de participación de cada uno, que fueron fijadas en atención a las singularidades del edificio».

 Fondo de reserva

El fondo de reserva se encuentra previsto en el artículo 9.1.f) de la LPH, el mismo se introdujo en la Ley de Propiedad Horizontal como un medio para luchar contra la morosidad en las comunidades de propietarios. Los copropietarios deben contribuir a la dotación con arreglo a su respectiva cuota de participación. La titularidad de este fondo corresponde a todos los efectos a la comunidad y estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario. Para el cómputo del fondo de reserva las cantidades detraídas durante el ejercicio presupuestario para los gastos de las obras o actuaciones que deban ser cubiertas por el fondo se computarán como parte integrante del mismo.

También se recoge en la ley la posibilidad de suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

A TENER EN CUENTA. Por Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH, se introduce la disposición adicional única que regula las reglas a las que debe ajustarse la creación del fondo de reserva.

Derrama

La derrama se contempla para aquellos supuestos en los que surge un gasto que no está previsto en los presupuestos de la comunidad. Este gasto puede obedecer tanto a una obra obligatoria como a una obra extraordinaria.

En el caso de las obras obligatorias, ya que conforme a la ley no es necesario el acuerdo de la junta para la realización de estas, el artículo 10.2 de la LPH establece que el acuerdo de la junta se limitará a establecer la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

Para el supuesto de obras extraordinarias, la ley fija que las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar serán a cargo de quien sea propietario en el momento de exigibilidad de las cantidades.

CUESTIÓN

Si compro un piso o local en un edificio que ha aprobado una derrama, ¿tengo que pagarla?

El artículo 17.11 de la LPH señala «Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras». Ello supone que, si se compra un piso o local y ya se ha aprobado la derrama, pero el pago de esta todavía no ha sido exigido en el momento del contrato de compraventa, el nuevo propietario queda obligado al pago cuando deba hacerse el mismo.

Exenciones de la obligación de pago gastos de la comunidad de propietarios

Como hemos visto, la regla general es que todos los copropietarios tienen la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad de propietarios. Sin embargo, existen ciertos supuestos en los que alguno pueda estar exento del pago de determinados gastos, estos supuestos se recogen en la propia LPH y en ocasiones también se establecen en los estatutos de la comunidad de propietarios.

En relación con los casos de exención previstos en la ley, los mismos se refieren a aquellos supuestos en los que para la realización de la obra es necesario la aprobación por acuerdo de la junta de propietarios y se refieren a los copropietarios que hayan votado en contra:

  • El artículo 10.1.b) de la LPH establece la obligatoriedad de las obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal y, en todo caso, cuando vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años. No es obligatorio el pago cuando el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Debe tenerse en cuenta que, aun cuando supere ese importe, serán igualmente obligatorio el pago cuando quien haya solicitado las obras asuma el coste que excede las citadas mensualidades o cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75 % del importe de estas.

  • El artículo 17.1 de la LPH señala que la comunidad no podrá repercutir el coste a los propietarios que no hubieran votado expresamente en la junta a favor del acuerdo. Esta exención se refiere a la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos de energías renovables. No obstante, los gastos de conservación y mantenimiento de la nueva infraestructura tendrán la consideración de elemento común y por tanto los gastos deben ser cubiertos por todos los propietarios.

  • El artículo 17.4 de la LPH señala que cuando se apruebe la realización de innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble y cuya instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el copropietario disidente no resultará obligado al pago aun cuando no pueda privársele de la mejora o ventaja.

JURISPRUDENCIA

Sentencia del Tribunal Supremo n.º 620/2010, de 20 de octubre, ECLI:ES:TS:2010:5167

«3) Es cierto que en caso de innovaciones innecesarias el artículo 11 de la propia Ley de Propiedad Horizontal bajo ciertas condiciones exime a los disidentes de contribuir a los gastos, pese a que los acuerdos hayan sido válidamente adoptados, precisando la Sentencia número 1151/2008, de 18 de diciembre, el carácter necesario o no de las innovaciones debe entenderse "de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada (artículo 3 del Código Civil), y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños".

4) El principio de autonomía de la voluntad imperante en las relaciones privadas expresamente recogido en el artículo 396, último párrafo, del Código Civil, autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución a algunos gastos comunitarios de forma diferente a la cuota de participación fijada en el título, pudiendo en determinadas circunstancias incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales (en este sentido, sentencia número 720/2009, de 18 de noviembre).

5) Tratándose de acuerdos de instalación de un ascensor en el edificio comunitario, la sentencia núm. 1181/2008 de 18 diciembre fija la regla de que: "el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto y abonar lo que corresponda, sin perjuicio de la impugnación judicial si concurren las circunstancias del artículo 18 de la Ley".

6) Finalmente, la sentencia número 927/2008, de 21 de octubre, reiterada en la 720/2009, de 18 de noviembre, tras el análisis de la línea jurisprudencial mantenida en las sentencias 702/1994, de 13 de julio, 695/1995, de 5 de julio, 22 de septiembre de 1997 y 929/2006, 28 de septiembre de 2006, concluye que en aquellos casos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor».

CUESTIÓN

Si no utilizo un servicio del edificio, ¿tengo que pagarlo?

El artículo 9.2 de la LPH señala «(...) sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.4». Por tanto, aunque no se utilice un determinado servicio se debe pagar el coste de este, salvo que sea un servicio que se haya votado en contra y cuyo coste exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Impago de los gastos

El artículo 21 de la LPH establece los medios de los que dispone la comunidad de propietarios para reclamar el pago de las deudas que tengan los copropietarios. Se establecen tres posibles vías la adopción de medidas disuasorias, acudir al proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios y la mediación-conciliación o arbitraje.

A TENER EN CUENTA. El artículo 21 de la LPH ha sido reformado por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del plan de recuperación, transformación y resiliencia. Esta ley introduce en la LPH los medios para hacer frente a los impagos de los gastos comunes.

Los medios que la LPH regula para reclamar el pago de las deudas de los copropietarios tienen naturaleza muy variada. Estos medios son los siguientes:

  • Se podrá instar al pago de las deudas a través del establecimiento de medidas disuasorias de la morosidad. Para adoptar estas medidas disuasorias será necesario el acuerdo de la junta de propietarios. Estas medidas podrán consistir en establecer que la deuda genere intereses superiores al legal o la privación temporal del uso servicios o instalaciones. Las medidas encaminadas a evitar la morosidad pueden establecerse en los estatutos. En la adopción de este acuerdo la junta ve limitada su voluntad en tanto que las medidas que se fijen no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, ni pueden afectar a la habitabilidad de los inmuebles; así mismo en el ámbito temporal las mismas no podrán tener carácter retroactivo.

  • Otra de las posibles vías de las que dispone la comunidad de propietarios para reclamar el pago es la judicial. Sin perjuicio de que la comunidad pueda acudir a otros procedimientos judiciales, el artículo 21 de la LPH recoge un procedimiento monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios. Para acudir a este proceso es necesario que lo acuerde la junta de propietarios. La legitimación pasiva corresponde al titular registral a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble y la legitimación activa la ostenta el secretario administrador profesional.

Artículo 21.3 LPH

«Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose. Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor».

  • Finalmente, la reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje.

La ley protege de manera especial los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores. Estos créditos tendrán la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil. Los créditos a que hace referencia el artículo 9.1.e) de la LPH preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre.

El adquiriente de una vivienda o local responde con el propio inmueble de las deudas de cuotas de la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales de la comunidad que hayan contraído los anteriores titulares. El límite que le resulta imputable es el de la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de la obligación.

Por esta razón es importante que, en la transmisión de cualquier inmueble en régimen de propiedad horizontal, el transmitente aporte certificación sobre el estado de deudas con la comunidad. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente. En caso de que los datos de la certificación sean inexactos o que se retrasen en su emisión, el secretario y el presidente responderán de los perjuicios que se hayan ocasionado tanto por culpa como por negligencia. 

La ley señala que no se podrá autorizar el otorgamiento del documento público si no se ha aportado el certificado al que hemos hecho alusión, salvo que el adquiriente haya exonerado al transmitente de su obligación de presentarlo. 

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Cuota de participación
Gastos comunes
Propiedad horizontal
Copropietario
Comunidad de propietarios
Elementos comunes
Derrama
Gastos y pagos de la comunidad de propietarios
Fondo de reserva
Título constitutivo
Ascensor
Certificación registral
Obras de accesibilidad
Contrato de seguro
Daños y perjuicios
Estatutos de la comunidad de propietarios
Portería
Morosidad
Contribución a los gastos
Registro de la Propiedad
Copropiedad
Condominio
Tejados
Obras de conservación
Realización de obras
Terrazas
Eficiencia energética
Acuerdos Junta de propietarios
Comuneros
Servicios de telecomunicación
Gastos de reparación y conservación
Habitabilidad
Energía renovable
Discapacidad
Habitabilidad del inmueble
Contrato de compraventa
Instalación de ascensor
Autonomía de la voluntad
Junta de propietarios
Cumplimiento de las obligaciones

Real Decreto Legislativo 2/2015, de 23 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores. VIGENTE

Boletín: Boletín Oficial del Estado Número: 255 Fecha de Publicación: 24/10/2015 Fecha de entrada en vigor: 13/11/2015 Órgano Emisor: Ministerio De Empleo Y Seguridad Social

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